來源：自媒體   2020年04月25日 09:50
(作者： 江公子，本文轉載自微信公眾號「 層樓」，鳳凰網房產已獲授權)
01
又有豪宅要被拍賣啦！
5月14日上午10點，濱江保利·翡翠海岸首套法拍房，將於淘寶司法拍賣平臺開拍。
翡翠海岸去年底剛交付，層樓還組團參觀過。交付時的美景、誘人的得房率，尚且歷歷在目；不曾想，這麼快便在法拍市場相遇。
即將被拍賣的，是翡翠海岸7-14樓的房子。建築面積197.39㎡，西邊套，五室兩廳一廚三衛；帶負一、負二層車位各一個。
起拍價1191萬，市場評估價1701萬。其中，房款1585萬，車位58萬/個，折合市場評估單價80298元/㎡。
原房東2018年8月通過搖號買入，買入價帶車位約1460萬。
公開信息顯示，原房東或因按揭貸款償還不出，這才被杭州銀行股份有限公司城東支行起訴查封、拍賣。
02
翡翠海岸現身法拍市場，在我看來有兩層意義：
第一，大致錨定翡翠海岸的二手房價。
壹品交付不久，立馬有消息傳出，有買家出價9萬6拿下。那時，大家就在猜，同屬豪宅的翡翠海岸，二手房價能賣到多高。
據房東透露，看房的人不少，但迄今未有房源網籤。正式掛牌在售的二手房有9套，掛牌單價從8萬4到9萬8不等。
也就是說，翡翠海岸在二手房市場的價值，尚未體現。
根據評估機構數據，房子的市場評估單價為80298元/㎡（不含車位）。相比兩年前的新房售價，漲了11448元/㎡。
房子尚未辦理產證，買家拍下後還需二次過戶，光稅費（最少8個點）就是一筆不小的支出。折算到單價上，還要更高。
第二，它將創下千萬豪宅從交付到拍賣的最短記錄。
翡翠海岸去年底才交付，當下已有房源拍賣，中途間隔不過4個月。
該房源2019年9月9日被查封，查封原由：953萬金融借款未能償還。
根據拍賣信息可推測，原房東兩年前通過搖號，搖中翡翠海岸最後一期房源，於是以三成首付拿下，剩餘購房款辦理銀行按揭貸款。誰知，還貸不到一年，便斷供了，這才被法院查封拍賣。
這也是為何，從交付到被拍賣，翡翠海岸用時僅4個月。
03
一般房源進入拍賣階段，前期勢必已經歷原告起訴——打官司——凍結資產——案件宣判——清償債務——資產拍賣。耗時動輒一兩年，甚至更久。
尤其是總價千萬的豪宅，原房東大多身價不菲，手頭的房產本就不止一套。
若非資金鍊斷裂到無可挽回，斷不會拍賣豪宅抵債；出售名下房產，又或是拿去抵押，幕後可操作的方式太多了。
房產被拍賣這種展露人前的方式，用武林秘術來說，實乃下下招，非到萬不得已，斷不能用。
為此，我特地查了下杭州的豪宅，從交付之日起至首套房源被拍賣，大概耗時多久。
比如，九堡沿江的一線江景房濱江鉑金海岸，從交付到首套房源被拍賣，用時13個月；
這周二成功拍賣的濱江錦繡之城，從交付到首套房源被拍賣，用時16個月；運河邊的綠城江南裡，同樣也是16個月；
市中心的武林壹號，從第一期交付到首套房源被拍賣，用時近2年；
濱江水晶瀾軒耗時更久，從交付到首套房源被拍賣，用時近4年。
04
拍賣市場上，絕大多數房源，都是交付後才被拍賣。
尚未交付便被拍賣的單套房源，杭州也曾有過。最近一次，印象中是蕭山市北的龍湖天鉅。
天鉅去年底才交付，就在交付前半年（2019年6月11日），其中一套一樓的洋房在淘寶司法拍賣平臺開拍。
建築面積152.78㎡，同樣帶兩個車位。起拍價524萬，市場評估價747.42萬（比買入價貴了約70萬）。
搶得人還不少，11人報名，130輪出價，最後以685萬總價成交。算上未來需繳納的稅費，略高於新房買入價。
這套天鉅的原房東，涉及個人借貸糾紛，導致房子沒交付已被拍賣。
不過，天鉅的定位是改善，買家有可能一時資金周轉不靈；翡翠海岸可是妥妥的豪宅，新房均價6萬8，兩年前開售時已觸頂房價「天花板」。
05
原本，像翡翠海岸這個價位段的豪宅，買家資金實力不菲。
只是，才開了一次盤，便遇上搖號新政。搖號記錄顯示，翡翠海岸後三次加推，中籤率一路從63%—26.7%—47.7%。
好不容易中籤的購房者，自然不願放棄。哪怕最後剩餘的房源，總價超出預算，在選房現場火熱氛圍的助攻下，咬咬牙也就拿下了。
像被拍賣的這套翡翠海岸的房東，用的還是首套房房票，首付也就多付幾十萬。
類似拔高預算買房的現象，這兩年杭州並不少見。幾乎每一個網紅盤，都有類似的購房者。
總價便宜些還好，若是千萬豪宅，情況又不同了。
就說被拍賣的翡翠海岸的房東，參照953萬的貸款額，基準利率貸30年，等額本息每月也得還5萬，一年就是60萬。
資金實力弱一點，斷供現象免不了會發生。
放在以前，總價千萬級的豪宅，開發商還能挑客戶，挑付款方式；搖號之後，全得按規則來，三成首付一樣得接受。
還記得前些時日，我們寫過一篇《賣掉2套老破小，登上杭州巔峰？搖號路上，中產把富豪們擠得太慘了》的文章嗎？
自搖號後，大量中產湧入豪宅市場，導致豪宅的中籤率屢創新低。
仁恆濱江園、奧邸國際、曉風印月最後一期千萬總價的房源搖號時，單身人士佔比達3成。這些人裡，就不乏用3成首付搶豪宅的。
這兩年，房產金融屬性大大增強，越來越多的人加足了槓桿衝進樓市，只為實現財富快速升級。
但，又有多少人笑著到最後？