我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：廣叔你好！我想請教一下白雲金地仰雲複式，單價4萬多自住加投資可以入手嗎？謝謝！
回答：你好，金地仰雲是白雲新市的新盤，周邊環境糟糕，民房多；複式相對來說也沒有平層好，4萬的單價偏高，自住可以考慮，投資在新市受總價約束，不建議。不如看下附近的嘉禾望崗：新世界錦雲峰、新世界雲逸
提問：廣叔，您好！感謝感謝！萬科歐泊現在漲到4.6萬，有些都報價5萬了，您覺得這個價位還有升值空間嗎？現在入手還是等到年底？
回答：現在多看房多淘筍，萬科歐泊還有空間，遲一點就不是這個價格了。
提問：你好廣叔，近期我賣了新塘的房子，想在天河或者琶洲置換，預算打算控制在680萬。目前家裡有老人幫帶1個小孩，小孩還有2年讀小學；現在看中了幾套房子：「琶洲雅郡3房114方680萬；會展西岸3房116方655萬（毛坯）；天河跑馬地花園3房113方636萬；美林海岸3房109方655萬」，您覺得從投資+自主的角度，哪套房更適合？
回答：你好。你選的房子都還可以，都是在較有潛力的地段。跑馬地花園老了點，不建議。美林海岸花園離地鐵不是很近。我的看法：雅郡花園>會展西岸>美林海岸花園>跑馬地花園
提問：廣叔，您好！突然想起另一個問題：品秀星圖，星翰，星樾都是地鐵車輛段上的住宅，地鐵噪音和震動會影響大嗎？這類房子目前市場購房者一般會介意嗎？
回答：你好。會有一點的，但這是次要的，交通地段是主要的，如果要安靜，那郊區是最安靜的了。
提問：廣叔你好，目前有廣州戶口買了魚珠金碧世紀花園，但是後面經常看到您說超過5年就沒有升值的空間了，目前有點後悔。請問我這種情況有沒有辦法破局？
回答：你好，魚珠區位來看買入問題不大，先持有3-5年看看，後面可以擇機再置換。金碧世紀花園有實際的距離地鐵缺陷，如果從花園走去地鐵站，實在點來說，是有點小遠的。加上小區內停車位一位難尋，這點即使是開車也是很痛苦，每天回去單單小區門前就可以排起長龍。勝在金碧世紀的金融屬性還算是不錯，儘量利用這個槓桿，可以買到適合各位的上車盤，或者是部分還不算大面積的改善盤，起步類的三房兩衛，已經是金碧世紀的極限了。失去了太大的槓桿，而越大面積的越貴，那就沒意思了。
提問：你好廣叔，有套龍崗寶龍振業巒山谷大兩房，目前還了10年，房租已經抵月供，想孩子就上寶龍小學，三年後上一年紀後，剛好地鐵開通，房子漲了就賣掉。今年下半年計劃買300萬以內的房子，手上只有100萬現金。 請問廣叔：買福田一房（目前看了保稅區三米六，福源花園三期）或羅湖的駿庭名城，還是龍崗中心城老小區天郡花園合適？可以拿五年以上不出手。 朋友建議現在賣了巒山谷，買龍崗大房，但還是覺得買兩個房子會好一些。
回答：你好，振業巒山谷這幾年表現不佳，考慮漲幅需要長持至少5-8年，但這個5-8年，會失去很多機會，你要把握住。 我也建議出手巒山谷，入手關內好學位房，或者龍崗置換能不跑輸大盤的學位房。 推薦購買龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城 綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座
提問：你好廣叔，現在東莞，老公的公司，盈餘60左右，東莞虎門一套，15年購，總貸70，武漢北辰蔚藍一套140，貸款120，想將來養老住。 我想一個人孩子（大的5歲，小的3歲）帶回武漢讀書，老公就在東莞，是為了收房後轉老公戶口去武漢，到時再買一套江岸區的學區房，又怕現在努力回去武漢，不如再多努力廣州深圳？ 今年我也會開始做生意，做電商，哪裡都行就是老公的生意不好挪。想問廣叔，哪個方向對呢？有更好建議嗎？（我們都38歲了），1，回武漢主要為教育，2，呆東莞，自己努力廣深（我親弟在廣州安的家），孩子讀一般學校， 非常感謝
