從長租公寓爆「雷」談百姓租房防「雷」技巧
一、事件回顧
最近網上常租公寓暴雷事件頻頻，近日，杭州友客房產代理有限公司被曝常租公寓受害者超千人，涉案金額近4000萬元。同時網上也傳出上海的捷驁物業管理有限公司、合肥的海南每天房屋租賃有限公司合肥分公司暴雷醜聞，兩地均出現疑似公司老闆捲款跑路，租客直接被攆出門現象。另外，上海、杭州、成都、南京等多地某著名公寓的租客因資金鍊緊張、拖欠房東租金，面臨交了租金卻住不到房子的窘境，南京地區的樂伽公寓，也因資金鍊斷裂而跑路、倒閉。
暴雷原因：縱觀上述暴雷事件，之所以暴雷，是因為它們均採用的是「高收低租」虧本租賃的模式。也就是高價租來房子，低價租出。他們先以遠高於市場價的租金，快速收集大量房東的房屋，採用月付的方式給付租金，然後以遠低於市場的價格，吸引一大批租客，並要求他們半年付或年付租金，從而快速將房屋租賃出去，待騙到租客一定量的租金之後，就攜款跑路。
二、處理建議
1、刑事立案
從上述事件報導來看，該類案件都有一個共同的特徵，即收取租客長期租金後攜款逃匿，因此從刑法的角度來看，涉嫌合同詐騙，刑法224條第4款規定：收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產後逃匿的，構成合同詐騙罪。該系列案件中，租賃公司都是以非法佔有為目的，通過高收低租的方法，誘使房東和租客籤訂房屋租賃合同，收取租客長期租金後逃匿，從而達到騙取對方當事人財物的目的，具備了合同詐騙的構成要件，當然具體事實還是要通過當地公安部門的偵查來認定。
2、民事起訴
如果不構成合同詐騙，則租客只有通過向法院起訴來維護自己的合法權益。但從報導的事實來看，既然租賃公司已經捲款走人，那麼通過民事訴訟來維護自己的合法權益的把握已十分渺茫。
3、政府協調
從事件的報導來看，這是一個群體性事件，不僅牽涉的人數多、金額大，而且還涉及到很多剛工作的年輕人。因此政府部門應採取切實有效的措施，協調各方面的力量，幫助受害人討還公道。
三、反思與對策
1、 租客要儘可能與房東籤訂房屋租賃合同。租客如果通過中介尋找房源，可以向中介提交中介服務費後，與房東直接籤訂租賃合同，如果一定要和中介公司籤訂合同，也要爭取房東在合同上簽字確認，即使與長租公寓籤訂合同，也一定要在合同上讓產權人籤字確認。
2、租客在籤訂長期租賃合同時，要力爭分期付款。最好月付，力爭季付，最多半年付，防止租客攜款潛逃，從而減少損失。
3、轉租合同一定要取得房東的同意。防止房東以不知情為名要求解除合同，當然超過六個月視為同意。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中，第十六條：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
4、是政府部門要加強監管。政府相關部門對長租公寓以及房屋租賃公司要加強各方面的監管。一是加強法制宣傳，通過案例來使大家得到醒悟，不要去幻想天上掉餡餅的美事。二制定長期管理措施，通過政府制訂的管理規定來制約房屋租賃公司和長租公寓的違法行為。三是對租金可以採取第三方監管的方法，房客繳納的租金可以交到政府指定的監管平臺，每月初由平臺支付給房東或租賃公司。
江蘇致邦律師事務所黃進衝，經濟師，一九八九年取得律師資格，一九九四年取得律師執業證，全國工商聯美容化妝品業商會品牌保護委員會副秘書長，南京財經大學法學院兼職導師，鹽城師範學院南京校友會副秘書長。江蘇省律師協會第九屆地方律師建設委員會委員，南京市律師協會第八屆建設工程委員會委員、會費及財務監督委員會委員。
從事專職律師工作前，曾長期在政府部門工作，並曾擔任檢察院兼職檢察員、法院陪審員、外商投資企業協會秘書長、政協委員等職，有較強的溝通談判能力。
先後在經濟參考報、國際商務研究、四川師範大學學報、遼寧大學學報等報刊雜誌發表各種經濟、法律等方面論文40多篇，有較強的經濟、法律理論基礎和實踐經驗。
擅長刑事、建築工程、公司法等法律業務，在刑事辯護、建築工程方面取得一定成績，曾成功辦理虛開增值稅發票、故意傷害、非法吸收公眾存款等無罪案件，有力的維護了當事人的合法權益。
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