在2020年的新一線城市評選中，成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、瀋陽、青島、合肥以及佛山15座城市成功入選，相較於2019年的新一線城市名單，合肥與佛山取代了昆明和寧波，其餘13座城市並無變化。
雖然這份榜單只是以城市的商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性以及未來可塑性為樣本主要反映一座城市的商業魅力，而非一座城市的經濟實力，但依舊在網絡媒體中受到了較多網友的質疑。
今天這篇文章，筆者不討論以上城市當下乃至未來的商業魅力，而是實打實地統計以上十五座城市過去一年（2019年12月——2020年12月）的商品住宅價格變化。商品住宅也是消費品之一，且是絕大多數家庭一生當中最大的一筆消費，既然以上15座城市在商業魅力、人口活躍度以及未來可塑性等因素方面可以入圍全國20強，那麼其過去一年的商品住宅價格是否也如商業魅力一般活躍的上漲，還是「名不符實」的出現了下跌。
新一線城市房價排名
區別於商業魅力排名的集中性（5-20名），15座新一線城市2019年-2020年全國房價排名的跨度比較大，其中房價排名最高的杭州截止到2020年12月全國排名第7位，而排名最低的長沙全國排名則位列第58位。
具體價格方面，杭州市截止到2020年底新建商品住宅成交價格為33862元/㎡，長沙則不到杭州的一半，為11715元/㎡。
截止到2020年12月，杭州市新建商品房成交價格同比增長了10.87%，增幅在15座新一線城市中排名第二位，33862元/㎡的價格在15座新一線城市排名第一位。是什麼支撐了杭州的高房價以及高增長呢？
過去三年，杭州市新增常住人口分別達到了28萬、33.8萬和55.4萬人，不僅在15座新一線城市中位列第一，即使在全國城市中也僅低於深圳市位列全國第二位（杭州市2019年新增人口位列全國第一位）。
人口不斷增長的同時，杭州市商品房新開工面積、竣工面積以及銷售面積卻也不增反降。2017-2019年，杭州市商品房銷售面積分別下降了11.7%、18.4%和9.7%；2018年竣工面積僅為1637萬平方米，下降21.5%；即使2018年竣工面積下降，然而2019年杭州市新開工面積也只有2435萬平房子，下降10.1%，新開工面積低於蘇州（2761.2萬平方米）、鄭州（4669.3萬平方米）這些常住人口增量低於杭州的城市。
常住人口增量全國第一（2019年），新開工面積持續下降，房地產開發投資增幅方面，杭州市也低於天津、青島這些人口增量不足，新開工面積不減的城市，房價上漲也就不足為奇。
蘇州、青島房價同比下跌
新一線15座城市中，過去一年除蘇州、青島以外其他13座城市房價同比增長了9.87%，然而蘇州和青島成為新一線城市中的例外，房價同比下跌了6.13%和4.96%。
或許在部分網友看來，房價下跌是好事情，但如果房價下跌的背後是房地產開發投資持續增長，常住人口增量與房屋新開工面積增量不匹配，城市經濟活力弱於同體量其他城市，那麼這時出現房價下跌就不再是好事了。
先以蘇州為例，2017-2019年蘇州市共新增人口6.6萬人，而蘇州市房屋新開工面積2017-2019年居然達到了8127.2萬平方米，6.6萬的人口增量與8127.2萬平方米的新開工面積出現了嚴重失衡；
再來對比成都，2017-2019年成都市共新增人口53.6萬人，而成都的商品房新開工面積僅為7455.4萬平方米。
經濟方面，2017年蘇州領先成都3410.61億元的GDP差距，在2019年底已經縮小至2223.15億元。在過去的2019年，蘇州GDP名義增量僅為638.33億元，成都則達到了1669.88億元；2020年前三季度，蘇州GDP名義增量為207.73億元，成都則為829.24億元，兩座城市的經濟在無限逼近。蘇州常住人口增量不足、房屋新開工面積持續增長的客觀事實造成了蘇州房價同比下跌。
同樣的事情也發生在了青島這座城市上面，2017-2019年青島市共新增人口20.93萬人，這個人口增量不算少但也絕對不算高。但過去三年來青島市商品房銷售乏力，銷售面積三年分別下降了2.0%、4.9%和8.6%，然而房地產開發投資並沒有同比減少反而持續增長，2018和2019年更是分別增長了11.6%和21.5%。
新一線城市中有城市房價同比下跌，也有城市房價同比上漲，甚至是高增長。
東莞同比增幅第一
15座新一線城市中，任誰也想不到房價同比增速最高的居然是東莞市。
截止到2019年12月底，東莞市房價成功邁入2萬元每平米大關，以47.11%的同比增幅位列15座新一線城市增幅第一位，房價也由2019年底的全國第22位，極速增至2020年底的全國第13位。
過去一年東莞市新增常住人口僅為7.23萬人，這個人口增量看似不足以支撐47.11%的房價同比增幅；從房地產銷售面積（543.27萬平方米）和竣工面積（281.01萬平方米）來看都是一個普通地級市的水平，距離其他省會、計劃單列市動輒上千萬平方米的銷售面積和竣工面積有著太大差距。那麼為何這樣一座人口增量一般，房地產開發投資一般的地級市一年時間房價同比增幅能達到15座新一線城市第一名呢？
答案來自於南邊的鄰居——深圳。
深圳的房價真的漲瘋了，相較於2019年底每平米65000元的均價，2020年底深圳均價已經達到了87957元/㎡，同比增長34.25%，一年之中每平米上漲2萬多元的價格，甚至比15座新一線城市中11座城市的平均房價還高，這樣的房價迫使部分新深圳人選擇了60公裡外的東莞買房定居。
區別於部分城市過度依賴於房地產開發，深圳實際上是最不支持房地產開發的城市，深圳市是我國城市產業高速迭代的最佳代表，深圳從最早來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易的「三來一補」以發展為以新興產業為主；工業以先進位造業為主；第三產業以現代服務業為主的「三個為主」新模式。且過去幾年來在深圳這片土地上出現了大量精加工的外企關廠搬離（三星、飛利浦、奧林巴斯、愛普生、史丹利百得等），隨之而來的是阿里、字節跳動、小米這樣的網際網路企業在深圳拿地入駐，短短幾年深圳就形成了從以製造業為主的產業結構轉變為高新技術為主的全新產業構造。
實際上未來我國城市房價的變化走向，完全可以從以上15新一線城市的房價走向中看出端倪。那些自身產業轉型迅速、人口增量保持高增長或者臨近上述產業類型城市的城市房價會持續增長；同時那些產業轉型緩慢、人口增量不足、房地產開發投資持續增長的城市房價將面臨下跌，無論城市本身被定義為幾線，都擺脫不了這樣的發展瓶頸。