啟東恆大海上威尼斯是恆大旅遊集團在中國旅遊度假綜合體領域的裡程碑式作品。項目雄踞長江入海口，長江、東海、黃海三水交匯處，以義大利威尼斯水城的理念打造58座私屬島嶼，40座世界經典名橋貫穿約119萬方內海水域。整體用地面積達960萬平方米，規劃總建築面積達1102萬平方米，是集遊樂、文化、溫泉、休閒、商務、旅居於一體的世界濱海文化旅遊勝地。
九年精耕，恆大集團打造了一座世界級濱海溫泉文化旅遊大城，也成為華東度假旅遊綜合體領域的標杆之作。項目的逐漸成熟不僅帶來了自身品牌影響力的不斷擴大，同時也帶動了整個區域價值的不斷提升。
中指研究院通過對項目宏觀大勢、區域價值、產品稀缺性和企業品牌影響力等方面進行客觀認證，項目可謂是順應天時，承接地利，「精品戰略」及百億級航母配套加持，背靠品牌房企，核心競爭力突出，未來價值可期。
1順應大勢，恆大集團打造文旅巨無霸，搶佔先機
? 旅遊市場紅利+產業供需兩端雙重驅動，「文旅+」大有可為
近年來，我國旅遊市場發展迅猛。2018年國內旅遊人數55.4億人次，比上年同期增長10.8%，同時，國內旅遊收入為5.13萬億，比去年同期增長12.3%，從2010年以來，年均增長率達16.9%。2018年旅遊業對國民經濟綜合貢獻達11.04%，在我國GDP增速逐漸放緩的情況下，旅遊業成為新常態下新的經濟增長點。可見，國內旅遊市場規模不斷擴大，利潤空間可觀，由此帶來的文旅行業發展空間巨大，紅利期持續存在。
另一方面，據中指研究院文旅地產專題研究報告分析認為，供需兩端雙重驅動，造就「文旅+」全新模式的發展。從供求端來看，行業發展新階段下，傳統地產利潤下滑且部分城市去庫存壓力較大。同時，持續較熱的旅遊業也存在結構性供給不足和結構性過剩的問題，高品質旅遊產品供不應求。從需求端來看，伴隨著城市化快速發展，都市休閒度假需求快速釋放，且需求逐步轉向，有品質、有情懷、有特色的休閒度假產品成為新的選擇，大眾觀光旅遊產品的發展也由資源導向型逐步發展為生活方式導向型。轉型背景下，文旅行業為傳統房企發展帶來新思路；供需兩端雙重驅動下，「文旅+」的全新模式將贏得市場份額。
? 恆大集團順勢而為打造文旅巨無霸——啟東海上威尼斯
凡是順勢而為，方能乘風而上，恆大是順應「文旅+」這一市場趨勢的先行者。恆大集團在九年前就前瞻性地瞄準文化旅遊這個朝陽產業，並開始逐漸介入，經過多年的調研和探索，於2015年3月成立海花島產業集團，並於2016年9月將其正式更名為恆大旅遊集團。在首個文旅產品中國海南海花島獲得成功後，恆大旅遊集團開始全方位構建文化旅遊綜合體版圖，遙遙領先其他企業。
目前，恆大旅遊集團已有多個文旅地產項目遍布全國，眾多成功案例讓恆大積澱了豐富的大型文化旅遊綜合體操盤經驗，走在行業的前沿，成為文化旅遊行業領軍者。位於江蘇啟東的巨無霸項目——海上威尼斯項目便是其代表作之一，恆大海上威尼斯著眼短途濱海旅遊，率先挖掘上海外溢消費需求，已成為大型高端文化旅遊綜合體項目的開發典範，同時助推區域價值提升。
圖：恆大海上威尼斯總體規劃圖
? 承接地利，位置、產業、交通及環境加持，區域價值突出
恆大海上威尼斯與上海隔江相望，融入上海一小時交通圈內，受益上海產業外溢帶來的高素質人才導入，自然環境佳，空氣品質好。地理位置優勢、產業優勢、交通優勢以及環境優勢兼具，整體區域價值突出。
? 地理位置得天獨厚，與上海隔江相望
恆大海上威尼斯位於長江入海口上海市崇明島的北岸，啟東市圓陀角風景區，與上海隔江相望。距浦東直線距離50公裡，距浦東機場直線距離60公裡，是上海龐大人口紅利外溢的直接受益者。
