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讓我們來揭秘，惠陽跟大亞灣的 「愛恨情仇」。為啥說這個來源，其他有一個不解之密，大亞灣是惠陽老城分闢出的一個「新城區」，成就了大亞灣這個國家級的經濟開發區，在94年成立的大亞灣，經歷了25年的風風雨雨，很多人不解的 「大亞灣這個空城，睡城是如何逆襲成為了深圳後花園的。讓我們接下來看，惠陽，大亞灣這個號稱0距離深圳的片區是如何成長的。
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總序
惠州，陸地面積1.13萬方公裡，西臨深圳、東莞、廣州，南部毗鄰香港有「半城山色半城湖」的美稱。
（圖1）
在環境方面先後多次榮獲全國「宜居城市」、「宜遊城市」的稱號；
在軌道交通方面，又被譽為「高鐵之城」。已經通車的廈深高鐵、建設中的贛深高鐵、廣汕高鐵，以及規劃中的深汕高鐵，貫穿惠州境內，有「五線十站」，也是迄今為止全國境內惟一一個被高鐵貫穿全境的城市
在航空方面，深圳第二機場——惠州機場二期全面完工並投入使用，通航32個城市。遠期擬開通國際航班，近期擬將擴建航道，為遠景國際航班做規劃！
在海運方面，惠州港碼頭貨運已通，只待客運通渡了。屆時惠州前往香港維多利亞港僅需50分鐘！
隨著《粵港澳大灣區》規劃的發布，惠州已經不僅僅是深圳人的惠州，而是全國人的惠州。
據非官方統計，惠州每成交的10套新房，至少有3套來自外地人。可以說是大灣區的這陣春風吹遍了全國，也把全國投資者引到了大灣區。不限購的惠州自是首當其衝！
近日，「深圳推出30k㎡專屬用地全球招商」。這使得臨深的價值再次邁出一個臺階！
來惠州買房，大家都會打一個「？」， 我該買哪裡？
我們要搞清楚的是：惠州，哪裡最有價值！
惠州拋開所有的「光環」，最大的價值是臨深
與深圳陸地接壤的地方只有兩個，一個是東莞的塘廈、鳳崗，一個是惠州的大亞灣和惠陽。東莞臨深的地方均價30000+，而惠州臨深受限價影響，僅10000+。
無疑，惠州的臨深具有最大潛力！
惠陽 PK 大亞灣？
2016年，走進大亞灣的第一印象是：高樓林立、人氣不足、商賈不見；
2016年，走進惠陽的第一印象是：商業繁榮、人聲鼎沸、一片繁華！
2019年，走進大亞灣的第一印象：城市面貌煥然一新；
2019年，走進惠陽的第一印象：民房好像有點多了！
（圖2）
大亞灣，原屬惠陽管轄，1993年經國務院特批成為改革開放後的第一批經濟特區。後來因發展需要，獨立成區，陸地面積293平方公裡。
惠陽，是惠州是兩大行政區之一，臨深圳東部，陸地面積915.6平方公裡。
（圖3）
根據樓盤分布以及區域規劃，我製作了以上區域圖供大家參考。
從上圖可以看出，惠陽的版塊可劃分為：惠陽新城、白雲新城、惠陽老城、南站新城這四大板塊；
大亞灣的板塊可劃分為：臨深區域、萬達商圈、比亞迪商圈、中心區。
另外還有一個霞湧的海景區（隸屬大亞灣），海景區域有「陷阱」和「餡餅」，一不留神就……在後期的文章中我會專門拿出來講。
1、惠陽新城
區域特點是「新」，位於惠陽北部，從衛星地圖可以看出，目前大部分處於空白區域，除了已經建好的光耀城等個別項目，大部分地塊處於待開發或在開發狀態。
葉挺大道和迎賓大道（頗有迎接賓客之意）是主要交通要道，分別是雙向6車道和8車道，承擔著惠陽新城的主要交通。
