繼續樓盤分析，今天濱江正榮府再次領證，均價比之前高了1500，很多文章都在討論，正好也分析一下這個樓盤。
濱江正榮府：備案名（正榮觀江樾小區），地處：倉山區城門鎮南江濱東大道南側、南三環路東側
樓盤規劃
共規劃高層25棟（含安置型商品房），層高11-16層，疊拼共22棟，層高6層，1棟回購商貿樓，一所幼兒園，共1291戶。帶裝修交房。容積率1.8。
土拍情況
2019年7月31日，正榮福建置業發展有限公司以28.9億競得宗地2019-41號地塊，樓面地價14571元/㎡。出讓面積110191平（約165.29畝），須建設可建住宅建築總面積30%的安置型商品房，按13530元/平均價銷售。
分析：土地是個百畝大盤，30%的配套安置房，不算高比例，在2019年該地塊的參與房企很多，定位低容積率，疊拼高層混合的樓盤，相對應的樓面價會比那些純高層的樓盤高，最終樓面價14571，從目前的備案來看，一期帶裝修的高層備案均價在27600左右，還沒算上後面別墅的均價，可想利潤空間巨大。
備案情況
截至目前，領取了兩本證，一期301套，均價27600，二期94套，均價29100，目前網籤137套，一期去化率：45%
分析：樓盤一期開盤，有文章描述開盤火爆去化8成，也有很多文章質疑去化非常差，從目前網籤來看，45%的去化，作為目前的樓市來看還算尚可，不過由於總套數不多，加上一期蓄客準備，總體去化還不至於太難看。今天二期領證，著實亮瞎，均價比一期高了1500，從樓棟看也沒有比一期來的好，不知道是不是故意做出漲價的趨勢，讓購房者更多去選購一期的剩餘戶型。
戶型情況
73平米：三房兩廳一衛，位於中戶的緊湊三房戶型，三開間朝南，也不存在什麼空間浪費，暗衛等情況，由於小戶型做三房，臥室普遍不大，動靜也不分離。不過在73平米的情況下面做三房，也沒什麼好挑剔了。
87平米：三房兩廳兩衛，與73戶型類似，位於中戶，三開間朝南，主要問題依然是動靜不分離。
87平米：三房兩廳兩衛，位於端頭，這是87的另外一種戶型，目前市面比較流行的戶型，也沒什麼好評價的。
105平米：四房兩廳兩衛，位於端頭，也是比較常見的布局設計，位於缺點走廊浪費空間過大，雙廁所都在走廊盡頭，105的只有一個小陽臺。
區位情況
位於城南片區，三環快速和福泉高速旁邊，距離會展中心1公裡，南江濱生態公園900米，距離在建的地鐵4，6號線交匯站林浦站800米，對於以後的交通出行有較大幫助。周邊目前配套基本沒有，靠近三環和高速，會存在一定的噪音影響。當然樓盤最重點的一個宣傳點清華附中就在樓盤隔壁（下面描述），區位總體一般。
學區爭議
清華附中福州學校，相信這是樓盤目前最主要的宣傳點，這是一所十二年一貫制學校，市屬公立學校，與清華附中合作辦學。至於這個學校後續的師資與生源會如何，目前還是未知數。但是加了清華附中做宣傳肯定有一定的加成效果。目前最大的爭議點就是位於學校隔壁的正榮府，交房後是否會劃片進入這所學校，相信這是大部分有意向購房業主的焦慮點。首先目前開始招初一新生，是採取了五區搖號的方式，不存在劃片。由於小學還未建成，教育局回復招生方案及劃片範圍尚未確定。不過售樓部可能會引導說樓盤會劃片該學校，主要依據可能就是就近入學的原則。至於購房者是否值得去賭這樣一所尚不知道師資生源如何，樓盤劃片未知的學校。
樓盤總結
位於三環外的濱江正榮府，以帶裝修28000的均價，做到了45%的去化，雖然樓盤二期均價30000，但是從目前來看，應該是做好了打折的準備。樓盤主要優勢在於小戶型73，87做到了三房格局，給很多低首付的購房者能夠上車的同時還滿足了居住情況，當然樓盤隔壁這所清華附中，雖然目前一切未知。如果你有意向購買此處，可以對比周邊一些相對低價的區域，比如樓盤隔江對望的馬尾東方名城，目前二手房在18000左右，或者同樣位於三環有地鐵扶持的濱海橙裡均價21000。如果對比完，還是覺得樓盤會劃片清華附中，樓盤小戶型適合你，那還是建議可以看看後續打折情況。至於樓盤的總的性價比而言，個人覺得很一般。
題外話
在濱江正榮府的安居客問答區，發現了有趣的一幕，作為其他樓盤的置業，在正榮府的問答區，各種回復攻擊樓盤，然後兩方中介互相攻擊。