項目所在的地級市南通天然區位優勢明顯。南通位於長江三角洲洲頭，江海交匯之處，隔江與中國經濟最發達的上海及蘇南地區相依，具備滬通一體化的能力。在長三角城市群規劃中，南通與無錫、寧波同被規劃為II型大城市，且受益於蘇通大橋、崇啟大橋的建成，滬通鐵路的建設，南通與上海聯繫將更加緊密。進一步縮小區域範圍來看，項目所在縣級市是啟東市，與上海直接接壤，是上海外溢的直接受益者。2018年，啟東位列全國百強縣前30位，經濟基礎較好，隨著上海2035規劃的公布，啟東定位不斷提高，從「北上海」到「上海北」再到上海「北大門」，區位優勢愈加顯著。
圖：項目區位圖
資料來源：中指研究院整理
?受益上海產業外溢，高層次人才導入可期
產業方面，伴隨上海部分產業的外溢，滬通產業模式初見端倪，將加速南通產業轉型升級，有利於高層次人才的導入，帶動區域、項目住房市場購房需求和租房需求的大量增加。
2018年4月，南通在上海世博中心舉辦「1+4」高質量發展環境說明會，會議數據顯示，滬通合作共建園區等合作平臺從7個增至17個，7個較大規模的滬通合作園區，累計入園的上海億元以上企業77個，總投資291億元。與上海新增產學研合作項目117個，技術交易合同金額超億元。目前，兩地融合互動實現了「34567」，即：南通30%高層次人才、40%創投風投機構從上海引進；南通50%以上企業與上海有合作，60%貨物通過上海口岸，南通70%農副產品供給上海。
圖：滬通產業合作的「七朵金花」
資料來源：中指研究院整理
啟東作為對接上海產業外溢的橋頭堡，受益明顯。為接軌上海，2013年，啟東在園區開發、物流、人才、農產品供銷對接、港口發展等9大領域，形成相應的行動計劃，簡稱「139」工程。2017年，啟東全市25%的工業產品配套上海、45%的農產品供應上海、70%的遊客來自上海、80%以上的投資直接或受上海影響進入啟東。伴隨上海外高橋集團（啟東）產業園、江海產業園、上海自貿區啟東產業園、上海自貿區啟東生物科技創新協作園、浦東祝橋啟東產業園等共建園區相繼運作，啟東已成為上海傳統產業的轉型升級基地和高新技術企業的擴張基地。
?交通便捷，上海一小時都市經濟圈
2011年崇啟大橋的通車，首次實現上海與啟東的快速連通，打破兩地長期由於長江阻隔，交通成本高、運輸路徑長的困局，從啟東到上海外只需45分鐘左右車程，到上海浦東國際機場、上海虹橋機場、南通興東機場，均能在一小時內到達。2019年1月，伴隨寧啟高鐵二期的開通，啟東市結束了不通鐵路的歷史。
未來，伴隨著長江經濟帶、長江三角洲區域一體化等國家戰略，江蘇沿海開發戰略等省級戰略的逐步推進，啟東交通迎來重要發展機遇，與上海的交流日益頻繁，接受上海輻射帶動的效應日益凸顯。此外，項目自身也早已開通多條巴士直達啟東、上海，快速對接啟東市區、上海、南京。整體來看，未來交通潛力看漲。
圖：啟東未來軌道交通規劃
資料來源：項目官微、中指研究院整理
?自然環境佳，一線海景資源、天然氧吧
恆大海上威尼斯雄踞長江入海口，三面環海。以義大利威尼斯水城設計理念規劃，40座名橋貫穿119萬平方米內海水域，親海私宅、觀海豪邸、伴海洋房構築58座居住島嶼。薈萃歐洲五國皇家園林、3.5公裡萬國風情海灘，締造全球首岸國際濱海度假城。項目融峇里島、淺水等八大海區的海灘風景於一岸。1.8公裡中軸景觀大道，匯荷、意、法、英、奧五國皇家園林精粹，自然環境佳。
