高島屋戲劇反轉、華潤時代廣場升級歸來︱2019年上海商業地產大...

　　年初「活下去」的口號還未遠去，2019年卻已悄然落幕。回顧這一年，是否「太陽底下沒有新鮮事」？

　　在商業地產人踏上新的旅程之際，贏商網獨家盤點2019年上海商業地產行業10個熱點事件，通過這些熱點事件本身及所在領域的發展態勢，以期能夠尋找行業發展脈絡及市場新走向。

　　高島屋百貨戲劇反轉、costco大陸首店開業、華潤時代廣場升級歸來……接下來小編將帶領讀者逐一回顧這些熱點事件：

　　一、Costco大陸首店開業

　　關鍵詞：Costco 外資超市

　　事件概述：8月27日，全球第二大零售巨頭——美國倉儲型商超Costco開市客大陸首店亮相上海閔行，因人氣異常火爆，創下開業不到3小時「被迫」提前停止營業。

　　贏商解讀：與傳統超市盈利模式不同， Costco是美國一家收費會員制連鎖倉儲超市，只有付費會員或者其攜帶的親友才能進入消費，其所售商品以低價高質著稱，上海店還未開業就成功吸納了超10萬會員。

　　外資超市方面，上海市場還迎來德國超市巨頭——奧樂齊也來到上海。

　　這些新入局者能否經受住市場檢驗還是未知數，但在如今各類新零售、傳統商超混戰的上海，一種新思路、新模式落地不僅為行業帶來更多啟發。

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　　二、高島屋百貨「戲劇」反轉

　　關鍵詞：高島屋百貨 百貨 百貨關店

　　事件概述：8月23日，早前宣布將於8月25日徹底退出中國市場，並關閉中國唯一門店的上海高島屋百貨，「緊急」宣布不走了，將繼續經營。

　　贏商點評：開業近7年的上海高島屋百貨，儘管各項服務令人稱讚，但關店似乎在意料之中，畢竟一直處在虧損狀態。此次「重拾信心繼續經營」不是因為找到了轉型出路，而是在於物業降低了房租成本，對於高島屋百貨來說，如何在百貨式微、消費習慣改變等外在條件下，尋找到適合自己的發展路徑，依舊是不小的挑戰。

　　值得一提的是，今年老佛爺百貨也首入上海市場，在陸家嘴L+MALL開業，運營模式仍舊以零售為主，走小眾輕奢路線。

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　　三、日本Niko and…內地首店開業

　　關鍵詞：Niko and…、首店、上海首店

　　事件概述：12月21日，日本的風格編集品牌niko and…在淮海中路775號亮相。niko and…SHANGHAI為中國消費者帶來日本最前端的潮流風尚與生活方式提案，將門店當作「雜誌」，通過服飾、家具、雜貨、飲食、音樂、藝術等多種品類，帶來更多的生活方式靈感。此次上海門店面積高達3500平米，三層複合空間，即是全球最大，也是中國內地的第一家門店。　

　　贏商點評：niko and...隔壁便是MUJI無印良品。從產品類型來看，兩家店有著相似的風格，日後難免會有一定的競爭，而且比無印良品和其他同類型品牌晚了許多，接下來它還需要進一步培育消費者，想要徵服中國市場也並非易事。　　

　　回望這一年來，上海「首店」效應反映熱烈，僅三季度就開出96家首店，越來越多的品牌來到到上海，並在市場上獲得極大好感，這也是上海持續對外開放以及城市發展活力的體現。

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　　四、三林印象城再度出售

　　關鍵詞：三林印象城、收購

　　事件概述：2019年年底，亞騰資產管理公司（ARA Asset Management）與Straits Real Estate以及工銀國際組成合資聯合體，共同收購位於上海浦東的三林印象城。據了解，上海三林印象城的前身是竣工於2008年並於2010年開業的「三林城市商業廣場」。2017年，印力集團聯合信城不動產接管了該項目，將其改造成浦東三林區的核心購物中心。

　　贏商點評：據仲量聯行發布的《上海投資市場2019年回顧及2020年展望報告》顯示，2019年上海投資市場達到1065億元，連續四年成交量突破人民幣千億元大關，外資也持續看好上海投資市場，交易量佔到2019年的45%，亞騰、凱德等皆有所動作。

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　　五、上海新增商業項目達到五年之最

　　關鍵詞：2019上海開業項目、開業

　　事件概述：據贏商網不完全統計，2019年上海共有36個購物中心開業，總商業體量約為257.9萬㎡（說明：統計對象為商業面積≥3萬平方米的集中型零售物業，包括購物中心、商業街區等，不含專業市場和試營業項目），創近5年新開業項目新高。

　　其中，青浦萬達茂、龍湖上海閔行天街、白玉蘭廣場、寶山寶楊寶龍廣場等大型商業項目均於2019年正式亮相。

　　贏商點評：從地區上看，2019年，閔行區和浦東新區各開7個購物中心繼續並列第一名；體量上，中小型商業依然是主力，商業面積在3-5萬方以內的購物中心達13個；萬達、龍湖加速於對外環/近郊商業的爭奪，各新開2座商業項目。

