在業內,青島樓市在全國都是奇怪的存在,很多人直言看不懂,這裡產生了商品住宅總量驕人的成交業績,也出現了二手房房價同比跌幅的全國第一。
這座城市去年土地收入突破了千億元,但起拍價低,而且極少有溢價(平均溢價率0.91%)。
而統計後的青島項目地價在房價中的佔地,青島僅僅18%,遠低於行業平均的30%-40%。
整體銷量穩居前五 二手房房價跌幅全國第一整體銷量穩居前五 二手房房價跌幅全國第一
根據銳理數據統計,2019年青島商品房市場累計成交金額約2491億元,累計成交面積約1805萬平,成交14.14萬套;商品住宅全年共計成交11.6萬套,累計成交面積1398萬平,成交額1996億元。
根據克而瑞的統計這個成交總量的業績排在全國的第5位,而且是連續兩年穩定全國前列。
其中融創在青島銷售額235億元,排名青島各大房企第一,青島與西安、重慶、杭州、上海等城市,成為為融創業績的重要糧倉,而孫宏斌先生也在2019年至少來訪青島七次,孫先生說「青島是我們最重要的市場之一。」截止2019年10月,融創已經在青島累計投資超3000億,實際投資超1500億。
精明如孫,豪注青島。
一切看起來欣欣向榮。然後另一面的數據,卻是冰火兩重天。
首先來自於土地方面,2019年青島土地市場溢價率持續走低,全市成交土地的平均溢價率為0.91%;整體來看,超9成土地為底價成交,溢價率超10%的土地僅佔2.8%。
其次根據冰山指數和全景財經的排名,青島在11月份已經提前鎖定全國大中城市房價跌幅全國第一。
房價是城市的一面鏡子房價是城市的一面鏡子
研究經濟和城市的人都清楚,房價其實是城市的一面鏡子。
房價的高低以及抗跌程度,是一個城市經濟健康程度和未來發展潛力的體現。
城市越健康,房價越穩健。
而如果城市的經濟外強中乾、虛假繁榮,那麼當面臨政策調控的時候,房價就會持續下跌。
歷史上,海南、溫州、鄂爾多斯都曾經發生過房價暴跌的事實。
但是很明顯,青島作為老牌工業大市,北方第三市,無論是城市定海神針的規模以上工業增加值全國排名,還是綜合實力體現的國民生產總值(GDP)全國排名,均在13-15名之間。再加上青島港(世界十大港口)的加持,以及青島自2019年開始的新舊動能轉換和「趕深圳、學深圳」全市運動,按照青島目前的發展勢頭,不應該出現房價一年暴跌20%(部分區域跌幅大於20%)。
畢竟在公眾看來,比青島經濟脆弱很多的同城兄弟日照、臨沂等城市都出現了房價的漲幅(見下圖)。
所以房價在一年內跌去20%(主要指二手房),一定是在城市經濟發展之外有其他的原因。
有人說,是因為土拍出讓量太大,引起的供求關係失衡,供過於求。
供應大增的弊病隱現
從供求角度去分析,我們認為上述觀點是符合經濟學原理的,於是我們順藤摸瓜在看看,青島2017、2018、2019年的土地出讓和商品房供應情況。
上述數據均來自於銳理數據和克而瑞,具備較好的參照性。
因為青島的土地出讓多數為搭配出售,多宗不用用途的地塊捆綁出售或者是同一地塊配建商業,因此我們整理的2017-2019年土地出讓為商住辦(不含工業、文教用地)綜合數據,根據行業慣例,其中住宅用地約佔50-70%,我們以60%估算,可以得知近三年出讓面積約為3940萬平,按照容積率2.0計算,可以推向市場的新房住宅為7880萬平,三年推向市場約65萬套(按照套均120平計算),而青島每年的住宅成交量在12-15萬套左右。
土地的供應,是房地產調控的重要一環,理應據實需要、計劃推出,發揮土地在房價調控中的閘口作用,但是目前來看,青島的地,明顯賣多了。
撲朔迷離的青島地價撲朔迷離的青島地價
來自中國指數研究院的數據顯示,2019年青島的土地成交相關情況如下:
我們可以看到2019年,青島市本級住宅用地出讓面積為868萬平米,這個數據遠高於杭州、南京、成都、鄭州、成都、蘇州和無錫、寧波,出讓面積是濟南(370萬平米)的兩倍多。
