「城市更新業務與傳統房地產開發的明顯差異之處在於利益供給的不確定性。通過看樣板房，消費者對一套商品房的面積、戶型、未來區域規劃等非常清晰。但對於城市更新來說，最後給到村民的是一個什麼樣的家，這種不確定性是非常大的。這也是為什麼舊改的推進過程煩瑣、拆遷困難的原因。村民沒有信心，對未來有很大的不確定性。"
這是星河灣集團董事長助理、品牌總監楊毅在接受《中國經營報》記者專訪時發表的觀點。
隨著房地產增量市場見頂，單純憑藉傳統的招拍掛方式獲取土地已經無法滿足房地產企業的胃口。近年廣州各區的舊改步伐有所加快,透明度增加，為房企布局大灣區提供了新思路，介入廣州舊改項目成為不少房企增加土儲的新途徑。
而專注豪宅的星河灣，也在開始追求轉型與升級，踏上了舊改之路。
據了解，星河灣深耕廣州多年，早已介入多個舊村改造項目。特別在番禺區這塊，由於自身的本土優勢，更是在獲取項目時大展身手。目前為止，星河灣在廣州成為合作企業的舊改項目就有四個，而有三個都在番禺。接下來，我們就來看看，從豪宅轉型舊改的房企在項目上有什麼亮點！
小羅村
今年11月10日，廣州公共資源交易中心發布公告，廣州番禺小羅村項目公開招標結束。星河灣集團，競得沙頭街小羅村舊村改造項目合作企業。
小羅村位於番禺區沙頭街小羅村，東至欖塘村和左邊村南至大羅村，西至祈福新邨，北至金山谷創意園，自駕前往市中心僅需20分鐘，地理位置十分優越。
此次小羅村改造，面積雖只有27.97公頃，但卻是番禺區工業、大型企業密集之地。村內環境較差，握手樓違建等問題十分嚴重。前期工作難度十分之大，星河灣需要解決的問題還有很多。
據悉，星河灣在早期就已經開始介入小羅村舊改前期工作了，在小羅村的舊村改造項目招標上，對於合作企業的門檻要求與塘步東村、南村村的招標條件，頗為相似，因此，此次星河灣的中標，也就成了意料之中的事情了。
南村村
今年10月16日，經成員代表會議表決，通過星河灣為番禺區南村鎮南村村舊村改造項目合作企業。同意率高達到100%！
值得一提的是，2011年就介入南村村舊改的房企雙瑞集團，在改造方案取得番禺區政府同意、建立舊村改造項目展示中心之後，最終還是鎩羽而歸。為此，番禺南村村民足足等了9年，用100%的同意率，終於迎來了星河灣這個滿意的房企。
南村村位於位於番禺市新公路和興業大道交界，北面2km是珠江後航道，東臨大學城南岸地區，左邊靠近萬博板塊，與地鐵7號線板橋站直線距離僅1.3km。
南村村改造成本約126億，改造範圍的總用地面積為86.36公頃，其中留用地 9.95公頃，村民住宅用地51.34公頃，村集體經濟物業用地約5.43公頃，國有用地 5.70 公頃。這樣的體量在目前已經正式確定合作企業的番禺舊改中，排到了第三。
雖然南村村，西面居住條件十分成熟，東面還規劃了國際創新城，但是村莊現狀顯得雜亂又逼仄。各種城中村亂象在南村村內叢生，十分有改造的必要。如今，隨著多條地鐵線路的開通、萬博商務區的崛起、各種配套的完善，華南板塊廣地廣地花園觀瀾等普通一手樓早已4萬/㎡起步，而一江之隔的星河灣半島，房價高達9-10萬/平，現在該片區的二手房均價也去到3-5萬/平之間。未來，星河灣操刀下的南村村，會有什麼樣的不同？拭目以待！
塘步東村
8月18日，廣州市番禺區南村鎮塘步東村舊村改造項目舉行招商主體成員代表會議。會議表決通過廣州番禺海怡房地產開發有限公司成為塘步東村的舊改合作企業，項目改造範圍超69公頃，改造總金額約52億元 ！據了解，廣州番禺海怡房地產開發有限公司是廣州星河灣房地產開發有限公司的股東。