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　　六、TX淮海亮相

　　關鍵詞：TX淮海、策展型零售、商業創新

　　事件概述：12月31日TX淮海|年輕力中心亮相，它打破傳統購物中心空間租賃邏輯，將沉浸式藝術體驗與新零售商業文化融合，力求為潮流年輕消費者帶來不一樣的購物體驗。目前，INNERSECT全球首家旗艦店；Visionaire在中國的首次藝術展；SOLO X powered by snow51滑雪俱樂部等已經入駐。

　　贏商點評：在商業同質化的當下，TX淮海|年輕力中心的大膽嘗試策展型零售，讓人眼前一亮，不知2020年全面亮相的它還將為行業帶來哪些新的驚喜？

　　與此同時，今年12月，上海商業還迎來BFC開業，它則以時尚設計和品味生活為風格導向，在場景打造上注重藝術和設計，為消費者帶來諸多國內外原創設計、時尚品牌。

　　這些商業創新嘗試能否讓消費者接受，或是引起下一個變革潮流？我們也將持續關注。

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　　七、華潤時代廣場升級歸來

　　關鍵詞：華潤時代廣場、存量改造

　　事件概述：12月24日，華潤時代廣場經歷兩年多閉店調整後重新亮相浦東八佰伴商圈。作為一個商業面積5萬方左右的商業項目，華潤時代廣場遵循「小而美」的原則，將目標客群對「高知高智女性客群」。商場內無論是大型連鎖品牌還是小眾品牌、無論零售或是餐飲、體驗類品牌都精心打造門店形象，目前已進駐GIADA、PORTS1961、LeTAO、BALMUDA國內首家精品店，西西弗TIMECROSS定製店等約110家品牌。

　　贏商點評：華潤時代廣場作為繼上海世茂廣場、三林印象城等項目後，上海又一值得關注的存量改造升級項目，它將原本低矮逼仄的內部空間，全部打開，為消費者帶來更明亮開闊的體驗空間，同時從定位和品牌等方面進行突破，全新嘗試。

　　值得關注的是，今年新開業的36個購物中心中，存量改造商業佔據了9個，百聯集團的3個開業項目均為存量改造商業。

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　　八、超級物種關上海首店

　　關鍵詞：超級物種、品牌關店

　　事件概述：2017年11月超級物種上海首店開業，該門店位於五角場萬達首層，跨上下兩層，總面積約700平方米，24小時營業。不過開業不到2年，這家門店就迎來關店，據悉，這也是永輝新零售品牌超級物種首次關店。

　　贏商點評：一邊是時下正紅火的首店經濟、首店品牌效應，另一邊則是品牌關店，並且不乏昔日領域內的頭部品牌，超級物種關閉上海首店之外，2019年韋博英語及旗下開心豆、精品健身房GU CYCLE等品牌爆發危機，停業退出市場。

　　當前市場條件下，無論是新品牌還是成熟品牌，都面臨考驗品牌精細化運營和盈利能力挑戰。

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　　九、華潤聯合體58億奪下靜安商辦地

　　關鍵詞：華潤、拿地

　　事件概述：2019年1月24日，靜安區南西社區C050401單元115-12地塊正式開拍。最終，華潤聯合體通過526論競價以58.02億價格奪得。該地塊地上建築面積8.9萬平方米，按地上面積計算，樓板價約為6.52萬元/平方米，溢價率23.05%。

圖片來源：上海土地交易市場

　　贏商點評：「量少而優質」，2019年上海商辦地交易情況可以如此形容。據房掌柜統計，上海共成交36幅商業類地塊，溢價率較高，其中不少企業將會打造成總部大樓，商業綜合體項目相對較少，萬達、崇邦、龍湖、華潤等開發商有所布局。

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　　十、前灘太古裡正式命名

　　關鍵詞：前灘太古裡、太古地產、待開業項目

　　事件概述：1月23日，太古地產與陸家嘴集團合資零售項目正式命名為「前灘太古裡」，項目地處浦東前灘國際商務區的核心地段，將承襲太古地產旗下以開放式、裡巷交錯建築布局著稱的「太古裡」設計理念，融合自然和現代建築元素。在項目規劃上，前灘太古裡從B1層到L4層共計5層（北端局部為L6層），商鋪數量為200-250個，計劃2020年底起分階段開業。

　　贏商點評：這是太古地產繼北京、成都、廣州、上海之後的第六個項目，也是繼北京三裡屯太古裡、成都遠洋太古裡之後的第三個太古裡項目，12萬㎡的前灘太古裡也成為市場關注的熱點項目。

　　此外，近3年上海備受關注的項目，如北外灘來福士、南翔印象城MEGA都迎來新動態。

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