我們清楚,作為房地產調控政策一環,多賣地可以有力的減少土地恐慌,但是我們也要清楚,土地是一個城市的重要壓艙石,特別是有價值的土地更是不可替代。
經營城市,最重要的是可持續發展和永續經營,如果一味的大量供地,很可能在城市長周期的發展中,面臨後期無地可賣,土地財政收入斷崖式下跌。
同樣,上表青島市本級純住宅用地成交地價在4100元/平左右,來自安居客、數據寶、冰山指數、中指院等多個維度的統計顯示,市本級青島的房價在19000-22000元/平左右(市本級,僅統計市區房價,青島綜合下轄縣市的均價在14000-15000元/平左右)。
為同一期間,我們採用數據寶的全國房價排名系統。
數據寶顯示青島市本級房價為22317元/平,武漢為18400元/平,我們結合中國指數研究院的地價監測重新匯總部分城市如下:
通過我們整理後的上表可以看出,青島的地價在房價中的佔比,在全國大中城市中位列倒數第一,佔比僅僅18%。
正常情況下,青島的平均樓面地價應該在7000-9000元/平左右,也就是目前的地價僅僅是正常價格的一半多一點。
綜上,影響青島房價的,除了土地賣的太多意外,地價賣的太低也是原因,地價對房價的穩健無法起到支撐作用。
勾地政策是對還是錯勾地政策是對還是錯
只看表面,其實很多事情是沒有答案的,甚至自相矛盾。
比如青島房子賣的多,青島房價也可以,按照道理來講,地價應該很高啊,可是我們全網綜合多個數據源,發現青島的地價還真便宜。地價在房價中的佔地,青島僅僅18%,遠低於行業平均的30%-40%。
關鍵是起拍價低,而且極少有溢價。
這裡面的真正原因,是青島主流的土地出讓方式—勾地。
勾地是相對通俗的說法,專業領域的說法是為了保障土地的定向獲取,設置大量的條件防止土地旁落他家。
比如,青島著名的假H某大數據產業園,周邊住宅售價2萬,2017年拍得的住宅用地的價格僅僅4000元/平。
2017年7月14日,青島市國土資源和房屋管理局發布成交公示,青島某某智慧城市產業發展有限公司通過拍賣方式競得位於東的六宗捆綁出讓的商住和科教用地,成交總金額共15億元。
而在兩個月後,則馬上完成了股權變更,某某置業旗下的杭州某苑投資管理合夥企業(有限合夥)獲得49%股權,於是一個大數據產業園綜合服務區成了某某置業旗下的商住項目。
類似這樣的行產業知名,落地產之實,最後住宅賣完,建了一堆無人問津的園區的項目,在青島不僅僅是上面幾例,而是每個區都眾多。
於是這幾年,我們看到青島的傳統房地產企業紛紛開始了對外的聯合,某某雲,某某教育,某某頤養、某某大數據,某某智能製造。
網上有一篇流轉很廣的帖子,是2013年金地的某員工寫的。
2013年,蘇州即很難操作勾地項目。
而現在已經2020年了,我們不知道在2020年,青島勾地仍然大行其道,到底是時光發生倒流還是南北城市的差距。
毫無疑問,為了引入更好的產業,匹配更準確的發展規劃,勾地在目前階段是被理解和法律許可的,並且也有利於將主動權掌握在政府手裡,實現城市經濟發展的宏大願景。
但是我們也要知道,勾地是有弊端的。
比如地賣便宜了,城市土地價值被低估,城市財政收入受損;
比如可能存在勾地過程中的桌底交易,讓光明的不再光明,破壞社會主義的法治進程和廉政建設;
比如建設了一堆的空置產業園,卻沒有引入真正的產業;
比如它破壞了「價格者得」的招拍掛精神,讓開發企業的投拓工作變得艱難而盲目;
比如它影響城市房地產市場的健康。
希望地產的歸地產,讓土地交易透明、簡單,讓更多優質開發企業參與青島的城市共建。給城市貢獻財政收入,為城市建造美麗家園。
希望產業的歸產業,真正的多引入一些實體企業,類似於上海引入特斯來,合肥招募蔚來,鄭州引入富士康,廈門引入的眾多網際網路企業總部,給錢給地給政策給啥都行。
產業和地產分開,利國利企。於城市,於企業都好。
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