來源：中國經營報
從「造房」到「造城」 上海萬科的區域復興探索
本報記者/劉媛媛/上海報導
在充滿魔性的「魔都」上海，靜安區地處中心城區，曾是上海棚戶簡屋較為密集的城區之一。2015年，原閘北區與靜安區「撤二建一」，成立新的靜安區，自此「舊改」成為了新靜安區發展規劃中的「關鍵詞」。
近5年來，靜安區積極在制度與手段上創新，留住歷史文脈的同時，區域活力加速迸發。而這過程中，上海萬科作為「城鄉建設與生活服務商」的積極踐行者，積極扛起激活區域生命力的「大旗」，針對中興路片區的舊改制定了一個「靜安中興城五年計劃」。
在這個計劃中，中興路一號項目成為了重要的一部分，以該項目為支點，聯動上海的「文脈之源」商務印書館，更新區域界面及配套，來為區域共創未來理想生活。
在多位業內人士看來，原閘北區自併入靜安區之後，作為中心城區的城市功能得到提升。中興路一號此類項目的推出，補充了上海內環住宅貨源，預計該區域價值空間將繼續上升。
區位優勢凸顯
從上世紀初期的石庫門、百樂門舞廳、馬勒別墅，到如今的「梅泰恆」、興業太古匯……靜安，見證了上海的百年風情，也迎來了一輪輪新的發展。
2015年，上海撤銷閘北區、靜安區，合併設立新的靜安區，如今五年過去了，新靜安形成了一條南北共享互融的複合發展軸。
中興路，就位於新靜安的蘇州河畔，擁有「亞洲東方第一圖書館」的歷史文脈，臨近中國民族工商業發源地蘇河灣，以及因高端百貨、酒店啟蒙上海世界生活方式的西藏北路。這裡佔據著靜安內環內稀缺土地資源，價值頗受認可。
正因如此，2016年8月，融信以總價110.1億元拍下上海靜安中興社區宅地，樓面價超過10萬元/平方米，另需自持15%住宅、無償建造5%保障房並自持全部商業。同年底，萬科在公告中透露，以53.95億元入股靜安中興路該項目，入股後持有49%的權益。
四年之後，上海萬科交出了中興路一號這一帶有「城市文化新地標」光環的答卷。在上海萬科看來，中興路一號不僅僅是10.98萬平方米的住宅用地，在聯動周邊商務印書館、萬科翡翠雅賓利四期城市綜合體、更新區域界面及配套後，有望被打造成約100萬平方米的「中興城」，助推靜安實現「國際文化大都市核心區」。
「原閘北區在與老靜安區合併後，其作為中心城區的城市功能會得到提升，無論公共服務還是就業環境都會有較大的完善，土地資源優勢進一步體現。」上海師範大學商學院房地產經濟研究中心主任崔光燦認為，未來該區域無論是住宅小區的更新改造，還是工業存量用地的再利用，都會有更好的機遇。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從中興路一號所在區域環境來看，後續新規劃較多，內環住宅項目將成為稀缺品。
激發板塊活力
根據上海萬科中興城計劃的規劃，除了中興路一號之外，未來該區域還將會擁有公園空間（中興綠地改造）、超大型的城市商辦綜合體（雅賓利四期規劃中）、超級底盤（中興路一號商業）、幼兒園（規劃中）、小學（規劃中）、社區藝術空間等，為整個區域注入活力。
此外，上海萬科憑藉豐富的城市更新經驗，還構思出了一個完整的街區提升方案，每條街道的細節都會進行藝術化的提升，這些規劃將在方案確定之後逐年實施。
這意味著，全部建成之後的中興城，將兼具傳統與國際、精細與厚重，成為上海宜居宜業的又一示範區域。而在此前，上海萬科改造的上生·新所和新華路街道老舊社區，就是上海萬科尊重歷史文脈、激活了區域潛力的「金名片」。
「中興路一號本身設計的定位較為前沿，外立面色彩醒目，為城市增添了活力。」在嚴躍進看來，這幾年上海內環新推的住宅項目不多，所以此類項目的推出也補充了較多的貨源。更為關鍵的是，內環宅地的地價將繼續上升，這使得此類項目後續將會獲得了較大的增值機會。
不過，崔光燦指出，從長期看，該區域市民的居住品質和產業用地的生產效率都會得到提升。但短期看，看到機遇的同時，也不能忽視困難，如城市更新改造的總體成本會有所提高。所以未來的持續發展還是要在發展模式上不斷創新，使區位優勢得到更好地發揮。
中國城市規劃設計研究院副院長李迅表示：「城市的生命在於活化利用，其實在上海有很多經典的案例，比如外灘、新天地等，模式不同，但城市改造的模式是多元的，需要積極探索多種可能。」
李夢琪對本文亦有貢獻