摘要：東拓段開街後，經濟集聚效應、商業輻射效應逐步顯現，也發生了一系列有趣的變化，而這只是這條國際商業街區煥新的開端……
海沙爾攝
國慶長假第一天，南京路步行街上，遊人如織。黃先生一家一早就從外灘進入步行街，在和平飯店前的「最佳取景點」拍拍照，再沿著大氣舒展的道路一路向西。看風景，也看煥然一新的商店，眾多老字號和新品牌同臺亮相，新世界大丸百貨搭起獨一無二的「商場 戶外小廣場T臺」秀場，過了河南中路，處於西段的商家也重裝迎客……「好多年沒來步行街了，真的不一樣了!」
今年9月，南京路步行街東拓段開街，市民、遊客可以沿著步行街從外灘一路走到人民廣場。東拓是物理意義上的延伸，更是商旅文「合流」的點睛之筆。東拓段開街後，經濟集聚效應、商業輻射效應逐步顯現，也發生了一系列有趣的變化，而這只是這條國際商業街區煥新的開端……
老店新開「人氣超預期」
靠近江西中路的泰康食品優選店，自今年9月開業以來，每到周五、周六，晚上10點半的關門時間經常被一延再延。因為即便過了晚上10點半，還會有不少顧客在步行街上閒逛，看到燈火通明的店鋪，會走進來，興致盎然地左看看、右看看……「有顧客上門，我們就要做好服務。」泰康食品總經理助理陳剛笑著說，如今的東拓段不一樣了：客流多，年輕人多，晚上人比白天多。我們要牢牢抓住商機!
海沙爾攝
泰康食品優選店是南京路步行街東拓段業態煥新中「冒出來」的一家店。所在位置是始建於20世紀初的慈昌裡大樓內。大樓內原來經營著星火日月商店。
一些不知名的街邊小店更新後，灰頭土臉的大樓重現了建築外觀的傳統復古韻味，原來的店鋪遷走了，泰康食品優選店成了落址其中的一家店鋪。
老上海人都知道，泰康食品最知名的就是燻臘製品、南北貨、炒貨；但在優選店內，這些產品不太看得到。在一樓，千餘平方米的營業空間內，保留了鮮肉月餅、烘焙糕點、大白兔奶糖、老城隍廟特色食品等老上海味道，也有七分甜、每日新鮮、良品鋪子等國潮網紅品牌，還有來醬子、Allora、口福萊等年輕人熟悉的國際化風味；二樓、三樓，是網紅義大利餐廳與日本料理；再往上走，是觀景極佳的汪怡記茶室……
當時，得知要在東拓段開一家新店，泰康食品管理層一度為新店定位糾結：是開一家西段泰康食品的2號店，還是2.0版新店？原來，西段的泰康食品特色鮮明，燻臘製品、南北貨、炒貨、熟食等產品有口皆碑。西段的泰康食品還創下南京路步行街商鋪的最高坪效。延續原來的經營策略，利潤高也最保險；但公司還是想做些新的嘗試。幾經討論，確定了新店定位：與老店既錯位又升級，保留部分老上海人喜歡的經典產品，大膽引入年輕人喜歡的產品，對標「最上海」、貫穿「食尚綜合體」理念……
如今看來，新店走對了路。開業兩個多月來，優選店總是熱熱鬧鬧，老上海人照樣排著隊來買鮮肉月餅，年輕人喜歡進來買杯咖啡奶茶、帶塊蛋糕，外地遊客則發現這裡的伴手禮如此精緻有趣……
「很多人從外灘走過來，看到我們優選店，都會走進來。因為我們是從外灘走過來在東拓段能看到的第一家食品店。很多消費者走進來買些飲料、烘焙糕點，順便再看看有什麼合適的伴手禮。開業以來，優選店的客流量大大超過了我們的預期。」陳剛說，優選店將進一步調整優化品類，如將引入一些兒童食品、休閒炒貨，增加產品覆蓋的年齡層。
「流量王」要變「留客王」
