榮興大都會是遂寧中央商務區地標之一。
5層樓的商場，營業面積已僅剩約3成。
11月17日，四川省遂寧市船山區法院，60多名業主遞交了《民事起訴狀》。
他們都是遂寧榮興大都會商場的業主，狀告的是遂寧榮興大都會經營管理有限公司（以下簡稱「大都會管理公司」），以及商場開發商四川榮興元集團有限公司（以下簡稱「榮興元集團」）。
在此之前，另有60多名業主以同樣方式維權。今年9月，法院作出一審判決，支持了業主們的部分訴求，解除了雙方的房租租賃合同，判令被告歸還佔用的商鋪，並向原告支付佔用期間的費用。
如今，首批業主維權已進入上訴階段，第二批業主則焦急地等待著開庭。
與2012年開業時的盛景相比反差強烈。作為遂寧中央商務區曾經的地標之一，採取返租式整體打造近5年，如今僅剩下約3成商家還在苦撐。
商場內，大多數鋪面大門緊鎖。
地處繁華路段
僅剩約3成經營
遂寧中央商務區是遂寧最繁華的地段。榮興大都會商場位於中央商務區中心地段，被視為地標性建築之一，周邊高樓林立，商業繁榮。
如同燈光下的黑影，與周邊的車水馬龍相比，榮興大都會頗顯冷清，一些臨街鋪面空著，部分入口也未開放。從主大門進入後，衰敗之感更加強烈，底樓只有少數鋪面開著，大多數鋪面已被清空，門口貼著「招租」的告示。儘管是正午時分，但商場內顧客很少，自動扶梯也沒有開，只有兩部直行電梯不時上下。
商場一共5樓，從下到上依次逛完，仍在經營的面積僅約30%，主要集中在4樓的餐飲區域。剩下的區域大都已經空置，只有少量商鋪中還有商品，一個鎖著門的兒童遊樂場內，設施上已積滿了灰。「完全沒什麼人氣，我也準備搬走了。」一位賣童鞋的商家，已經把鞋子全部下架，放在花車裡開始「大處理」。
多位業主提供的資料顯示，榮興大都會項目於2009年啟動，開發商為榮興元集團，經營管理方為大都會管理公司。其中，大都會管理公司的大股東為榮興元集團，佔51%股份，自然人帥曉蘭佔49%股份，並擔任公司法人代表，帥為榮興元集團執行董事兼總經理文榮之妻。
項目採用返租式銷售模式，即先與大都會管理公司籤《委託租賃經營合同》，再和榮興元集團籤《商品房買賣合同》。「當時銷售情況比較好。」榮興元集團常務副總裁、大都會管理公司總經理鄒遠新說，商場1至5樓共500餘間商鋪全部銷售一空，其中488間商鋪是返租式銷售。
「想到一買下來就能收租金，我也把自己養老的錢砸進去了。」63歲的李大爺，在二樓買了一間鋪面。根據《委託租賃經營合同》，業主將商鋪委託大都會管理公司經營，時間為2012年至2014年共3年，每年租金依次為購房金額的7%、8%、9%。合同約定，前一年的12月31日前，需支付下一年度的全年租金。
商場內，許多設施已經損壞。
宣傳年均收益13%至14%
租金也沒按時付
李大爺投下巨資，除看好銷售模式外，還因為商家的大力宣傳。李大爺仍保留著當初的宣傳海報，「絕版鑽石寶地」、「首席時尚購物中心」、「7大核心優勢」等字眼讓人鼓舞。然而現在回過頭來看，當初宣傳的許多內容，至今也未兌現。
「我們認為開發商涉嫌虛假宣傳。」另一位業主劉女士舉例說，比如，宣傳的商場運營商為香港某知名運營商，但最後卻是新成立的大都會管理公司。比如，宣傳的商場內有21部自動扶梯、3部觀光電梯，但實際上總共只有16部電梯。再比如，宣傳的年均投資收益達13%至14%，實際上如今很多人無租可收。