此外，項目所在區域空氣品質佳。據江蘇省生態環境廳2019年1月8日發布的2018年江蘇縣、市空氣品質PM2.5濃度排名情況，啟東與如東並列全省第一位。啟東PM2.5年均濃度為33微克/立方米，空氣品質最好，成為全省最適宜「深呼吸」的好地方。
圖：恆大海上威尼斯實景圖
2秉持「精品戰略」，百億級航母配套，構建項目核心競爭力
依託恆大集團在房地產開發領域的持續深耕與領先優勢，以及恆大旅遊集團在文化旅遊方面的不斷創新與積累，恆大海上威尼斯不僅實現全業態布局，滿足各類購房群體需求，同時全方位配套打造，更貼切消費者的多樣化需求，凸顯項目核心價值。
?秉持恆大集團「精品戰略」，構建強有力的核心競爭力
在產品制勝的時代，恆大海上威尼斯秉持了恆大集團的「精品戰略」，憑藉豐富的物業類型，強勢景觀資源打造，贏得客戶青睞。
項目充分利用海景資源，變「黃」海為藍水，高標準呈現海濱景致。約7.23平方公裡碧海銀沙；約3.5公裡黃金海岸；約8公裡的雙色海奇觀，把親水概念發揮到了極致。
此外，項目以約1.8公裡的中央景觀大道為界，打造法、荷、意、英、奧歐洲5國特色園林景觀，號稱「永不落幕的綠色園博會」。景觀資源優勢強勁，「藍海度假城」名副其實。
此外，恆大海上威尼斯融合綠色節能環保、生態人文等建築理念，將住宅、園林、雕塑、橋、水融為一體，瞰海高層、伴海疊墅、親海私宅；南北通透、層層退臺、情景花園……豐富的產品線，加上用心的產品設計，為項目整體格調的提升，項目的市場美譽度打下了堅實基礎。
?百億航母級配套，助力產品附加值提升
根據調查，分別有超過43%和14%的客戶將度假和退休列為購買海上威尼斯物業的首要原因，因此，除了把項目區域位置作為賣點外，基於消費者動機，恆大更需要確保度假和居住體驗。由此，恆大海上威尼斯規劃打造全方位配套，提升產品附加值，如今大量配套已實景運營，實現了居住、度假雙重體驗的融合。
全齡教育配套、大型社區醫院，專業級運動中心等，滿足各類生活需求。以世界頂級標準打造國際會議中心、國際會展中心，大大提升了項目的商務功能。五星海景酒店、歐式城堡酒店；飲食中心、娛樂中心、健康中心、商業中心、聖馬可演藝中心、歐式浪漫婚禮莊園、樂世界兒童王國等，都以高標準滿足人們對於休閒度假的多種需求。
此外，恆大旅遊集團的拳頭產品——「恆大水世界」也注入其中。五國風情溫泉小鎮融合特色溫泉文化，凸顯自然人文景觀，打造別具一格的主題溫泉產品。恆大童世界水樂園是專為少年兒童打造的全天候全季節水樂園，全球原創四大主題區域，預計2020年建成營運，將力爭每年吸引超2000萬的國內外遊客。
經過多年營建，目前恆大海上威尼斯碧海銀沙、十大配套（海景度假酒店、國際會議中心、健康中心、運動中心、羽毛球中心、網球中心、聖馬可演藝中心、樂世界兒童王國、商業中心、飲食中心）、五國溫泉小鎮等均已實景運營。
圖：恆大海上威尼斯項目配套分布圖
?持續熱銷，穩居區域前列
恆大海上威尼斯雖身在啟東，但並不只服務於當地，享有的消費紅利更是以上海為主，輻射長三角乃至全國。戰略性的市場定位，精準的客戶群拓展和全面的營銷活動都給項目和企業帶來了豐厚的回報。
2012年7月，恆大海上威尼斯首次開盤，開盤當天累計接待到訪客戶4595組，近1.5萬人，成交各類房源2509套，銷售面積達28.7萬平方米，銷售金額達20.7億元，成為轟動一時的明星項目。2016年7月，項目三期集中開盤，開盤當日接訪6000組，現場客戶13000人，成交房源4000套，成交金額達28.3億元，再次吸引了大眾視野。