回答：你好，其實不是你選擇城市，而是城市選擇你。 選擇比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超額社會價值，是決定你能否被大城市接納的關鍵，而不是你有多麼渴望擁有他。 深圳會提升你的眼界，大佬們的紙醉金迷會勾起你無窮的上進欲望和熊熊鬥志。 深圳房價會越來越貴，留下來的都是精英。 以前在星球內分享過教育主要依賴家學，不要依賴學校。 我的建議是再拼一拼，留廣深。
提問。您好廣叔，新人首問，坐標南京，請問我南京有房票，最近在猶豫，是買南京江北核心區或仙林好，還是粵港灣廣州南沙，東莞，惠州，還是珠江航空新城，我主要投資，幫我分析一下呢。另外我在這月才入手了一套惠州大亞灣牧馬湖122平米，珠海航空新城華發碧桂園濱海天際，能否幫我分析一下這2個樓盤未來價值，萬分感謝
回答：你好，惠州投資一直不看好，珠海被熱炒，概念太多，人口不到200w,周邊競爭者太多，我更建議你主場作戰，買南京江北核心區最好，大灣區真正有價值的也是深圳，廣州。
提問：你好廣叔，馬家龍片區的一室一廳240萬左右，無電梯，地鐵規劃中，帶個園丁學位，不過是大學區，預算有限，就業在南山，小孩早晚得上小學，暫時可不考慮出行方式。未來漲幅預期怎麼樣？還是說另外找找遠一點的次新電梯，那樣學位也很難選。
回答：你好，錢少就不要考慮學位自住投資兼得了。 以後的深圳會分為兩類房產，投資型和居住型，錢多和錢少的各取所需。 等這兩類房產分野完成，普通人在深圳通過買房實現階層躍升的大門就被關閉了。
提問：您好廣叔，我名下有一套2017年買的坪山東城上邸的房子，價值360萬。但是坪山學位不好啊，現在很後悔！我小孩4歲，有存款70萬，考慮到學位，想去羅湖買學位房。請大東哥幫忙看下是將坪山的房子賣了，去羅湖置換一套能自住帶學位的？還是再買一套小戶型學位房，坪山的房子等地鐵起來再賣？如果買羅湖的學位房，那麼應該買哪個盤比較好呢？
回答：你好，坪山的需求少，但供地多。未來持續有新房入市，就算價格漲了，二手市場也很弱；漲幅不看好，可以考慮出手。如果是當下需要學位，可以入手羅湖。羅湖的可選擇面還比較廣，15年之內的樓齡、塔樓，要避免樓齡過老或者戶型奇葩。考慮投資的話，可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區；並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，升值的潛力更大。但是大趨勢上，大部分人都在逃離羅湖，往西部跑。重點可以看看福田保稅區，龍華的學位。
提問：廣叔你好，我現在在考慮入手龍崗買一套房子，目前主要考慮自住和孩子上學，新房二手房都可以，我目前的預算在500萬-550萬左右。去看過仁恆公園世紀2期，廣叔覺得這個房子值得購買嗎？或者廣叔有其他更好的推薦嗎？
回答：你好，仁恆公園世紀可以買，還可以考慮頤安都會中央。把它和做個對比：1、仁恆距離愛聯站750米、大運站830米，和頤安3期、5期距離地鐵距離相當。2、仁恆引進上海外國語附中，頤安是華南師範附中。3、仁恆建面64萬方，體量約為頤安的一半。4、仁恆沒有做過毛坯房，想必單價會參照頤安3期，但不用額外付裝修費。5、仁恆花園比較小，兩棟是回遷、人才房，幼兒園也佔據了部分花園面積。6、感覺仁恆想做品牌溢價，對裝修標準非常自信，但戶型普遍不錯，和頤安戶型得分相當。
提問：你好廣叔，再請教一下，中介跟我說惠州最近有首付一成，兩成開發商免掉的新房，請問這是真的還是假的？感覺不太靠譜！廣叔覺得呢？有什麼建議嗎？
回答：你好，其實買惠州只適合兩種人，一種是真沒錢的，一種是真有錢的，不上不下的就不用去看了。你之前問的問題就是買得起深圳的，管它打骨折也好，大甩賣也罷，不應受其擾。
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