中國江蘇網9月16日徐州訊（記者 彭頌珂）辛苦半輩子買了套房，入住時卻被告知合同裡約定的院子屬於違建應被拆除。近日，年過半百的趙先生遇到了件糟心事，本以為是買了套稱心如意的養老房，如今卻為自己買了個「煩惱」。
一樓業主花錢「買」院子 合同註明花園「使用權」
趙先生購買的房產位於徐州市泉山區西三環路西側的榮盛麓山榮郡小區，由榮盛房地產發展股份有限公司開發建設。2015年，趙先生從開發商銷售處得知購買該小區一樓的房子，將擁有不低於20平方的景觀小院使用權。辛苦了半輩子的趙先生毫不猶豫付全款73萬為自己和老伴購置了一套113平的房產，滿心歡喜地等待上房入住。
2019年初，榮盛麓山榮郡小區一期業主上房交付，作為第一批購置者，趙先生也在其中。到了上房那天，趙先生和老伴來到小區準備驗收上房，卻發現合同裡約定的景觀小院並沒有和當初開發商承諾的一樣。「當初銷售承諾的是只要買一樓就有院子，所以我們才花了比別的樓層高的價格購買了這套房子，是希望到老了能有個一樓帶院的房子。」趙先生愁眉苦臉地告訴記者。
和趙先生遇到類似情況的業主一共有171戶，均是榮盛麓山榮郡一期一樓業主，而他們當時所購買的房價按照房子的大小均比別的樓層業主價格貴了幾萬至十幾萬不等。從小區業主提供的合同裡可以看到，對一樓業主購買房產時院子的問題進行了特別標註，分別是「業主共有部分由本同約定的前期物業服務企業統一管理、統一使用。一樓院落歸一樓業主使用，使用期限同商品房使用期限。」、「如買受人購買樓層為一樓，出賣人向買受人提供不低於20平米景觀小院使用（買受人不得做出院子內種菜、養寵物、停放車輛、搭建棚子等破壞小區景觀事宜，若買受人對院子進行違規使用，出賣人有權利收回院子使用權）。」
物業：整改通知書系城管下達 業主私拉圍欄屬違建
趙先生告訴記者，2019年6月，一樓業主們與開發商進行了多次溝通協商後，開發商用冬青樹等綠化將院子進行圍合。一個多月後，用於圍合花園的冬青樹不同程度地枯死，業主們擔心安全問題沒有保障，再次與開發商進行協商，最後約定由一樓業主自行搭建圍欄。
今年9月10日，在家休息的趙先生突然接到小區物業送來的整改通知書，被告知其私自安裝的柵欄、硬化地面等屬於違建，應於限期7日進行拆除違建並恢復原狀。與此同時，小區其他一樓業主也都收到了這份整改通知書。
9月15日，記者來到榮盛麓山榮郡小區，看到絕大多數一樓業主用鐵柵欄、種植綠化等將家門口院落圍合起來。該小區物業經理表示，業主們收到的整改通知書是街道城管下達的，業主私拉院牆屬於違建，下一步物業將配合城管對小區的管理工作。
開發商：院子是否合法合規 暫時無法解答
隨後，記者來到榮盛麓山榮郡售樓處了解相關情況，該項目一位嚴姓負責人告訴記者：「樓盤是2015年開盤的，我是2016年開始負責這個項目，關於一樓小院寫在合同裡是已經形成的事實，目前公司正在調查這個事情。」嚴某還表示，合同裡寫明的不低於20平米景觀小院，是以不能破壞綠化和原有景觀等為前提條件，現在城管要求拆除的是小院裡面有柵欄跟硬化鋪裝、毀綠等行為。
那麼合同裡標註的景觀小院，是不是當初開發商與業主籤訂合同時的私自承諾呢？嚴某認為，這些合同都是經過相關部門備過案的，全部是備案合同。承諾的院子是否合法合規，他表示暫時無法解答這個問題。
律師提醒：市民購房應謹慎 買房贈「院」可能是「陷阱」
買一樓房屋贈送花園或院子，是不少開發商慣用的促銷手段。目前，趙先生最擔心的是，通知書裡指出如業主未按要求進行整改，執法部門將依法強制拆除，因此而引起的一切責任和後果由業主自行承擔。
事已至此，榮盛麓山榮郡小區一樓全體業主是否擁有院子的使用權？開發商私自在合同裡標註贈送的景觀小院是否具有法律效力？
江蘇茂通律師事務所劉茂通律師認為，合同裡註明贈送的景觀小院是否具有法律效力，主要看是否符合規劃要求和城市管理要求，如果該地塊沒有獲得規劃批准，屬於公共區域，開發商無權在合同裡約定將未經規劃許可或未經其他業主同意的公共區域土地使用權供一樓業主私人使用；同樣，屬於公共區域的地塊，開發商私自在合同裡標註其使用權不具有法律效力，屬於違規行為，市民可向行政主管部門舉報查處，開發商應承擔相應的違約責任及行政處罰。
劉律師提醒廣大市民在購買房產時應謹慎處理，籤訂合同時不能偏聽偏信銷售人員以及合同上的單方承諾，可以去當地規劃部門調取相關的規劃圖紙，仔細甄別所贈花園院子的產權屬性，是否歸個人所有或屬於公共區域。屬於公共區域的地塊，則歸全體業主所有，開發商的承諾將不受法律保護，開發商無權將公共區域約定給一樓住戶。
【來源：中國江蘇網】
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