前言：對於一線城市中成熟的購物中心而言，「變」還是「不變」已經不是需要思考的問題，而怎麼「變」才是重點。雖然搶先進入市場，擁有時間優勢，但隨著同城購物中心如雨後春筍湧出，同質化不斷加大，品牌調整、業態升級已成為一家成熟購物中心的必修課。「識時務者為俊傑」，根據市場的變化，把握時機，主動進行適時調整，才能持續保持競爭力和領先優勢。
在中國首家購物中心誕生地廣州，購物中心調整升級也成為常態，正佳廣場、百信廣場、東方寶泰、維多利廣場……這些購物中心都在「正在」或「將」以新的面孔面對消費者，贏商網通過實地走訪和訪談，一窺這些購物中心背後的調整思維。
（贏商網記者10月31日報導）"得天河者得廣州"。作為華南第一大商圈，在還不到2公裡的天河路上，聚集了天河城、正佳廣場、太古匯、萬菱匯、維多利廣場、時尚天河、廣百中怡店、天河娛樂廣場、摩登百貨等大型商場，加上建設當中的新鴻基宏城廣場，天河商圈商業面積已突破150萬平方米。
然而，就是這樣的黃金商圈中，出現獨特的商業"孤島現象"：天河路南北側兩側形成典型的"陰陽路"，天河路北側餐飲娛樂紅火、零售冷清，似乎已成為天河路商圈的"百慕達三角"。
不過，這個多年的"百慕達三角"有望被維多利廣場突破，引入面積超過1萬平方米的華南唯一"UNIQLO全球旗艦店"，"國際快時尚"定位將取代"電器+餐飲"的模式，引入更豐富的品類和更有特色的品牌。
"明年春天維多利廣場就會有一個翻天覆地的變化，蛻變成為真真正正的零售商場"，維多利廣場常務副總物業經理龐瑞麗表示。
維多利廣場常務副總物業經理龐瑞麗（中）
引入優衣庫全球最大旗艦店
2003年10月1日，由越秀集團打造的主題商業廣場--維多利廣場開業，2005年12月納入越秀房產基金在香港上市。維多利廣場位於天河路與體育西路交界處，與天河城僅有一路之隔。
規劃之初，維多利廣場以"白領銀座"為主題，定位為時尚白領的休閒購物中心，並建有精巧雅致的水景廣場。這樣的定位主要出於維多利廣場本身寫字樓、廣州購書中心、天河城及天河區數十萬白領中高端消費群考慮，希望可以引領白領消費潮流。
當時，引入的品牌以國際名牌服飾為主，招攬了過百家中外品牌名店。然而，經歷了寫字樓塔樓及項目旁體育西路人防工程近五年的施工，商場在極其惡劣的環境下多番尋求突破，從新大新百貨到引入"誼園"，打造辦公用品SHOPPING MALL，再到10000多平方米的"國美華南第一店"，"電器+餐飲"的模式從2007年一直延續至今。
直到今年10月8日，維多利廣場與迅銷（中國）籤訂租賃協議，開設華南唯一的"UNIQLO全球旗艦店"的消息傳出，使業界的眼光又再次聚集在這個商場。
日前，記者走訪維多利廣場發現，原1-4層國美電器已經撤場，優衣庫正在圍閉施工，電梯標識、商場指示已更新，貼上優衣庫的標誌。正在正常經營的商家絕大多數為餐飲，如肯德基、星巴克、仙蹤林、多喝湯、誠壽司、新潮樓、無國界美食沙龍、佬湘樓等，還有美聯英語、櫻花國際英語也還在經營。
據介紹，"UNIQLO全球旗艦店"維多利亞店營業面積超過1萬平方米，如此一來，該門店將取代9月30日在上海開業的旗艦店，成為優衣庫在中國最大旗艦店，預計在2014年4月正式開業。
"優衣庫的進駐標誌著維多利廣場商業調整邁出了極其重要的第一步，為今後調整的全面實施奠定了紮實基礎。 "龐瑞麗表示，自2012年底開始，維多利廣場就開始推進以"國際快時尚"為定位的業態調整，期望在天河商圈中樹立清晰的"時尚購物中心"的形象。