不僅如此，開發商還重複收取了水電配套費。「每戶標準不一，有的是2000元，有的是5000元。」劉女士等人說，而在雙方籤訂的《商品房買賣合同》中，補充條款第七條早已明確：「水、電配套費已納入總房款」。後來，業主與開發商、管理方矛盾爆發，大多數業主要求開發商退還了水電配套費。
2012年元旦，榮興大都會開業，業主們開始正式收租。「前兩年都按時付了，但2014年的租金拖了下來。」多名業主說，根據合同約定，2013年12月31日前，他們就應該受到2014年的租金，但很多人是2014年下半年才收到。鄒遠新證實了這一說法，但他表示「最終還是全部付了」。而大都會管理公司運營部經理唐永福表示，未能按合同及時支付，是因為當時公司經營困難。
而對於項目啟動初期「虛假宣傳」的質疑，鄒遠新予以了否認。他表示，宣傳資料上的內容，都是開發商的規劃，難免和實際有些出入，且宣傳資料上註明了「僅作形象宣傳，實際數據以相關部門最終核定為準」。鄒遠新還證實，當初確實重複收取了水電配套費，但發現問題後就立即退了。
緊鎖的大門裡面，是大面積的空置。
經營方一再降租
業主鎖了商場門
根據《委託租賃經營合同》，3年租期結束前3個月，雙方應續籤下一輪合同。但直到2014年12月8日，大都會管理公司才拿出續籤方案。根據方案，雙方將籤訂15年的租約，前5年租金為購房款的5%，中間5年租金為購房款的6%，後5年租金為購房款的7%，支付方式變為每3個月一次，在滿3個月後的15日內支付。
「都以為會漲到10%，沒想到一下降到5%，還連續5年不漲。同時，一年一付變成一季度一付，先交租後使用變成了先使用後交租。」多位業主表示，這一方案遭到了普遍抵制。2015年1月1日，3年租期滿期次日，因關鍵問題未達成一致，部分業主前往鎖了商場大門，導致商場被迫停業大半天。
矛盾激化後，2015年1月16日，大都會管理公司拿出新方案：擬籤訂10年租期，前3年租金為購房款的6%，中間3年租金為購房款的7%，後4年租金為購房款的8%。儘管和上一次相比租金有所上調，但仍業主們拒絕接受，雙方進入協商階段。2月13日，在船山區相關工作人員見證下，雙方初步達成一致：前3年租金為購房款的7.6%，此後每年在前一年的基礎上按5%遞增。
按照這一約定，大都會管理公司便按7.6%，向業主們支付了2015年一季度租金。「因為臨近春節，對方說事情比較多，等春節後再籤合同。」劉女士等人說，沒想到春節後又出現變化，大都會管理公司再次要求降租：前3年租金降為購房款的6%，此後每年在前一年的基礎上遞增3%，年租金最高不超購房款的8%。
雙方再次協商，並在5月14日和19日達成一致：前3年租金為購房款的6.2%，此後每年在前一年的基礎上遞增4%至6%。「但方案有一個前置條件，榮興元集團需再投入2000萬元對商場進行提升打造。」多位業主回憶說，商場當時已經營困難，業主希望管理公司拿出舉措，讓商場重新回到良性發展軌道。
一位市民從榮興大都會門口路過。
首批60餘名業主起訴
法院判商場退租還房
「遺憾的是，榮興元集團和大都會管理公司再次食言。」業主劉女士說，商場經營依然每況愈下，對方未拿出任何有效措施。但鄒遠新對此予以否認，他稱榮興元集團當時投入了近千萬元，從成都引進了一家專業運營團隊，準備對商場進行改造和提升，但業主誤以為管理公司想脫手，擔心管理公司藉此機會撤出，以前的問題找不到人解決，對新的運營團隊不接受，導致改造提升失敗。
對於業主們的質疑，鄒遠新和唐永福也進行了反駁。「幾次都是意向性意見，並非雙方最終達成的協議。」兩人認為，雙方至今仍未籤署正式協議，隨時都可以進一步協商。加上商場經營持續低迷，並且超出了當初預期，所以進一步控制成本，將租金保持在合理區間，也是正常的商業行為。
