新開業購物中心超530家，總體量超4600萬方，這是贏商網統計的2018年新開業購物中心數據。華麗的數據似乎彰顯著整個商業地產行業欣欣向榮，大悅城、吾悅廣場、萬象城等明星項目紛紛在各大城市跑馬圈地。
從新開業購物中心城市分布來看，開業數量TOP30城市仍然以一線城市以及新一線城市為主。偌大一個中國，聚光燈永遠只照耀著這些明星城市，佔據中國城市數量高達六成的四五線城市仿佛無人問津。
「吊車尾」的後進生
益陽就是其中的典型。
被稱為「羽毛球之鄉」的益陽，市轄3縣、1市、3區，別名「銀城」、「麗都」，是湖南省地級市，位於長江中下遊平原的洞庭湖南岸。益陽先後獲得國家森林城市，國家衛生城市，湖南省歷史文化名城等稱號，自古是江南富饒的「魚米之鄉」。
從消費力來看，2018年益陽社會消費品零售總額716.21億元，比上年增長10.3%。
分地域看，城鎮消費品零售額572.89億元，鄉村零售額143.32億元，分別增長10.0%和11.5%，仍然有較大上升空間。分行業看，批發業零售額88.89億元，增長18.6%；零售業零售額447.23億元，增長8.8%；住宿業零售額36.02億元，增長9.6%；餐飲業零售額144.07億元，增長10.2%。
就經濟發展而言，在2018年湖南省14個城市GDP排名中，益陽僅以1758.38億GDP位列第十名；從人口來看，益陽以439.15萬人位列第九。
作為觀察城市發展狀況的核心數據，經濟和人口足以說明一切。在這樣一座聚光燈照耀不到的城市，它的商業項目發展如何？贏商網《百萬人口撐腰 華中地級市商業發展幾何？》系列報導走進益陽，將視線聚焦於此。
商業地產渠道下沉 龍頭企業向益陽進軍
為更清晰觀察益陽商業項目發展，贏商網特搜集了益陽市城區的11個主要商業項目。
小體量項目佔據主流
作為400萬人口的城市，益陽的商業項目委實不算多。從體量來看，5萬㎡以下的項目佔據主流，5-10萬㎡項目體量的約佔27%。超過10萬㎡的大型購物中心僅萬達廣場一家。
益陽市商業地產項目呈現出存量少、體量小、新增項目少的特點。一份益陽市房地產市場調研報告就指出，預計商業項目的投資將進一步減少，招商引資困難重重，未來兩年將以消化存量商業為主。
房企巨頭來襲
益陽商業地產項目開發多以本土企業為主，項目體量在1-3萬㎡之間，這也是大多數中小型城市的現狀。隨著近幾年地產行業集中度不斷提高，渠道日益向三四線城市下沉。數據顯示，2017年1-11月，全國20家品牌房企在三四線城市共拿地1.1億平方米，較上年全年增長83.3%。
這股「春風」日漸吹到了益陽。萬達、步步高等巨頭陸續進入益陽，憑藉其強大的資本及成熟的運營體系搶佔市場，深度影響著益陽的商業格局。
狼來了，本土企業還有肉吃嗎？
2015年是益陽商業地產發展的重要節點，8月初萬達廣場拿地，8月底佳寧娜黑茶街面市，9月初海洋城拿地……僅過兩年，2017年益陽萬達廣場（開業時間:2017-06-23、已籤約3個品牌）、嘉兆海洋城就已正式開業。
對於消費者而言，萬達等企業的入駐自然是再好不過，民眾能擁有更多消費選擇。對於諸多本土企業而言，恐怕是狼來了。益陽本土中高端消費人群本就不多，且每年有大量消費流向長沙。此次巨頭們紛紛入局，又將截留一大部分中高端消費人群，本土企業的生存空間將進一步被擠壓。
益陽四大商圈之爭
在贏商網搜集的12個主要項目中，主要聚集在益陽四大商圈。
老大哥橋北商圈：
橋北商圈在很長時間一直都是益陽商圈中的「一哥」，曾是一個重要的商品集散地，在益陽商業歷史上留下了濃墨重彩的一筆。橋北商圈以益陽大廈（現銀城華天原址）為核心，向一橋橋下、汽車路、人民路輻射。
據資陽區商務局報告顯示，橋北核心商圈的攤位數量達2100個，營業面積81600平方米，從業人數1.2萬人。橋北商圈有四個商業核心點：家潤多超市及汽車北站處；益陽樣板商業街；濱江財富中心以及益陽橋北大橋小商品市場；益陽古道街。
新「一哥」桃花侖商圈
桃花侖商圈自2009年開始崛起，已成為老益陽人逛街購物的首選。該商圈擁有整個益陽最豐富、最時尚的業態，包含沃爾瑪、益陽印象匯（原凱德廣場）、大地影院等。桃花侖商圈擁有益陽最繁忙的公交線路，來來往往的客流量非常大。