雲集著實力房企，如 中洲控股、融創中國、金輝集團、光耀集團；其中光耀集團的光耀城已經開發完畢，中洲控股的公園城、融創中國的玖樟臺和金輝的三個項目目前已經在建設中。
最大的優勢可以說是「惠陽政務中心」所在（目前已經有40多個相關單位在裡面辦公了）；另外值得一提的是近期規劃的軌道交通「惠州1號線」，從惠城贛深高鐵的「惠州北站」，途徑葉挺大道，抵達「惠州南站」。
主要不足在於區塊處於開發前期，雖有商業、教育等配套規劃，需要5-8年的時間去沉澱，目前價位在10000-12000元/㎡。
2、白雲新城
白雲新城的情況和惠陽新城有點類似，都屬於一個新區域。同時，白雲新城的地理位置更優，也屬於臨深片區（參考圖3）。
這個區域可以說是老城區中唯一一塊「淨土」了，區塊民房較少，如星河、恆大、保利等房企均在這塊區域發展。被惠陽政府斥資400億定位為惠陽的豪宅區
恆大的棕櫚島高爾夫也是不錯的景點之一，周末不乏企業高管來這打球休閒。
區塊內有一個名校——「清恆小學」（清華和恆大合作）。距離市政府、天虹商場、體育館在2-3公裡的一個範圍內，所以說優於惠陽新城片區。
值得一提的是「深圳地鐵14號線沙田站」，距離白雲新城片區約2公裡的距離；以及「瀋海高速」的白雲坑出口（規劃），這些交通的便利對該片區而言也是兩大增值點。
不足的是該片區內暫無大型商業規劃，各小區樓下有些簡單的商店可供日常所需。可以去2公裡處的天虹商場購物。
目前該片區建設完成50%左右，預計3-5年左右的一個時間這50%就可以基本完善，目前價格在13000-15000元/㎡。
3、惠陽老城
身為老城，自然是底蘊深厚、配套齊全。不但政府配套雲集，商場、教育、醫療等配套也是非常完善，這個是最大的優勢；當然，目前在售的項目也不多，價格大概在13000-15000元/㎡左右。
如「崇雅中學」 葉挺將軍的母校，也是百年老校，口碑廣為稱讚；好宜多、天虹等老牌商業綜合體；還有一棟地標性的建築——誠傑壹中心（上圖標錯「壹城中心」）
（在大亞灣與惠陽交匯處拍攝）
以上這些可以說是老城最大的亮點了，下面就要說說他的不足了。
城市規劃不合理，民房與商品房混搭，道路多為雙車道，個別為雙向4車道，交通相對會擁堵一些，未來發展方面被新區與「超車」也是大概率事件（可以比照深圳的「羅湖」和「福田」）。
4、南站新城
南站新城的規劃真心不錯，如果真的開動了，無疑是一塊堪比福田中心的寶地
在這裡我簡述下，正如標題所言：打造城市會客廳、匯聚商務中心、總部基地、體育館、文化館、博物館於一體。
下圖可以看出，南站新城目前全部處於空白狀態，幾乎暫無建設。我記得一次會議上，惠州住建局局長是這麼講的：「我們先合理規劃、研究，確定了，就開幹，沒有確定之前保護起來，不能亂建」。
南站前面這塊地很多房企盯著，也就僅限於盯著了！
他最大的不足，就是一切仍在規劃中，這個周期具體時間不好說，唯一可以參考的就是《粵港澳大灣區》的建設速度了，如果灣區建設國家要求加速，那麼南站新城項目很有可能在未來3-5年啟動！
這個區塊基本沒什麼新房，上面的雅居樂賣11500元/㎡左右，下面的星河丹堤賣18000元/㎡左右。
大亞灣
5、中心區
中心區名副其實，位於大亞灣板塊的中心區域。該區塊以住宅為主，比較集中。
生活配套 如 醫療 「中山大學附屬醫院 惠亞醫院」、休閒「體育中心、惠民廣場、虎頭山公園、紅樹林公園」等；
行政配套有大亞灣區管委、房管局、市場監督局、人民檢察院、海關緝私分局等。