同樣的回應，業主們也已聽過多遍，但並沒有說服他們。2015年底，其中60餘名業主向船山區法院提起訴訟，起訴大都會管理公司、榮興元集團，提出了解除《委託租賃經營合同》、支付租金、歸還商鋪等8項主張。2016年1月，法院進行了立案受理，並於5月進行了公開審理。法院審理認為，案件為租賃合同糾紛，雙方在合同期滿後未續籤合同，也未能對2015年及以後的租金和支付方式達成一致，應參照上一年度即2014年的標準支付。
2016年9月，法院對案件作出一審判決：解除雙方的房屋租賃合同，大都會管理公司向業主移交商鋪，向業主支付2015年房租差額，並向業主支付2016年及以後的房租，支付標準均參照2014年執行。「也就是按購房款的9%支付。」業主劉女士說，2015年一季度，對方按購房款的7.6%支付，後面3個季度都是按6.2%支付，法院便判令對方將差額補齊。
對於業主要求支付滯納金等訴求，因為超過了訴訟時效等原因，法院未予支持。為此，60餘名業主向遂寧市中級法院提起上訴，提出了要求榮興元集團承擔連帶責任等3項主張。與此同時，大都會管理公司也提起上訴，要求改判雙方房屋租賃合同已於2015年2月解除。理由是，2015年2月12日，根據雙方續租商談結果，大都會管理公司已通知業主，要求解除租賃合同、辦理商鋪移交。
一名保安身後，空置的鋪面在招租。
商鋪不獨立業主不敢接
第二批業主又起訴
「不是我們不接收，非要賴著對方經營，而是房屋達不到交房條件。」業主李大爺表示，根據《房屋產權證》、《分層平面圖》、《遂寧市房產分戶圖》等相關資料，可以找到自己商鋪在商場中的位置、面積，並明確了其為東、南、西、北四至共牆，而且當初商鋪在銷售時，也被宣傳為統一運營的獨立門面，但實際上該商鋪並不獨立，四周也沒有共牆。此外，其他業主還對商鋪面積、水電配套等有異議。
針對業主們的這一說法，大都會管理公司張貼了說明。該說明表示，根據雙方籤訂的《委託租賃經營合同》相關條款，合同終止後業主不要求恢復原狀，即應按現狀交房。大都會管理公司這一解釋，得到了一審法院的支持，在首批60餘名業主的訴訟判決中，法院認為應按照《委託租賃經營合同》約定交房。
如今，儘管因為原被告雙方均上訴，法院尚未作出終審判決，但仍有越來越多業主通過法律手段維權。11月17日，第二批60餘名業主向船山區法院遞交了訴狀。「實在拖不起了，只有打官司。」業主張先生說，2016年以來，他便沒有再收到過租金，大都會管理公司的理由是，他的商鋪沒有人租。
大都會管理公司運營部經理唐永福證實，2016年公司再次調整了租金，要租出去的商鋪才有租金，年租金為購房款的5%。「比去年的6.2%降了一點，但我們也已經盡力了。」唐永福說，自大都會管理公司成立以來，累計虧損已達2000多萬元。榮興元集團常務副總裁、大都會管理公司總經理鄒遠新表示，大都會管理公司註冊資本金僅1000萬元，虧損全部由榮興元集團埋單。
「雖然可以申請破產，但公司還在苦苦堅持，就是為了踐行企業責任。」鄒遠新說，集團和公司一直在想辦法，目前正和一知名商業管理公司接觸，有望打造百貨+餐飲+娛樂的大型商業綜合體。為此，大都會管理公司正在和業主籤署委託租賃經營的模擬協議，待模擬協議籤約達到一定比例後將籤訂正式協議。
但李大爺、劉女士、張先生等多位業主，不打算籤署這個模擬協議，「之前談妥了好幾次，但轉眼就又推翻了，這次還能信嗎？」
華西都市報客戶端記者丁偉攝影報導