"泰山安則四海皆安"，泰安因泰山而得名。堯舜秦漢，直至明清，延綿幾千年帝王封禪祭天的神山之地。
但就是這樣一個地傑人靈的地方，近些年來卻不斷出現人口出走泰安的問題，尤其是2016年後，泰安的人口淨流出現象越來越嚴重。如下圖：
也曾經一度，泰安的人口淨流出問題略有緩解，那是在2015年前的幾年中。2016年以來，人口出走、離開泰安之趨勢捲土重來。從上圖即可以看出，2019年末已經達到2016年流出人口總數的翻倍值。
尋本溯源。不得不說近幾年泰安房價在山東省內出類拔萃的表現，是人們逃離的重要原因，起碼是之一。
PART 1 泰安2015年以來的房價變化
98年房改落幕，房價隨著住房商品化一路北上是2018年之前國內各城市的普遍現象，泰安也不例外。但最近的五年，泰安房價不再安分於與省內多數城市的上漲節奏，開始揚鞭策馬一路狂奔。我們首先看一下2020年12月末山東16地市的平均房價，看下圖：
我們可以看出，泰安平均房價僅次於青島、濟南和聊城，位列山東平均房價萬元檔第四名。青島與濟南，由於其具有其他地市不具備的城市地位和經濟優勢，房價高有其高的道理；聊城我們在上篇文章中已做過分析，不再贅述。
上圖是省內城市房價的空間對比，我們再以時間為軸線，觀察近五年泰安的平均房價（下稱房價）變化：
可以看到，在經歷了2015-2016年的「穩增長」之後，2017年和2018年泰安的房價再次暴漲，兩年漲幅51.42%；隨後的三年一直高位震蕩，並站穩了萬元線。
作為地級城市，是什麼撐起了泰安高達萬元的房價？是因為泰山的獨特名山旅遊資源嗎？我們比較一下國內部分名山所在城市平均房價：
上圖告訴我們，在國內名山大川所在的城市中，泰安的房價仍是高居榜首，甚至接近部分城市房價的一倍價格。從這一點，或許多數人都無法接受泰安房價因山而高的理由。
PART 2 泰安與山東內陸城市的經濟對比
在山東與泰安可以比較的城市，我們必須排除青島和濟南這兩個副省級、擁有特別經濟優勢和城市地位的城市，再去掉煙威日等三個擁有海洋資源的城市。我們最後選擇與泰安位置毗鄰或相近的德州、菏澤、濱州、濟寧、棗莊和淄博一起比較。
我們一起看上述七城經濟：
可以看到，從GDP總量來看，且不與濟南以東諸城相比，即使是與魯西北的德州、魯西南的濟寧、菏澤等也是尚有距離。當然，經濟總量受到城市人口規模等許多因素的影響，不能說明什麼。那麼，我們以GDP總量與城市常住人口來計算人均GDP進行觀察，如下：
由圖可見，泰安的人均GDP水平僅高於菏澤和棗莊，在七城中僅位列第5位。我們以此對比這七城房價：
上圖，我們將七城的平均房價和人均GDP兩圖進行了拼圖，以便觀察。可以看出，泰安在七城中經濟倒數第三，房價排名第一。
由此我們可以得出一個結論，從城市經濟的維度，我們無法找到泰安的房價支撐。
PART 3 泰安與山東內陸城市居民的收入對比
不是城市經濟特別發達，會是泰安城市居民更富更「有錢」嗎？從常理上，這自然是不成立的。但出於科學分析的嚴謹性，我們還是以數據說話。
城城之間的居民收入對比，我們可以從兩個維度來看。一是城鎮居民可支配收入，二是城鎮非私營單位在崗人員年平均工資，這兩項數據在可以在地方統計局公開數據中查詢的到。雖然後者不包括在集體、私營企業中就業的工薪階層，但對於城市收入水平的對比仍然具有一定的可比性。
首先看七城城鎮居民可支配收入：
據上圖，2019年泰安的城鎮居民可支配收入為3.77萬元，僅次於淄博的4.5萬元。但我們看到，泰安在七城中處在中遊位次，與濱州、濟寧收入水平仿佛。從這個維度再觀察七城房價，我們看到的仍然是房價與收入的背離。我們用房價收入比來看：
從房價收入比來看，德州以13.5的房價收入比位居第一，泰安為12.2，佔據次席位置，棗莊第三位。可以看出，經濟上人均GDP更高的淄博、濟寧和濱州三市均落在了後排。這說明德州、泰安和棗莊三個經濟相對落後的城市房價水平均高於淄博、濟寧與濱州。
再看2019年七城城鎮非私營單位在崗人員年平均工資：
我們驚奇地發現，在該項指標上，除未公布數據的菏澤和棗莊兩市外，泰安非私營單位在崗人員工資水平遠超七城其他城市。這與全城城鎮居民可支配收入水平形成了巨大反差。我們無法解釋其原因，相信大家心中自有論斷。
城鎮非私營單位在崗人員年平均工資與城鎮居民可支配收入兩項數據水平未能相互佐證，這在以往各省各市中是極為少見的。但我們無法就此認為泰安的房價是由非私營單位從業人員推高的，畢竟這個群體相對一個城市來說，只是一小部分。
PART 4 泰安與山東內陸城市的居民槓桿率對比
談到高房價，房價收入比可以在一定程度上反映泡沫水平，而能夠反映居民家庭財務風險和城市金融穩定情況的指標則是居民槓桿率。國際貨幣基金組織IMF認為：居民槓桿率超過30%時，中期經濟增長會受到影響；超過65%則會影響到金融穩定。
在2019年11月25 日央行發布的《中國金融穩定報告（2019）》中，關於居民債務方面的數據為：2018年末，我國住戶部門槓桿率為60.4%。
看七城的居民槓桿率，涉及到各個城市的住戶貸款和常住人口、平均房價、人均GDP等數據。其中前兩項數據由於2020年尚未結束，我們只能採用上年度數據（棗莊和濟寧未公布住戶貸款數據）與當前平均房價來測算，結果如下圖所示：
上圖中，泰安市的居民槓桿率顯得特別突兀。其他城市均在30-40%的區間，而泰安達到了高達77.5%的槓桿率水平。與2018年末全國平均槓桿率比較，泰安高出了17個百分點。
GDP維度的居民槓桿率，反映的是居民整體的負債總額佔當年社會總財富的水平。也就是說，泰安市年度生產總值的77.5%才能覆蓋城市居民整體負債。這其中，暗含著巨大的金融風險，也意味著居民整體負債水平和家庭財務風險的高企。
【結語】
寥寥幾千字，無法將各項指標一一論述。但從各項數據中，無論是旅遊城市的原因，還是經濟發展水平的對比，抑或是居民收入，我們都無法找到泰安市萬元房價的有效支撐。如果強找理由，只有非私營在崗人員工資水平這一項了。
其實，就現實來說，原因並不重要。重要的是以上的分析告訴我們：泰安城市居民已無力負擔如此的高房價，這山東排名第四的尷尬，老百姓真的支撐不起。
但經濟學和國內外歷史告訴我們，通過房價暴跌來改變現狀是要付出慘痛代價的，要犧牲更多的幸福慢慢修復傷口，這也是老百姓不可承受之重。
唯一的辦法，就是穩房價，快速推動居民收入增長。在國家十四五規劃建議中已經提及分配製度的調整，與以往不同的是「提高勞動報酬在初次分配中的比重」這一新提法，大家一起期待十四五期間泰安的表現吧。