在交通方面的主幹道 如 「中興北路——北環路、石化大道、疏港大道、中興中路等」，交通網絡相對完善，均是雙向4-6車道。另外「沿海高速」的澳頭出口在這（圖左邊『石化大道』的位置）。
值得一提的是軌道交通「深大城際」，由深圳機場東途徑龍崗過來這邊，設終點站（圖中『惠大鐵路』線，標註「規劃」的位置）；據深圳官方消息，這一兩年內也會動工。
可以說是相當完善了，唯一不足的就是區域內沒有大型商業，也沒有這個規劃，這個是硬傷（大型商場只能往「西區」那邊靠攏了）
西區包含（圖3）的「萬達商圈」、「比亞迪商圈」、「臨深」，因為這三個區塊各有側重，所以分開來講。
6、萬達商圈
萬達商圈，名副其實，環繞著萬達廣場，享受萬達的商業紅利。位於龍海二路上，往右邊去是中心區，再往西邊去是臨深——深圳。
（石化大道以上是「萬達商圈」，以下是「比亞迪商圈」）
商業比較集中，如 萬達廣場、燦邦新天地，這些都是已經開業的，瓏廷廣場和翡翠山已經建好了，翡翠山的年前後應該也會開業。
這個區域最大的優勢就是商業了，非常集中，都在3公裡左右的一個範圍內。
比較知名的學校有 西區一小、北大培文學校（小-高）、大亞灣四中（在建），還有六小、崇德小學等。
另外還有一個廣東最大的兒童公園，政府投資1.2億打造。內有籃球場、足球場、兒童樂園、兩個天然湖、登山道、涼亭、棧道等休閒設施。
這麼看來，商業、教育、基本都有了，距離高鐵南站15分鐘的路程，也不算遠。
如果真讓我說缺點的話……我拉著幾個同事討論了半天，也沒想到有什麼值得一提的缺點。硬是要拉一個缺點的話，就是距離工廠比較近（組裝類的，無化學汙染）
7、比亞迪商圈
比亞迪商圈，是以比亞迪工廠為基礎的商業集中地。片區人口高達10萬人，多以低端消費者為主。
這個片區的配套板樟嶺公園、還有繽紛、大潤發、世紀城、等商業基本的生活配套可以滿足。
值得一提的是「廣外外語大亞灣學校」，這個據傳在整個廣東也不過一手之數。
片區的價格在13000元/㎡左右，個別在14000元/㎡。
這個區域的不足就是工廠比較多（都屬於組裝類的，沒什麼化學汙染）。其他倒也沒啥問題，商業比較集中。
8、臨深
深圳東進，一個坪山規劃就有85萬就業人口，而坪山主要以產業為主（生物醫藥、電子信息、5G研發、科研）。而住宅用地是非常稀缺的，作為「臨深」，非常協調的做了坪山的「後花園」，承接了外溢的居住人口。
地鐵「沙田站」距離該片區2公裡左右。還有兩所名校「華中師大附校、北大卓越實驗學校」。
另外非常值得一提的是今年北京過來的「慧聰集團」，聯合龍光地產投資150億打造總部基地，以網際網路、物聯網 為主的產業生態。對於整個大亞灣而言是第三大產業入住（另外兩個分別是 石化、比亞迪）
區域不足的就是 商業不足，（上圖）從上到下，只有最下面（華中師大附校）位置有一個「沃爾瑪」以及一條5公裡是商業街規劃，其他就沒有大型商業了。不過這到萬達廣場也不過5-7公裡的距離。
區域的價格在14000-16000元/㎡，個別的樓盤（如 龍光城、榮佳國韻、德洲城、錦繡壹號）價格去到了17000-20000元/㎡，這些都是距離深圳一步之遙的樓盤。
註：本文僅代表作者觀點，受區域劃分影響，觀點僅供參考，具體請根據自身情況作出選擇，或者後臺找分析師作出合理方案。
延伸：
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