我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，廣州二套房票1，第一套是黃埔花園140方四房沒有壓力。現有子彈600，有以下問題請教
1.如果是黃埔區二手就沒有壓力，小三房可以全款，周轉的時候DY，目前有黃埔花園東南向高層望江單位8年樓齡90方51000單價 ，帶怡園小學學位，值得入手嗎？而且我一套也在同一小區，這樣組合好嗎？
2.以上黃埔花園二手90方和次新盤比如保利學府裡，和新盤比如富頤華庭，萬科城市之光，三種產品應該怎麼分析取捨，都有踩盤，次新盤和新盤的學位就不帶怡園學位，不知道怎麼選擇，盼幫忙給意見分析一下
3，資金壓力大一點點的話還可以考慮天河的二手，雋峰苑，保利心語小面積的，這樣未來四歲的小孩就多了天河那邊一個學位選擇權衡第三點，您有什麼建議，或者天河的還有什麼盤可以選擇。
4.綜上所述，您覺得這種情況，二套選擇黃埔區還是天河區。真心希望得到答覆，萬分感謝
回答：你好。1、黃埔花園不錯的，有地鐵增量，還有臨江那一帶的舊改增量。值得入手。
2、保利學府裡作為知名開發商標準次新盤，區位也不錯，可以考慮；富頤華庭之前有分析過，地鐵不近，鐵路線噪音，沒有強學位支撐未來潛力較弱；萬科城市之光就是垃圾壓縮站搞得沸沸揚揚。選黃埔花園沒錯的。
3、雋峰苑和保利心語，都在廣州核心位置，就是戶型小了點。有讀書需要可以考慮；其他推薦參見內部分享！
4、看個人偏好，不要所有因素都考慮進去，如果讀書需要則考慮天河，天河相對來說價值更大一些，領漲，抗跌。黃埔偏重於自住+投資，短期有暴擊的可能。
提問：你好！廣叔！新人請教！有一套小二房，無貸！目前有資金300多萬，（有部分在投資，可靈活動用的100萬左右）年收入30萬有時50萬！單親媽媽有一個女讀大學！計劃改善住房！250萬左右！月供1萬左右！工作位置在鍾村！目前看了南浦碧桂園、南浦花園、麗江花園！華薈明苑！大石，洛溪一帶！南浦花園100平，房型方正但是樓梯，華薈明苑是電梯但還是小兩房！唉！有點糾結，有點雞肋感！廣叔幫參考一下，或者給我一個新方向！感謝幫助！
回答：你好。你列舉的這幾個，廣碧、濱海花園、麗江花園都差不多的，3房都是樓梯房居多，且還是2000年前的房子。3房帶電梯的房源很難找，我建議是先買一套大2房電梯次新的，過幾年在做置換。具體潛力大的板塊，詳見內部分享！
提問：新人首問 ：廣叔您好 本人純投資 ，手中資金150W到200W ，有首房首貸資格，月供2W以下可接受，2020年11月開始購買廣州社保，到2021年5月有購房資格，新房，萬科城市之光，(聽說旁邊環衛用地有垃圾站) 品秀星樾，大壯名城，星樾.山畔 您更看好那一個？或等資格可購房時 您有什麼更好樓盤推薦次新都行，建議面積多大剛需戶型，請指導，謝謝廣叔。
回答：你好。萬科城市之光旁邊是有個垃圾壓縮站，附近的華潤、文衝管委會提前佔地、周圍居民樓、河流等因素可能會制約這個垃圾站的規劃，越往後越可能建不成，所以我認為這個垃圾站還是有一定的不確定性的。這幾個盤都不錯，優先考慮大壯、其次品秀星樾。次新二手的話看看華景新城吧，建議買個650左右的100平左右的三房。
提問：你好廣叔，請問環深圳周邊地區有沒有價值？比如東莞，惠州
回答：你好，環深有價值的只有東莞，首選松山湖 南城，次選鳳崗 惠州雖然離深圳很近，但是與坪山接壤，坪山一時半會發展不起來，所以對惠州的房價帶動作用很小，南站還好一點，大亞灣這種地方純屬垃圾資產。 東莞有人口有產業，加上限購，投資客相對較少。 惠州人口是東莞的一半，但是房子卻是天量供應，很多大開發商的樓盤，一個盤就是一座城，本地人消化不了庫存，加上不限購，只能吸引全國各地的韭菜來買。
