來源： 樓面
近日，中山翠亨新區馬鞍島保利項目開盤時，成百上千輛車擠爆了這個荒蕪人煙的小島。
很多人都是第一次踏足這塊珠江西岸的填海淨地，憑著一個深中通道的概念就盲目衝動刷卡了。
在投資客的信仰裡，憑著港珠澳大橋、深中通道、深珠通道的連接，未來環珠江口的黃金三角就是最有價值的區域。
大灣區深圳東莞廣州接連上漲，洶湧的熱錢席捲了一眾概念板塊，深圳西部、東莞松山湖、廣州珠城黃埔南沙、珠海唐家灣，現在這波熱錢開始瞄上了珠江西岸僅剩的一個一萬出頭的中山翠亨新區、3萬出頭的馬鞍島。
中山馬鞍島今年接連土拍，天生不是富二代，還不能賣家裡的鏟子嗎？
但現在中山的現狀，真是尷尬。
樓市現狀
首先，簡要了解一下中山樓市目前的現狀。
在土地市場上，政府供地非常謹慎，多地塊底價成交，土拍行情冷淡。
在新房市場上，新房供給漸少，成交量企穩，主要靠廣深珠投資客帶動，熱度逐漸上升。
在二手房市場上，4年前樓市高潮成交的新房交付，入住率低，毛坯收樓即掛盤的現象普遍，投資客集中出貨，造成些微掛盤價踩踏。
在房價預期上，供地會逐漸企穩，房企互相炒概念抬轎子，回調到位後會止跌。
中山產業升級的混亂
曾經鎮域經濟非常強的中山和東莞，鎮區市場化的力量強大到代表公權力形象的市中心都長期被壓抑，鎮區有很強的自主權。
而在產業升級的過程中，市場化的力量本身沒有能力去完成一場龐大的產業升級和城市功能之間的協調。
而行政的動蕩和缺位更讓原本應該完成的產業升級，遲遲難有進展，以至於造成了時至今日還處於滾石上坡的關鍵時刻。
中山不是迷茫，中山只是浮躁，是市場化和行政化力量的雙重缺失的雙重浮躁。
太想通過房地產去走捷徑，太想能夠在大灣區快速出挑成長，但又礙於本身的能力不行、執行偏差，總是做錯點什麼，以至於變成了今日不上不下的雞肋局面。
東莞松山湖因為引進了華為，成為大灣區內市場化最成功的新區，南城CBD日漸繁榮，更加強化了東莞市中心的地位。
佛山千燈湖已經是產城融合的標杆新區，有著碧桂園、美的兩大巨無霸民企的北滘，民富程度極高。
珠海橫琴新區後程發力，精準定位，憑著靠近澳門的優勢，規劃了高端的金融區，還依託多年積累的產業打造了唐家灣高新區，形成了以科技創新、旅遊、金融為主導的經濟發展模式。
當初同樣憑著製造業出圈的中山，今天的支柱產業還是服裝、家電、燈飾，你能挑出一個非常優秀的板塊嗎？老石歧？東區？火炬開發區？翠亨新區？
想必你都會哀嘆一口氣，全都是雞肋！
之前的中山是乘上了改革開放和市場化的東風，現在中山要看清自己，做製造業的升級，而不是什麼華而不實的總部經濟。
未來如果深圳做好研發和前端，中山做深圳的生產基地。
要清楚自己的產業定位，如何打造高新技術產業開發區，打造製造業轉型升級的試驗基地和示範基地，然後再說要轉型成為教育、科技研發、高端製造業新城，能夠引進大企業。
中山要麼去看看東莞松山湖，要麼就按照自己的規劃趟出一條發展思路來。
中山城市建設的混亂
不僅在產業升級上，中山很尷尬，在城市建設上，中山也有各種各樣的問題。
受困於小車拉大車的鎮域經濟，各鎮區有獨立的行政權、分派而立，對人才、資金、技術等高端要素難以形成持續吸引力，無法集聚力量發展出一個成熟的中心。
主城區一方面是土地粗放、低效開發非常嚴重。成片成片的廠房和城中村盤踞在中山1783平方公裡的土地上，拖著中山城建停滯不前、產業遲遲難以升級。
主城區另一方面是土地碎片化、開發商捂地幾十年不開發。中山北站，大信的圍擋高高圍起，卻沒有要開發的跡象。中山站附近，至今還是成片成片的香蕉林。
中山很多土地都是掌握在本地地頭蛇手裡，大信、俊發，還有其他在中山就開發一兩個項目小開發商星港、富元。
這些開發商很多都是80年代、90年代、2000年初期拿的土地，可是囤著土地遲遲不開發。
這也導致了主城區的土地被切割得非常破碎，所以為了做成片的產業規劃，只能另起爐灶去開發火炬開發區、翠亨新區、馬鞍島。
最後的結果就是火炬開發區產業和人氣還沒有完全起來，又支起了翠亨新區和馬鞍島的爐子，最後哪個爐子都燒得不火不旺。
一條深中通道，連接深圳與中山，粵東粵西，城島分離，就連中山這麼一個小小的城市，未來老城區和新區將分派而立。
中山樓市的混亂
由於產業升級和城市規劃的混亂，也直接造成了中山樓市的混亂，由於缺乏持續兌現的利好，中山樓市現在也只能靠著炒深中通道的概念強撐著賣房。
在這一波大灣區行情刺激之下，中山並沒有完全走出頹勢。
只是新房人氣強了點，二手房由於中山之前的無序供應，二手房毛坯房賣不出去。
由於前期廣深珠投資客累積太多，造成些微掛盤價踩踏。
一二手房之間存在著明顯價差，精裝東區精裝新房賣20000元/㎡，二手毛坯賣13000-15000元/㎡，鎮區新房賣15000元/㎡，二手毛坯房賣10000-12000元/㎡。
還有馬鞍島雖然定位是製造業發展、生物醫藥，但本質上還是要做未來深圳前海的睡城，馬鞍島要修20座學校（含幼兒園、小學、中學）、8座醫院，就是瞄準了深圳在教育和醫療上的缺位產生的外溢需求。
馬鞍島的規劃一改再改，原本的幾塊產業用地改為住宅用地，就是趁著現在還可以炒深中通道的概念，趕緊多拍出幾塊土地。
馬鞍島本身就是一個與中山主城區無關的市場，主要就是面向深圳前海，深中通道30分鐘直達，所以3萬+的價格也有其合理性。
結
雖然中山短期無法扭轉頹勢，但憑著大灣區房價輪動的行情，也算後市可期，不至於像深圳廣州東莞一樣的大漲，大概就是跟著喝點湯。
買中山無非就是豪賭2024年深中通道通車後中山的未來、馬鞍島的未來，只是時間周期長了點。
如果你資金不多，又有耐心持有長周期5年以上，豪賭一把中山也是個不錯的選擇。