「明天的我，就是今天的埌東。」
不知從何時起，埌東就成為了眾多東擴板塊想要成為的「人」。
沒錯，除了向南之外，向東是南寧這座城市未來很長一段時間內的主發展方向。
但是，東擴這趟車，在沒讀懂之前，還是別輕易上車。
三塘，不是下一個埌東
人們都喜歡借勢，特別是自己不夠強的時候。
比如埌東，近10年來，就成為了眾多板塊爭相借勢的對象。
此前，鳳嶺北說過「我是下一個埌東」，仙葫也說過「我是下一個埌東」，甚至連西邊的相思湖也說過「我是下一個埌東」。
如今，位於興寧區的三塘又喊出「我是下一個埌東」。
▲近期「三塘是下一個埌東」的報導頻出。
老實說，從規劃來看，三塘有自己的特色，如果推進的好，未來會有不錯的前景。
▲三塘-五塘空間結構規劃。
小劍認為，三塘雖然無法與五象、鳳嶺、埌東比，但它有高規格的規劃，有龐大的土地，有名校進駐（十四中三塘校區、西大附中等），有大牌房企湧入，也有大型商業和地鐵的規劃，會是南寧眾多新興板塊中的佼佼者。
▲十四中新校區（高中）將落戶三塘。
既然可以做更好的自己，大可不必學別人。 三塘不是埌東，也成不了埌東，卻可以做更好的自己。
南寧不向東不行嗎？不行！
為什麼說三塘不會差，拋開很多看得見的原因之外，最主要的原因在於它是順勢而為。
那麼，南寧的發展之勢是什麼？
城鎮化率要提升，人口要增加，經濟要靠城建拉動，現階段最行之有效的方法便是城市外擴。
經過多年實踐證明，南寧制定了「整體向東，重點向南」的城市發展策略。
向南，即五象新區，即連接欽北防，即向海發展，是符合北部灣及一帶一路國家戰略的。 這個很好理解。
但為啥要向東？
除了東邊有更多好發展的土地之外，必須要看到東邊連接的什麼的。
南寧向東延伸過去是貴港、玉林、梧州，再往東是廣州，是人口更多，經濟更好的地方。
向東是廣西「東融」戰略的體現，為的就是積極融入大灣區，深化粵港澳桂合作。
▲南寧大東邊是廣州，是大灣區。
從小的範圍來看，南寧市區東部是南寧5縣中經濟和人口最強的兩個縣——賓陽和橫縣。
▲南寧小東邊是賓陽和橫縣。
向人口更多、經濟更發達的地方靠，符合國家戰略方向的地方，發展潛力才更大。
如此看，南寧要取得更大的發展，不整體向東行嗎？不行！
而買房，特別是投資，跟對趨勢與方向就很重要了，就像多年前幾乎同等價位入手相思湖和鳳嶺北，如今的差距已不言而喻。
同樣是東擴板塊，價值不一樣
向東向南雖然都是南寧未來主方向，但並不意味著，只要是這兩個方向的板塊選啥都穩。
對於購房者來說，大方向對了，接下來就是選小板塊了。
每個城市，都有各種新區、各種新板塊，如何用簡單的理論判斷其價值呢？
這裡，小劍教給大家一個判斷新板塊價值的簡易方法。 不但適用於東擴的板塊，也適用於其他新興板塊。
小劍將其歸結為兩個通俗易懂的知識點，兩者兼具的，通常都不會差。
一是鄰居理論。
與優秀者為鄰，你也會變得優秀。 相反，與身處底層卻不思進取者為鄰，你也會受到牽連。
以五象蟠龍板塊為例，哪怕很多樓盤做的很差，但北鄰鳳嶺南，南接總部基地及五象湖。 區位價值擺著，價值和價格都不會低。
三塘，西邊是老興寧板塊，東邊是四塘板塊，南邊是鳳嶺北板塊。 如果說老興寧、四塘一般，但鳳嶺北這個鄰居還是很厲害的。
▲三塘在南寧新規劃中的位置。
二是樞紐理論。
字面理解，樞紐指重要的部分，事物相互聯繫的中心環節。 言外之意，稱之為樞紐的都不在邊緣地帶。
對於樓市，通常越是處於樞紐地位的新板塊，其價值和未來潛力就越大，反之則越小。
近10幾年，南寧東擴的眾多板塊中，埌東和鳳嶺已經形成了樞紐，其價值也就起來了。 三塘，有可能成為樞紐。
反觀相思湖，10多年過去了，仍然沒啥鄰居，或者說鄰居都相對普通，也未形成樞紐地位，還是偏居一隅，其價值可想而知。
當然，以上不絕對。
比如仙葫也有鳳嶺這樣的優秀鄰居，發展依然很慢，主要在於仙葫與鳳嶺之間有斷裂層，或者叫隔離帶。
▲判斷新板塊價值潛力的方法。
做新板塊價值潛力判斷時，除了鄰居理論和樞紐理論，也別忘了看是否有隔離帶。這個隔離帶是否能打通，能打通還好，打不通價值也就被隔開了。
一個被忽略的板塊
現在，給大家說一個東擴板塊中被忽略的板塊，它不是三塘，也不是四塘。
它是處於鳳嶺北核心與三塘交叉的一個板塊——東站北板塊。
▲東擴中被忽略的一個板塊。
如圖所示，該板塊內有南寧雙鐵站（地鐵+高鐵）的東站，連接成熟的鳳嶺北核心區和新發展的三塘板塊，處於相對樞紐位置。 符合上述新板塊價值判斷的邏輯。
從全國來看，主要一二線城市的高鐵站板塊，不但是人流的中心，還會是樓市價值的高地。
周邊成熟起來後，會形成高鐵經濟圈，帶動產業和人流進入，價值不可小視。
而南寧的東站，不但是地鐵站，還是高鐵站，旁邊還有客運站，是南寧眾多車站中人流最多、角色更重要的板塊，沒有理由發展不起來。
▲東站北板塊規劃圖。
▲在整個南寧市中的位置示意。
但目前現狀比較糟糕。如道路、配套、城市界面等，都不入很多購房者的法眼。
比如連接的主要道路合坡路、松柏路、三塘南路、蓉茉大道延長線等，有的通了，有的還沒通車。 片區內，還有不少待開發的土地和未拆遷自建房等。
正因為如此，其價值就存在未被充分認可的可能，價格處於相對低位， 未來或才有較大空間。
該板塊最近新出的融創九熙府頗受關注，也收到不少扒友的諮詢。
據了解，項目位於青秀區，屬於融創較高端的「九府系」， 本周六（8月17日）開放項目營銷中心和園林示範區。
▲項目樓棟鳥瞰圖。
首期主推產品為建面約95-135㎡三房至四房，帶裝修銷售，預計價格1.2萬元/㎡左右，更接近興寧東的價格，與鳳嶺北核心區差價6000+，與長虹路差價3000+。
▲135㎡戶型及所處樓棟。
總的來說，該盤周邊現狀目前不樂觀，但未來潛力可期，類似於長虹路未開通前的「萬榮聯」3盤。
至於該樓盤的具體情況，改日再踩盤詳扒。