提問：廣叔好，再問問你大亞灣房子的事情？現在我掛出去是135W，有人想買，128W，可能最多130W。我有必要糾結這5W快麼？另外你覺得未來一年塘廈是漲是跌？如果我賣掉大亞灣，應該立即出手塘廈還是繼續等一等再出手？
回答：你好，當前的策略是，儘快賣。但這其中還是有講究的。即便追求快，也要經歷持牌一個或兩個月，要有5-10批的客戶，看過、聊過。如果只遇到第一個，或第二個客戶，但要急著成交，那麼很可能賣低了。如果你達到我上述的條件，則當前可以再降五萬，力爭成交。否則繼續一段時間。大灣區的房價，處於下跌通道。塘廈，樓市漲跌，跟著深圳走。
當前就可以關注市場，未來一年，遇到筍盤就可以上車了。東莞買房價值高的板塊，詳見內部分享！
提問：廣叔你好，老荔灣加裝電梯的房子(中山八，周門或龍津路等)或省級學位樓梯房可入手投資嗎，子彈少50又二套，在附近上班，看房時間成本較低
回答：你好，投資的話就不建議了，未來新廣州人很少會到那邊買房的了，到時候你會很難賣的，而且你說的房子已經加裝了電梯，你現在買的價格已經有溢價的嫌棄。建議去人多的地方看看，不要嫌麻煩。
提問：您好廣叔，我是香港人，香港的房子剛賣掉，現金大概300萬，想到深圳投資加自住。現在看上了福田中洲灣公寓和龍光玖鑽，怎樣看呢？還有其他推薦嗎？
回答：你好，香港人是有一套內地住宅購買資格的，明明可以買住宅，為何要買公寓呢？現在買公寓的都是沒房票的。300萬現金，首期三成的話可以買到1000萬的房產，足夠精挑細選了
提問：你好廣叔，小孩大的2022年上小學，打算去私立小學(如果買了好學校的學位房也可以去對應學校上)，小的剛出生，目前布吉一套房自住，基本沒有漲幅，想提前為小孩上學規劃同時給資產帶來增值，希望初中是上一梯隊的初中，現在有點糾結怎麼弄，
1.現在入手南二外周邊的沒有居住體驗的例如海洋之心的小房子，等老大上初中了過來南二外這邊租房子住；就是擔心買了會橫盤很久，學區政策也有變化；2.現在買個投資型的房子，等過幾年把這個賣掉換一梯隊初中學位房，那個時候估計也是只能買小戶型，再租房子住，但是可以根據學校政策和排名情況變動。3.個人覺得寶中天悅龍庭位子挺喜歡的，但是目前這裡的學位屬於什麼等級？可以先入這裡1200萬以內的看學校後續情況再出或者自用嗎？
請問哪種方案比較好呢？您有其他建議嗎？去看了陽光裡雅居和陽光花地苑，周邊感覺不是很好，還有前海港灣花園，請問1200萬左右的投資的話怎麼選呢？謝謝您！
回答：你好。1、小孩2022年才上小學，現在考慮初中學位有點早了，學區政策變動大，不建議現在買。2、該方案可考慮。可考慮買個地段價值大的房子，帶潛力學校的。等過幾年學校成績變好+地段價值，就是好的投資品。3、天悅龍庭可以考慮，帶海旺中學，海旺學校是弱第二梯隊，這兩年的名次也是提升很快。還可看下幸福海岸、西城雅築。
提問：您好廣叔，請問鹽田佳兆業城市廣場的產權是40年，88平的精裝三房，總價440萬左右，我是剛需，請問可以上車嗎？同等價位的新房大部分在坪地，平湖，坪山那邊了，光明新房估計搖號也難搞。請問還有別的更優的選擇嗎？
回答：你好，坪地、平湖、鹽田都不算最優選，如果是在附近上班，並且對投資屬性沒要求，那買也可以。
提問：您好廣叔，剛買了坪山中心區新盤，兩年分八期陸續給完全款(免息)，打算在兩年之內，陸續把手頭的公寓，惠陽兩套小兩房，坪山寫字樓小產權全部賣掉，剛才能全款給完，然後再抵押貸款投資，這樣操作可以不？
回答：你好，沒有問題，這波操作很6啊，思路這麼清晰，前期怎麼踩了這麼多坑？ 儘快著手出吧，這幾項資產都不是想賣就能賣的，必要時要適當割肉。 至於坪山中心區新盤全款付清後是否需要抵押，要根據當時的市場形勢和有沒有合適的購買標的再定。
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