要抓住東拓商機的，還有位於河南中路路口的新世界大丸百貨。緊鄰兩條地鐵線，大丸百貨本就是南京路步行街上的「流量王」，步行街東拓後，又有了進一步承接外灘過來的大客流的機會。東拓段開街當天，新世界大丸百貨的客流量同比增長了53%，銷售額上漲了167%；9月、10月，客流量平均增長了12.7%，銷售額上漲了35%與27%。
海沙爾攝
即便在最近一個尋常工作日的下午，商場內各個樓面還是有不少消費者在挑選，特別是在一樓，不少化妝品櫃檯的銷售員都忙個不停。「你們商場人氣真足啊!」前段時間，不少來參加進博會的外省市商業體負責人來過新世界大丸百貨後，都不無羨慕地說。
人來了，能留得住，這得益於近年新世界大丸百貨定位清晰的業態調整——鍛造上海化妝品銷售的一塊「金字招牌」。新世界大丸百貨擁有上海化妝品品牌數量最多、品質最高、銷售最強的口碑，商場一樓中庭是各大知名化妝品品牌新品首發的「爭搶之地」。即便在今年疫情下，5、6兩個月，進店客流跌了30%以上，但化妝品銷售額還是逆勢上揚了83%。
東拓後，更多機會來了。做足化妝品銷售後，新世界大丸百貨還在謀劃新一輪調整。「新世界大丸百貨建築面積11.8萬平方米，但實際經營面積只有近4萬平方米，屬於小而精的商業體。我們將在有限的空間內引入一種『摺疊思維』，通過合理調整布局，為空間釋放更多內涵和可能，帶來更豐富的消費體驗。」新世界大丸百貨相關負責人告訴記者，他們即將啟動開業以來最大的調整。
新世界大丸百貨的餐飲品牌數量與經營面積佔比均不到15%，為了進一步尋找新的利潤增長點，通過3年多的市場調研與規劃，商場將準備縮小傳統百貨經營面積，騰出一定的經營面積與空間增加文化娛樂和餐飲食品的比例。其中最大手筆的調整是：商場六樓整體將打造「國際餐飲娛樂城」，瞄準中高端餐飲，引入一批引領時尚生活方式的餐飲品牌，創設出一個更靈活、更生活的時尚體驗空間，預計明年將亮相；計劃用一到兩年時間將地下一層及地下二層商場逐步打造成「國際一流食品城」，瞄準白領休閒聚餐、工作午餐等。「新世界與南京路步行街上其他商業體，要做好差異化競爭，做出自己的特色。」
競爭對手轉眼變合作夥伴
眼見著東拓段的熱鬧，南京路步行街西段的商家也沒閒著。在東拓段開街後的第8天，處於西段頭上、有「金三角」之稱的三家商業體——與新中國同齡的第一百貨商店、商業新生代的世茂廣場、已有105年歷史的新世界城爆出大新聞：抱團出擊，搶在國慶長假前，推出了聯合大促、聯名打卡、聯網直播。
三家店為聯手還起了個好聽的名字叫「百世新」。最近幾年，三店各自完成了對原有的商場的升級，煥然一新。原第一百貨和東方商廈南京東路店調整成了新的一百商業中心，一改傳統老百貨的格局，增加了更多餐飲休閒項目，品牌定位得以提升；世茂廣場升級調改重新開業後，主要針對18—35歲的年輕客群，品牌替換率達到了90%，提升了主力店、零售商戶及體驗類商戶的佔比，收穫了「首店收割機」美譽；新世界城調整了10萬平方米，涉及11個樓層，打造中國最美百貨和最受歡迎的購物中心，客群定位下降了5到10歲，引進了一批具有代表性體驗項目。
