我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔您好，坐標廣州番禺區，現有碧桂東苑一套小二房證過10年，現在在放租中，還有少量貸款，房租基本與貸款相持平。現有閒置子彈120-150W，月入三萬，本人42歲。是廣州番禺東苑戶口，但工作地點和家庭都在番禺南村鎮。現在想年底入手一套小三房小戶型的房子。投資為主，如果能自主或好的小升初學位房更好。但是南村周邊的萬博區域房價都基本4-5萬，我最近比較疑惑，又擔心房價下跌的問題。又擔心人民幣未來貶值更嚴重。請問廣叔，像我這種情況如果買房可以保值升值，要如何投資？是買廣州內的還是買順德北滘陳村附近沿7號地鐵西延線的？或者廣州亞運城？或者廣汽汽車小鎮？凱德山海連城的？或者南沙的？或者黃埔科學城的？或者新塘不限購區域的？謝謝廣叔詳細指導一下。謝謝
回答：你好。碧桂東苑，東新高速、京珠線切割，盤較大，沒有地鐵，價值一般。你的投資理念需要調整一下，過於保守，容易錯失機會。投資不是買便宜，投資是買地段，買周圍環境，買潛力。萬博CBD是比較有潛力的，未來大有可為。你列的這一堆選項，就後面那兩三個還可以，其他的亞運城、汽車小鎮這些概念不足以支撐房價上漲，不能夯實房價，當然不是說沒有價值，只是相對其他的板塊來說，不確定性高，而且持有周期長，風險大。你想想買進去三五年不漲，時間成本和機會成本是很大的，不漲等於虧。能買限購區域就限購區域，板塊及樓盤詳見內部分享！
提問：廣叔，您好！富力南馳.富逸華庭樓盤很大，旁邊還會有舊改項目，有投資空間嗎？現在差不多5萬，這種大樓盤，以後會不會很難出手？目前附近還沒有地鐵，最近的地鐵都1km多。值得入手投資嗎？今天去看了樓盤，目前在售T6-T9，北向100多米有火車和高鐵還有廣園快速路，會不會噪音太大？兩梯6戶，南向100平方的房子比中間105方的戶型的房子總價貴20萬左右。南向的房子不擔心噪音，中間105方的戶型是南北對流的，就是擔心噪音。今天選了25樓，樓層高了會不會噪音小很多啊？指教了誠意金，可以退。急切期待廣叔您的寶貴意見！拜託拜託！
回答：你好。富逸華庭近魚珠CBD，北向多工業廠房，鐵路線、高速，周圍環境不是很好。未來如果周圍改善的話，價值應該會有所提升，馬馬虎虎吧，看舊改力度了，有一定的不確定性。選裡面那一棟會安靜一點。
提問：廣叔您好！新人首問：本人在黃埔區工作，家庭年收入六十左右，兩個小孩。出於投資加自住的目的，買了知識城龍湖雙瓏原著的聯排中間位，花了七百多萬。買完之後才陸續看了一些有關房產投資的資訊，現在有兩個問題：一、龍湖這套聯排有投資價值嗎？是能賣的時候儘快出手還是長期持有等待升值？二、手裡還有八十左右的子彈和一張房票，剛看了黃埔雅居樂創新中心的公寓，均價九千多一方，四十年的居住權，您認為有投資價值嗎？如果不建議買的話持有現金還是投資其他地方？資金不多，投資的話可以看看哪些樓盤呢？
回答：你好。1、龍湖雙瓏原著近地鐵，但知識城位置較偏，剛需通勤太遠，因此短期就缺少了主力購買群體的支撐，片區發展起來需要很長時間，同時周圍空地多，未來樓盤也會多，競爭大，有很大的不確定性。當然未來如果配套跟上，產業成熟、多企業進駐、周圍環境改善了，價值還會攀升。如果做好了中長期投資打算可以持有。短期三五年的增長較慢。2、公寓不要買！漲幅慢如蝸牛，轉手稅費高，流動性弱。建議想辦法多湊點子彈，房票珍貴，不要浪費了。回報率高的板塊，詳見知識星球內部！
提問：你好廣叔，我上車黃埔缺點資金，有中介跟我說可以做GPGD，這個方法可靠嗎？另外，我還不具有購買黃埔的資格，中介也說可以跟業主談，等有資格的時候再去辦理過戶，這個做法對買家來說是否具有很大的風險？本來黃埔現在在漲了，如果一沒資格二沒足夠資金，是否很容易被賣家惡意毀約？如果可以提前入手，文衝的豐逸尚居用來做短期投資3-5年是否具有投資價值？如果不建議這樣上車的話，現在可以入手新塘的二手盤嗎？（目前比較中意白江地鐵站的新都盛世名門和東方名都，單價都在2.3/2.5萬左右）感謝！
回答：你好，gpgd怎麼操作？1.直接拉高評估價，靠人工和評估渠道關係。評估的拉高有限，目前大概10%內，溢價太高的樓盤本身評估只有8成，拉到9成就不現實。2.真正的gpgd，來自選籌。選擇優質房源，低價房源，評估價和售價接近，甚至售價比評估價更低的房源，自然就達到了高貸的結果。3.gpgd對貸款資質和流水有更高要求。4.有風險。
跟業主談交易周期的事情，如果房票最後沒有辦妥，也需要把風險在合同上規避掉，把合同條款都修改成利好你方，萬一沒有達成三方無條件解約。豐逸屬於黃埔的後漲房，因為黃埔花園那幾個好盤漲得快了，次級盤會陸陸續續跟上來，你買也無妨 新塘還是算了
提問：廣叔好，坐標廣州市黃埔，最近在傳三年內整個黃埔區都要拆迀整改，房租一路上漲，是否影響房價上漲，整改後將有大量樓盤房價是下跌？