桃花侖商圈以傳統中低端零售業為主，目前仍在根據當地民眾的需求不斷進行調整升級，引入更多新標杆商業項目。據悉，步步高商業管理有限公司將對益陽市中心城區商業繁華地段桃花侖路與陸賈山路交匯處的118.54畝土地，從地產開發到商業運營進行全產業鏈管理，建成後成為集購物、休閒、娛樂、餐飲、體驗、社交於一體的城市綜合體。
挑戰者萬海商圈
2017年，萬達廣場、海洋城正式開業，直接改變了益陽市場格局，兩者均位於益陽大道中路，緊密相連，共同構成體量達20萬㎡的萬海商圈。兩大項目採取多種業態錯位經營，形成了完整的現代體驗式商業格局，人氣旺盛，消費市場大。相比其他商圈以中低端零售業為主，萬海商圈有許多唯一進駐益陽的一線品牌，是益陽民眾吃喝玩樂的高品質生活休閒場所。
益陽萬達廣場商業管理有限公司負責人在接受媒體採訪時就表示：萬達對於益陽市場意義重大，一是萬達的進駐，將重新定義益陽市場大商業綜合體的標準；二是掀起新一輪綜合商業體升級改造風潮；三是經營者將面臨新一輪選擇高峰；四是益陽市場將面臨新一輪競爭高潮；第五是市場洗牌即將開始，競爭逐漸趨於白熱化。事實證明，由萬達廣場構成的萬海商圈作為一個新興商圈，卻在高速發展下直接撼動了桃花侖商圈的地位，成為益陽城市商業新中心。
老資格赫山廟商圈
赫山廟商圈東起萬木春商貿城東門,連接大利路,西至龍洲路,是益陽集購物、休閒、遊憩、文化娛樂為一體的商業街區。而且老城區擁有大量密集居住人口可直接導入人氣、融入商圈。
赫山廟商圈處在城鄉結合部，且大型商場、專賣店和步行街等商業形式齊全，有萬木春購物廣場、步步高超市等。因此，赫山廟商圈的人氣和服務一直在益陽位列前茅。在益陽市實施城市建設「東擴南移」的戰略後，城市東南中心的赫山廟商圈強勢地位更加凸顯。
重點商業項目介紹
益陽萬達廣場
開業時間：2017年6月23日
商業面積：13萬㎡
開發商：大連萬達商業管理集團股份有限公司
益陽萬達廣場雄踞新核心商圈，交通便利，緊鄰最大的市民廣場，人流密集，益陽首家全業態、全客層、一站式購物中心，匯集國際名品、時尚精品、潮流服飾、童趣天地、全球美食、文化娛樂等。
其中主力店面積2.98萬平米，步行街出租面積58200萬平米，購物中心停車位共計998個。目前共計品牌189家，其中主次力店12家，分別為萬達影城、孩子王、寶貝王、寶貝王早教、MAXWIN、步步高超市、大玩家、動力驛區、海樂星、蘇寧以、蘇寧、胡桃裡；步行街品牌187家，服裝佔比27.8%，精品佔比35.98%，體驗佔比4.27%，兒童佔比6.95%，餐飲佔比25%。
嘉兆海洋城
開業時間：2017.10.1
商業面積：9萬㎡
開發商：嘉兆控股國際有限公司
嘉兆海洋城是由中國首席海洋主題文旅商業綜合體運營商——嘉兆控股國際進行規劃開發的9萬方全年齡、全家庭、全家庭時尚體驗開放式商業街區項目，也是嘉兆控股國際在華中地區打造的第一個海洋城系列產品。
嘉兆控股國際對益陽海洋城的自持面積達到了60%，其中包括15000㎡海洋館、巨型摩天輪等主力業態由開發商自建自營。中影國際影城已確認入駐海洋城，並且已決定要將益陽中影國際影院打造華中最大的巨幕影院。其後還將陸續引入快時尚消費品、中高端時尚餐廳、兒童親子娛樂等多家大體量優質主力店。
太古城商業廣場
開業時間：2013.10.1
商業面積：8萬平方米
開發商：太盈集團、太古集團、五洲房地產
益陽太古城商業廣場是由太盈集團、太古集團、五洲房地產聯手打造的大型悠樂MALL，是益陽首個吃、喝、玩、樂、購一站式悠樂中心。位於益陽市市委市政府西側、奧林匹克公園對面，總投資10億元人民幣，總建築面積7.5萬平方米。規劃有大型百貨、流行前線、風情商業街、酒吧街、3D影院、OUTLAST、少兒反鬥城等業態。
奧百奧特萊斯廣場
開業時間：2015.5
商業面積：1.2萬平方米
開發商：湖南奧百商業投資管理有限公司
益陽奧特萊斯城市廣場位於座擁83萬常住人口的益陽市傳統核心商業區，項目毗鄰益陽市商業第一黃金主幹道-----桃花侖路，周邊分布有萬木春購物中心、步步高超市、國美電器、金鴻百貨、金嘉利百貨、赫山步行街等，商業集群效應顯著。
益陽奧特萊斯城市廣場由湖南奧百商業投資管理有限公司運營，經營面積12500平米，上下共五層，主營各類服飾、鞋包、戶外用品、居家用品、休閒美食等，是一家集商品展示、休閒、購物、娛樂於一體的，益陽地區規模較大、經營品類最全的奧萊品牌直營廣場。