三店聯手，一下從競爭對手變為合作夥伴，這在南京路步行街的歷史上乃至上海商業史上都是首創，讓不少業內人士震驚。因為三家店分別為市屬商業、民營企業、區屬商業，體制機制與管理模式完全不同，特別是第一百貨商業中心、世茂廣場屬各自企業集團旗下的單店，突破了各種企業內部壓力和困難的前提下，與競爭對手聯手推出這次活動，實屬不易。上海新世界股份有限公司總經理徐家平是抱團的倡議者，他說：「聯手就是為了激發市場熱點，突顯1 1 1gt;3的效果，藉助步行街東拓的契機，持續為南京路商圈注入活力和客流。」
三店聯手帶來的不僅是話題，還讓消費者實實在在受益。三店在大眾點評網發起三店聯名大促、聯名打卡、在抖音發起互相喊話等活動，既有互動，又讓消費者獲得了福利優惠。消費者們普遍反映這場活動很有新意，尤其是三店打call、三店喊話等互動方式充滿趣味，感受到了商家們抱團取暖、創新進取的態度；50元團100元券的力度很有誠意，馬上進來秒殺團購券。
為期三天的三店聯合大促，推動三店實現銷售額同比增長8.4%。小試牛刀後，未來三店合作會深化並升級。世茂廣場相關負責人透露，今後將豐富促銷模式，開拓更多促銷渠道，同時加強室內主題場館間的合作、帶來組合套票銷售等；三店還將探討停車優惠、積分互通共享等玩法，為消費者帶來更實在的福利，同時計劃在重要節假日共同打造有聲量的區域聯合活動，如聯合舉辦南京路步行街戶外亮燈儀式、潮流市集等。
支馬路上演繹別樣風情
江西中路與南京路步行街東拓段交錯，部分路段被納入步行街範疇，立起樁子，鋪上「新疆卡麥金」的路面。儘管只有短短100米左右，卻很有看頭：路的一側是新世界大丸百貨的櫥窗，另一側是四家年齡總和近600歲的中華老字號企業——老大同、邵萬生、三陽、黃隆泰，集體開出了「老牌新店」……
董朝傑攝
主街之外，還應有生動豐富的后街，主街與后街聯動發展、互融互補，這正是國際商業街區當下的發展趨勢。江西中路上四家店的落址，為南京路步行街支馬路打造了創新的樣板。
「糟滷大王」邵萬生賣起了西班牙火腿和現調雞尾酒。三陽升級叫手作店，五顏六色的獨創蛋糕很漂亮，特別是三種顏色的貓臉蛋糕，當場就萌翻了一群年輕女孩，營業員說「天天賣到斷貨」。老大同善道米店完全顛覆了人們對米店的印象，在這裡可以買到中國最多種類的大米，小小一袋，包裝講究，現場有好幾個人買下來，打算做伴手禮送人。黃隆泰滿店飄著花果茶的香氣，年輕的店員泡好茶，熱情地招呼路人品嘗……
四家店還第一次開出了外擺位。在邵萬生門口，記者看到，兩位外國友人坐上了外擺位，他們點上一份現切火腿三明治，又招呼隔壁三陽店的咖啡小哥做兩杯「招牌氮氣咖啡」，邊吃邊聊邊看風景。
據悉，四家店鋪在創設前都有著充分的溝通。店鋪風格統一中又帶著各自特色，原來這些設計都是出自年輕人之手：重新設計打造，兼顧情懷與創新。幾家店鋪還有意向在合適的時候做一些聯名產品、聯合促銷活動。
除了江西中路，目前南京路步行街還有一些后街已成氣候，如六合路因為夜間集市的集聚效應，已有了很好的發展氛圍。黃浦區將后街的打造作為南京路步行街改造升級的重要方向。「在商業業態上，未來南京路步行街將聚焦『新、老、首、夜』特色，以購物及體驗為主，打造『世界會客廳』。而圍繞它的后街則將以餐飲、休閒為主，為消費者提供休憩空間，與步行街聯動，形成消費生態圈。此外，從文化生態的角度來看，一些支馬路附近還有不少歷史文化遺存，也將在提升中進一步挖掘，讓每一條后街都有故事、有特色，從而更有吸引力。」黃浦區商務委相關負責人說。