回答：你好，傳言止於智者！不過黃埔這個板塊是我看好的區域。首先要明白廣州大的發展方向是向南向東，而不是向北向西。抓住這個大方向，買房就不會有大的失誤。一路向東。荔灣越秀——天河——黃埔——新塘。縱觀廣州城區的歷史變遷可知，改革開放以來廣州城市發展的主軸最先就是東進。
可以說，東進的腳步基本一直要快過其它方向。廣州兩千多年的城建史，原本主體一直蜷縮在越秀、荔灣等老城區狹小的「騎樓」內；近二、三十年，由於實施東進戰略，廣州城市的中心逐步移到了現在的天河北、珠江新城。天河成了今天「廣州人的面子」，成了這個擁有兩千多年歷史的古城最為豪華的「會客廳」！而近幾年黃埔的發展令人刮目相看。由於廣州東進戰略的推進，黃埔成為近年來不少購房者青睞的熱門區域。而黃埔近些年的發展也是突飛猛進，大量產業進駐，城市面貌的更新，都賦予黃埔不小的投資價值。總的來說，黃埔內部也細分為幾個板塊，舊區府、蘿崗、科學城、長嶺居和知識城。具體潛力大的板塊，詳見內部分享！
提問：廣叔，沒有廣州名額了，還可以jyd貸出幾百萬，想問我該投向哪裡？jyd全款買房應該就是需要買個漲幅快的盤在jyd年限前賣出賺收益吧？非限購區域有哪個盤能值得入呢？3-5年賣出。佛山千燈湖？能否推薦幾個盤？謝謝！
回答：你好，原則上你說的沒錯，但是實際操作的時候沒有那麼簡單，很多人會失手。非限購區目前來說只有新塘一帶還能入，千燈湖也是，但是我不建議今年入。因為珠城的價格還沒起來，非限購區還不適合買。 為什麼廣州今年能入限購區熱門的板塊 因為深圳西部已經拉漲二三十點了 下一波的水自然會流到廣州 這跟我第一段跟你說的是同理的
提問：你好廣叔，新塘白江站的東方名都一房，祈福新村繽紛世界，都是一手房，這兩個來說哪個升值潛力更大？品秀星圖錢不夠不然它是首選，另外手上有鉑林公寓38房複式，沒名額買廣州了。還是說不投資上面的單位，把鉑林地放了換魚珠的三房單位呢？因為有自住的房子，所以主要是考慮投資。
回答：你好，小戶型一定要有地鐵，東方名都次新盤，近地鐵，有花園社區可以考慮。如果是純投資，建議出手柏林公寓換魚珠三房是比較好的選擇，黃埔科學城也是個不錯的選擇。
提問：你好廣叔，有幾個問題請教您： A. 目前狀況：坐標深圳\/預算450以內\/投資為主，自住為輔。 B. 現有選籌方案： 方案一：等待新盤入手，考慮 沙井海岸城 或 光明金融街 方案二：上車二手盤，目前選擇： 1. 光明正兆景89平三房，418萬； 2. 沙井西薈城67平二房，430萬； 3. 金地上塘道一房，356萬，或 52平二房，468萬； 4. 潛龍曼海寧一房，399萬； 5. 白金假日公寓43平小二房，398萬。 C. 問題：希望廣叔賜教，從投資回報率的角度，對於選擇哪一種方案的樓盤有何建議？謝謝
回答：你好，這幾個盤優先光明正兆景，單價控制在4.5內更好 光明自身的定位非常清晰：和北邊的松山湖，南邊留仙洞總部基地、南山科技園連成一條完美的科技走廊，隨著基礎設施的不斷完善，價值會慢慢凸顯。 另外幾個盤溢價太多了
提問：你好廣叔，首付200萬，sfsd，投資為主，兩年內基本不考慮自主。雙十一後年前一直在碧海西鄉片區看房，基本鎖定90平以下三房次新，比較中意松茂御龍灣，泰華陽光海，聖拿威 海語西灣幾個盤。現在問題是雙十一漲價後，掛牌價都比較高，且少有新盤放出。現在是繼續等便宜點的的新掛盤還是擴大範圍去看其他非熱點前期漲幅不大的區域樓盤？200w首付還有其他片區推薦嗎？
回答：你好，你這個預算大概是在600-700萬，片區的天花板所致，你這個總價就不要離開南山，寶安，福田，龍華這幾個區域，值得買的，其實都已經漲了。還是咬緊牙上吧，來深十多年，除去08年有下調，其他都沒見跌過，真可謂日不落的深圳啊！
提問：你好廣叔，麻煩針對我這種情況給出建議：①福田中心區自有一套老破小加上手裡的錢一共可變現350萬左右，二胎家庭，想購置三房或四房用於改善，夫妻雙方在南山科技園上班，孩子將來可能自己帶，通勤在途時間最好不要太長（1小時內自駕車），暫時不考慮小學學位（個人認為小學學位沒啥用），希望能夠買到跑贏大盤，將來可能用於換初中學位的學位房，目前還貸能力在每月2萬左右。請問有啥推薦的不？②咱老破小貸款掛在我名上，老家還有一套掛在我老婆名下，雙方都有未結清貸款，請問這種情況下。怎麼操作才能保障買到心儀的房子？
回答：你好，科技園上班首選南山，次選寶安。 考慮自住其實比較傾向諾德假日、鼎太風華、陽光花地苑等南海中學學位房。 寶安的寶中關注西城雅築和幸福海岸，屬於總價700以上的首選，也是領漲盤。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部分享。
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