N海都記者 周錫銀
海都訊 自4月中下旬開始，關於福州二手房交易代徵稅費指導價（以下簡稱「指導價」）上調的風聲甚囂塵上。就在昨日，備受關注的福州二手房交易指導價，已證實將正式調整。福州市政府昨日發公告，6月1日起，停止執行《福州市二手房交易代徵稅費指導價》（2007年10月修訂），而新的指導價將按照「存量房交易評估系統」計算。中介行業分析，指導價調整，對一次性付款的二手房買家將會有較大影響，但對於選擇按揭方式購房的買家而言，影響並不大。
實行6年多舊標準將「退役」
昨日，福州市政府發布了《福州市人民政府關於在城區範圍內開展應用房地產評估技術加強存量房交易稅收徵管工作的公告》，公告將適用於鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區的單位住宅（成套住宅）、儲存間（單獨計價）的存量房銷售、贈與、繼承、投資、交換、更名等。而對應區域範圍內的同類存量房的交易，將停止執行《福州市二手房交易代徵稅費指導價》（2007年10月修訂）。
這也意味著，實行6年多的福州二手房交易舊標準將正式退役。而根據新標準，福州市二手房交易代徵稅費指導價將根據樓層高度、所處地段、建築年份的不同，有不同的計稅標準。
二手房交易將實行動態計稅
昨日下午，記者就此事諮詢了市地稅局、市房屋交易登記中心等部門，但上述部門均未對此事作出回應。
記者看到，根據公告內容，取舊標準而代之的，是一套「存量房交易評估系統」，6月1日，這套系統將正式上線運營。
公告指出，計稅標準有兩個，房屋申報價等於或高於計稅評估價值的，按納稅人申報的價格計算徵收稅費；房屋申報價格低於計稅評估價值且無正當理由的，按計稅評估價值計算徵收稅費。是否按新標準計稅，以二手房在房屋登記部門申請登記的受理時間或買賣合同網上簽約時間為準。
對於這套「存量房交易評估系統」，知情人士表示，這套系統是動態的，會根據不同的地區、不同的地段，產生不同的評估價格，不同於原來靜態的「粗線條」計稅方式。
對計稅價有疑問該如何處理？
對於上調的比例，相關部門目前並未正式公布，但據記者了解，在一份福州市地稅局上報的方案中，有提及上調比例，四城區的平均漲幅為13%。最終如何執行，需要等福州市政府拍板。
對此，福州房產專家王劍超表示，存量房交易動態系統特點之一，就是一小區一價格，價格將落到具體小區。
但他表示，既然要實行一小區一價，就要拿出能讓買賣雙方都信服的依據。目前，權威的依據有4處來源，分別是交易登記中心的一手房網籤和二手房網籤數據、福州市房地產估價協會的估價數據、福州最大的3家二手房公司真實交易價格。但目前，該動態系統並沒有進行完整的數據收集，可能拿不出充分依據。
王劍超提醒，當市民對計稅價格有疑問時，應該和地稅局聯合委託正規房地產估價公司評估。
對一次性付款購房者影響大
若計稅標準上調，對福州二手房行業會有哪些影響？對哪類購房者的影響最大？
「受影響的主要還是一次性付款的人群。」麥田房產營運總監吳祖懷表示，上調對一次性付款的購房者影響比較大，而對於採用按揭方式購房的人，不會有太大的影響。
吳祖懷說，由於按揭人群需要進行貸款，而貸款額度是取決於評估價格的，按揭購房者都希望做高貸款額度，因此也會做高評估價，讓評估價接近市場成交價，這會比現有的指導價高出不少。但對於一次性購房者而言，由於不需要向銀行申請貸款，因此可以低報實際成交價，減少稅費。目前，麥田房產統計的一次性付款比例達到50%，如果按此比例，會有一半的購房者受較大影響。
對於整個行業而言，吳祖懷表示，上調計稅標準會增加政府稅收收入，指導價也更加接近市場成交價，對二手房行業而言，因購房成本變高，市場觀望情緒變濃厚。
王劍超認為，動態系統推出的另一個目的是為了房地產稅的徵收，開展前期的鋪墊工作，預計在三年到五年左右，待條件符合後，將會進行房地產稅的開徵。
算一算：
記者算了一筆帳，如果按照上述上調方案，以2003年建成，一環路以內的1到6層，面積為100平方米住宅為例，綜合契稅、個人所得稅、營業稅三部分，若這套房子在鼓樓區，則上浮25%，二手房交易將多出1.16萬元左右的費用，若房子在晉安區，則上浮5%，二手房交易將多出2300元左右的費用，若房子在臺江區，將多出5100多元的費用。