都說廣州房價漲漲漲了，我看未必！
最近陪朋友看房就發現，天河路商圈周邊的很多二手房才賣四五萬，居然比黃埔、番禺等近郊板塊的次新房還便宜。
天河路商圈是什麼地方？絕對是宇宙中心級的超級地段，這裡周邊一公裡內，匯聚著全廣州最高級、最昂貴的城市資源，是廣州作為國際大都市的象徵！
然而這個地段的許多二手房才賣四五萬，說廣州房價瘋漲的朋友們，多出來踩踩盤吧，市場其實冷熱不均，很多地方紋絲不動的。
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下面我們來看看天河路商圈幾個小區的放盤價，除了六運小區5萬多/平，其他的均價都是4萬多/平。
截圖來自貝殼找房
再來看看東圃-老黃埔板塊的三個「網紅盤」，其中盈彩美居均價快到6萬/平了，天朗明居5萬多/平，黃埔花園也接近4.5萬/平。
而事實上，好的戶型成交單價還能高出幾千到近萬元。嘖嘖，這價格簡直讓天河路商圈無地自容。
截圖來自貝殼找房
論地段檔次、教育水平、生活質量，天河路商圈絕對吊打東圃、老黃埔、科學城等近郊板塊，為什麼房價反應不及後者快呢？
我認為原因有兩個，一個是樓齡，另一個更重要——單體樓。樓齡因素很好理解，本文重點說說「單體樓」這個現象。
不可否認，咱們國人都熱衷於住小區，而在國外很少看到居住方式。
其實在國外，單體樓是很常見的，老外的房子一般都在馬路邊，下樓就是公共街道，即使是洛杉磯比弗利山莊這樣的豪宅區也往往是開放式街區。巴菲特老家的別墅，就是直接沿街的，沒有高牆大院，沒有高檔園林，毫不起眼。
而在國內，無論是北上廣深還是五六線小縣城，但凡是個新一點的樓盤，通常都是封閉式管理、有花園、有草坪的，好一點小區的還會配泳池、幼兒園，甚至有的小區還能圍湖而築、佔山而建，私享一片山水。
國人往往對完美小區的定義是：小區最好自給自足，成為一個「小社會」。對業主來說，除了工作，其他所有日常需求都可以在小區內部完成。當然，工作如果也能社區內完成，那就更完美了，比如華為歐洲小鎮。
總之，對有「小區情結」、「大院情結」的國人來說，似乎很難接受單體樓這種居住方式。
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由於歷史原因，在市中心，如天河路商圈周邊，就存在大量的單體樓，包括六運小區、育蕾小區的開放式單體樓，黃埔大道西的廣信牡丹閣、廣信紅棉閣、恆城大廈，天河南一路的天盛大廈等等。
這些單體樓的現狀大家也都看到了，存在感很弱，連話題都沒有。房價也不高，目前均價4萬多的一大把，漲得很慢，也比不上近郊的那些花園小區。
不僅天河路商圈，另一個宇宙中心——珠江新城（西區）也存在不少單體樓，比如新大廈國際公寓、遠洋明珠等，單價在5.5萬-6萬多之間。
而同在西區的小區房星匯園、保利香檳、星匯雲錦、漾晴居價格卻能到8萬以上甚至近10萬，價差隨隨便便50%以上。
截圖來自貝殼找房
珠江新城西區的單體樓為什麼這麼便宜？
鎂地產之前分析過，因為地理位置太好，這些單體樓相對旁邊的寫字樓較便宜，又沒有小區式的嚴格管理，所以吸引了很多公司進來辦公，逐漸演變為以辦公為主的住宅樓。
把房子租給辦公人群，業主的租金收入倒是越來越高，但高出租率反過來也影響了這些單體樓的升值。如今，想買珠江新城的購房者，很多人都不會考慮這些單體樓，即使它們比同片區的樓盤價格低50%以上。
商住混合真的很影響房價。
所以，業主朋友們，為了你家房子的前途，千萬不要為了短期利益，把房子租給那些那些小公司辦公。
具體分析可見鎂地產這篇文章：《這件事千萬別做，它會讓你的房子貶值50%》
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不過，單體樓是不是就完全沒有價值了呢？
是不是要對單體樓一票否決呢？
當然不是！凡事不要一概而論，是一個成年人必備的思維方式。
一朵覺得，單體樓有沒有價值，取決於它在什麼地方。如果在郊區，周邊什麼配套都沒有，或者是雜亂吵鬧的城中村，這種單體樓當然不考慮。
但如果在環境整潔、生活便利的是市中心，比如天河路商圈、珠江新城，這裡的單體樓當然有價值！
這裡強調一下，一朵不是鼓勵大家買單體樓，它肯定不是首選，如果你買得起市中心的花園小區，那當然是再好不過的。
但如果你預算有限，只能在市中心單體樓和近郊花園小區之間二選一，有的時候，我還真建議你選前者。
市中心單體樓，能同時享受城市的核心資源，包括交通資源、景觀資源、商業資源、教育資源等等。
上面提到的珠江新城西區的單體樓，性價比很高，如果仔細挑，還是能挑到一些戶型、質量、居住感都不錯的房源。
如果你不想與辦公人員為鄰，天河路商圈板塊的單體樓可以考慮下，雖然樓下有商鋪，但還是以居住功能為主。
一朵有個朋友最近想買體育西的單體樓，但他有個疑問是，擔心單體樓沒有小孩子玩耍的地方。
我告訴他，這個擔心毫無必要，因為住在體育西，走路10分鐘內可以到達花城廣場、天環廣場、體育中心、太古匯……
在這些地方遛娃，不比郊區樓盤的那些花園小區，爽得多？從小就在花城廣場數樓房、太古匯看包包，難道不比在郊區弄花草更長見識？
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至於大家覺得有小區的房子顏值更高、管理更好，我覺得這是一個誤區，如果物業不給力，你的小區分分鐘變貧民窟。
比如市中心的一些老舊小區，因為物業不給力，小區裡面雜草叢生、破敗不堪，還不如小區外面的環境。
一朵曾經在南沙蕉門河看過一個花園小區，就是這種感覺，小區裡面破破舊舊，小區外面綠樹紅花，形成了鮮明對比！
這樣的小區，還不如把圍牆拆了，把小區變成市政街區，交給城管打理。
一朵覺得，把居住環境交給一個不靠譜的物業公司，還不如打開圍牆，讓城管部門來維護。
值得一說的是，相比近郊花園小區，市中心單體樓的租金回報率也更高。同樣是100平米的三房，市中心單體樓都能租到8000-10000元/月，而近郊花園小區只能租到四五千元。
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說起來，為什麼郊區的樓盤一般都有小區花園呢？
除了整體開發時間晚於市區，還有一個更重要的原因是，郊區的城市界面太差，配套少，所以必須要圍起來，做一個小區，給你安全感，同時弄點花花草草、遊樂設施，彌補周邊環境的不足。
而市中心的房子，小區就不是非有不可了，因為市中心的城市界面好、安全感足。
一朵覺得，年輕人要少待在家裡，多待在外面，多與這座城市的核心資源發生聯繫，才有更大的發展前途。當這種聯繫越來越緊密，你的眼界、見識、資源都會得到質的飛躍。
在預算不多的情況下，住在市中心單體樓，就是建立這種「聯繫感」的最佳策略。