從項目一直以來的銷售情況看，恆大海上威尼斯成為超級大盤營銷的教科書，著眼外溢消費的大型高端文化旅遊綜合體項目開發典範，確實實至名歸。2012年以來，恆大海上威尼斯始終保持熱銷，7年年均銷售額達38億元，2016年、2017年項目年度銷售額更是分別高達70.82億元、88.02億元。而從南通市各在售項目表現來看，恆大海上威尼斯項目年年穩居銷售金額榜單前三，其中多年遙遙領先於其他項目位居榜首，充分凸顯了項目的市場價值。
圖：恆大海上威尼斯歷年銷售業績及市場份額
註：市場份額=恆大海上威尼斯銷售額/南通市商品住宅銷售額
數據來源：中指研究院整理
?未來項目價值將持續釋放，值得期待
從項目銷售價格來看，前期各類配套尚處於規劃建造時，項目銷售價格較為平穩，漲幅不大，但隨著實景的呈現以及各類配套的相繼落成，項目成交價格上漲明顯，整體價值逐漸凸顯。從另一個角度來看，在上海樓價不斷攀升，加之一系列限購限貸政策之下，外溢效應帶動環滬區域樓價上漲。當前，恆大海上威尼斯高層均價為10800元/平米，同時具備強勢景觀資源，與其他環滬區域相比，仍處於價值窪地。隨著配套的更加完善，恆大海上威尼斯項目價值將進一步釋放，未來值得期待。
圖：恆大海上威尼斯價格變動情況
綜合項目面臨的宏觀大勢和市場機遇，結合項目區域價值、產品價值優勢特徵，從客群方面來看，項目輻射客群包括上海剛需外溢人群、上海退休人口、當地改善性居民、國內投資客甚至是香港，澳門和臺灣的富有人士等多種類型客群。
3背靠知名龍頭房企，賦予項目高品牌知名度
恆大海上威尼斯是由世界500強企業集團恆大集團旗下恆大旅遊集團傾力打造。恆大集團是以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的世界500強企業集團。目前總資產1.88萬億，年銷售規模超6000億，累計納稅超2300億、慈善捐款超120億，員工14萬人，每年解決就業260多萬人。
自1996年成立以來，恆大地產始終秉持「民生地產」理念，在中國280多個城市擁有810多個項目，與全球860多家知名企業戰略合作，實施精品戰略，打造高品質、高性價比產品，開創行業「全精裝修交樓」和「無理由退房」先河，讓600多萬業主實現宜居夢想。樹立了強大的品牌形象，受到行業和市場的充分認可。
2018年9月，中指研究院發布的《2018年中國房地產品牌價值研究報告》顯示，恆大集團品牌價值高達648.63億元，是中國房地產行業領導公司品牌。2019年3月，中指研究院《2019中國房地產百強企業研究報告》發布，恆大集團憑藉強勁的綜合實力連續三年斬獲「中國房地產百強企業綜合實力TOP10」第一名。2018年，恆大集團實現合約銷售額5513.4億元，銷售面積5243.5萬平方米。2009-2018年間銷售額複合增長率為38.0%，高於行業23.5個百分點，市場佔有率也從2009年的0.68%提升至2018年的3.68%，行業龍頭地位持續凸顯。
圖：恆大集團所獲獎項證書
此外，經過二十多年的發展，恆大集團已成為世界知名500強企業。2018年7月19日，《財富》世界500強正式發布，恆大集團位列第230名，大幅上升108位，彰顯強勁的品牌實力。
4結語
近年來，在我國旅遊市場發展迅猛，都市人的休閒度假需求快速釋放，有品質、有情懷、有特色的休閒度假產品成為新的選擇，恆大集團順勢而為，打造文旅巨無霸啟東海上威尼斯項目。總結來看，啟東恆大海上威尼斯可謂是順應天時，承接地利，核心價值顯著。項目在面臨的宏觀大勢、區域價值、產品稀缺性和企業品牌影響力等方面顯示出巨大的投資價值和影響力，未來價值可期。