2014年完成蛻變
其實，優衣庫的進駐只是拉開了維多利調整的序幕，蛻變、以嶄新的面貌出現在消費者面前才是最終目的。
龐瑞麗表示，引入優衣庫只是第一階段的調整，在今年年底會完成第二階段的招商工作，即西區首二層以"時尚、潮流"為主打的零售品牌的引入。明年第一季度啟動第三階段，即5、6樓近4500平方米的精緻餐飲品牌的招商，預計整體調整在明年第三季度完成，到2014年底一個嶄新的維多利就會出現在天河商圈。
由於維多利廣場商場面積只有3萬平方米左右，除了引入優衣庫之外，維多利廣場正努力引入更豐富的品類和品牌，如鞋、箱包、配飾、化妝品及精緻餐飲等，而這些正在洽談的品牌均是各品類中快時尚的代表。
"有可能有的品牌在天河城、正佳廣場都有，但是我們要求進駐的品牌貨品跟其他商場不一樣，限量版，特別版，或者專門為維多利挑選的特供版。"龐瑞麗說到，跟正佳廣場、天河城等綜合性購物中心相比，維多利廣場有面積上的局限，所以只能挑精的、有特色的，可以讓消費者淘到貨，找到比較特別的商品。
談到為什麼轉型，龐瑞麗表示，作為越秀房產基金六個優質商業物業之一，維多利廣場所處位置優越，目標消費群十分集中，基金十分希望把這個商業裙樓打造好，體現其真正的商業價值。
"我們對優衣庫的前景比較看好，包括能為商場帶來的人流量及與其他商家形成的優勢互動。"龐瑞麗這樣想並不是沒有道理的，優衣庫上海全球旗艦店開業當天人流量在15萬人次以上，首日營業額達到五百萬元。龐瑞麗預測，UNIQLO進駐後將可極大優化商場的租戶組合，增加人氣及提高商場的競爭能力。
維多利廣場實拍圖
天河商圈中商場應"各有各精彩"
被譽為"華南第一商圈"的天河商圈經過亞運期間的一輪擴容潮，商業面積已經達到150萬平方米。
事實上，經過多年的發展以及購物中心的不斷調整，天河商圈的格局開始層次分明，以太古匯定位奢華高端，天河城以綜合購物為主，正佳廣場偏向年輕潮流，而時尚天河偏向中低端，將來新鴻基宏城廣場也將投入使用，維多利廣場"國際快時尚"的定位正是出於差異化經營的考慮。
龐瑞麗表示，定位調整後的維多利將以"時尚、潮流、文化、藝術"四大元素貫穿商場的營銷推廣活動，除了要和商圈中其他商場進行錯位經營，還要增加體驗的元素，強調購物體驗及豐富的餐飲品牌組合，應對電子商務對實體商場的衝擊。
戴德梁行廣州商業地產高級助理董事伍林也表示，在一個商圈中，如果每個項目都能找到自己的定位，進行差異化經營，那麼這個商圈就很健康了，因為在一個商圈中大家不需要拼，而是各自做各自的精彩。
對於維多利廣場快時尚的定位，伍林表示，維多利廣場靠近購物中心，能為其帶來白領、學生等年輕時尚的消費人群，同時，還有維多利廣場本身和周邊的寫字樓，所以在這個區域做快時尚和餐飲是比較合適的。
總而言之，維多利廣場的調整無論對項目本身還是對整個天河商圈來說都是有利的。
另一方面，優衣庫選擇將全球最大旗艦店落戶維多利廣場，除了對維多利廣場的位置、硬體條件等方面的認可，同時也意味著天河商圈的地位更穩固，因為有相當多商家看好這個區域，"我一直覺得廣州的商業有潛力走得更好"。
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