項目位於番禺區南村鎮塘步東村，東至官堂村，南至萬博商務區，西至塘埗西村，北至廣州星河灣。有著區位優勢的星河灣成為塘步東村舊改合作企業並不意外。
招標公告中其中一點要求，申請企業總資產不低於400億元，淨資產不低於100億元，房屋建築面積累計規劃驗收或竣工驗收超過300萬平方米。這些條件，近乎為星河灣「量身定做」。
塘步東村改造項目靠近地鐵7號線南村萬博站，未來南村萬博站也是18號線的地鐵站。周邊分布有廣州星河灣、廣地花園、華南碧桂園、華南新城等居住大盤，居住氛圍濃厚。周邊新品包括有廣地花園三期以及金地壹粵府。廣地花園·觀瀾組團在售89-123㎡三至四房，均價約4萬元/㎡；金地壹閱府主推130-355㎡三至五房，均價6.5萬元/㎡。
塘步東村的舊改工作正在有序不穩的開展中，未來聯合小羅村、南村村一起組合改造，星河灣在番禺的版圖將不可估量！
羅峰村
蘿峰村作為黃埔三舊改造重點打造的樣板工程和典範項目，每一項進度都深受社會各界關注。
蘿峰村做為星河灣操刀的第一個舊改項目，蘿峰舊村改造採取自主改造的模式和全面改造的方式，改造分期實施，優先建設復建安置房和公配設施。項目改造範圍內現狀總建築面積為81.57萬平方米，其中村民住宅為79.14萬平方米。戶籍登記數為2913戶，居民總人數9193人。
圖片來源：黃埔觀察
最值得關注的是，以行業最高品質標準——星河灣4.0標準建設的復建樣板房，樣板房一開放就引起社會震驚。打造了面積涵蓋51-233㎡共8個戶型，其中233方戶型層高3.3米，其它戶型層高3.1米，刷新行業舊改標準，這樣大手筆的設計也是當前國內舊改企業首家，大受村民好評。
從去年6月初展示中心開放至今年5月初，全村籤約率已超92%，交房率超90%，整個村莊已進入大面積拆卸階段，項目於今年3月底正式啟動項目復建區一期建設，至今已順利拆遷1000多棟房屋。
回首廣州20多年舊改史，每一條成功改造的城中村，背後都曾經歷與村民較漫長的拉鋸。蘿峰村10個月籤約率破90%，創廣州舊改籤約速度先河。
據悉，從去年6月項目展廳開放截止今年5月中旬，項目已有超過51批次政府人員與超80批次同行（舊改村村民、房企）相繼到訪。
蘿峰村舊改，就是星河灣在國內打造的城市更新高品質標杆樣本。
蘿峰村奠定了星河灣在城市更新領域的江湖地位。從今年8月開始，星河灣連下番禺萬博CBD板塊塘步東村舊改、南村村舊改，及沙頭街小羅村舊改，三個月連拿廣州主城區三大舊改，改造投資達207.67億元，氣勢洶湧，火力十足。
這也僅是開始，2019年初，黃文仔長女、星河灣總裁黃健慧曾透露，公司在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，總開發建面將超2000萬平方米，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區城市。
最後
星河灣作為老牌的廣州本土房企，對廣州本地的熟悉度，對於其開展舊改有一定的優勢和便利性。且當前舊改項目熱度較高，廣州舊改也正在火熱進行中，對於星河灣來說是一個良好的發展機遇。
但與此同時，舊改項目本身投入資金大、持續周期長、回報周期長等特點，對資金面並不充裕、經驗有限的星河灣這類中小房企來說，面臨的難度和壓力較大，且能否成功盤活這些項目未來仍面臨挑戰。
為了幫助參與舊改的企業提高工作效率，我們將匯聚行業相關政、產、學、研權威機構及城市更新領域數十位資深專家，在廣州舉辦以「城市更新，推進城市高質量發展」為主題的2020中國城市更新年度峰會，助力全國舊改項目推進，加速推動全國城鎮低效用地再開發，洞察城市更新發展的新路徑，推進城市高質量發展！