◎ 作者 / 標叔
深圳真的太強了！在媒體圈再次出圈！
9月7日，中國（深圳）綜合開發研究院（簡稱「綜研院」）發布了《新40年·新40企——深圳未來發展的新力量》報告，其中羅列了深圳過去40年的成就、預估了未來40年深圳的經濟發展情況以及將誕生行業巨頭的格局。
報告認為：未來5年，深圳GDP增速預計達到6.5%，到2025年總量達到4.2-4.5萬億，人均GDP達3.5萬美元。
這是個什麼概念？
4.5萬億的經濟總量，大致相當於2019年瑞士（4.65萬億）全國的經濟總量情況，遠高于波蘭（3.88萬億）和瑞典（3.64萬億）。
綜研院作為經國務院批准的獨立諮詢機構，素有「中國腦庫」之稱，所以此份報告，極具參考意義。
此外，再看另一組消息：
在近日公布的《2020上半年城市GDP百強榜》中，成立僅四十年的深圳特區以12634.3億元的成績位居第三，增速為+0.1%，是四大一線城市中唯一增速為正的城市。
除了經濟超前、發展飛速之外，深圳的高房價也在全國城市中佔據著不可撼動的地位，在最新的全國房價排行榜中，深圳以整體均價75249元/平位居榜首，超過超北京、上海。
（2020年08月全國城市住宅二手房價排行榜
來源：中國房價行情）
是什麼原因讓深圳能夠在經濟、房價排行中都能位居前列？在分析了房價突飛猛進背後，我終於找到了深圳房價一直居高不下的秘密。
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深圳房價：十年翻1.48倍，四十年翻58倍！
有說法表示，「一個城市的房地產變化其實就是城市經濟發展的變化，經濟發展不起來，房地產也發展不起來。」
不難發現深圳在房地產方面的發展是全國第一。可能有人會說前面不是還有北京和上海嗎？怎麼深圳就第一了？
首先，深圳的發展只有四十年，時間最短，是最年輕也是發展最快的一線城市；
其次，在四大一線城市中深圳的國土面積最小，可利用資源也最少；
第三，在一線城市中深圳人口最少，2019年末數據統計深圳共1343.88萬人。
以上三點多少能看出來深圳的特別了吧？那我們再看看具體的數據情況。
我們找到深圳近十年的新房價格變化。
根據中國房價行情網提供數據顯示，深圳目前的新房均價為61830元/平，同比下降1.01%。而在十年前，深圳新房均價大約在2.5萬/平左右，十年漲幅約148%。
如果再把時間線拉長一點，從1981年試點商品房算起的話，深圳從最開始「小漁村」時房價的1000元/平，到今年7月新房均價的57904元/平（中原地產數據），累計上漲近58倍，漲幅秒殺全國所有城市，沒有之一。
再來看二手房情況，深圳的二手房漲幅同樣十分明顯。
據安居客數據顯示，過去十年間深圳二手房成交均價從1.5萬/平上漲至今，已翻3.7倍！
（數據來源：安居客）
據貝殼找房數據，目前深圳最新的二手房掛牌均價為75249元/平，二手房成交均價為67513元/平。
不僅房價逐年上漲，成交量也保持著穩健上升的趨勢。
2016年10.4新政後深圳的二手房成交量大幅縮減，從數據上可以明顯看到2017年開始成交量逐年遞增，即使在高房價的壓力下，深圳的住房需求仍然很旺盛。
從新房、二手房的均價、成交情況不難看出，深圳過去十年，甚至過去四十年，都一直保持著強勁的上漲勢頭。
是什麼助推了深圳房價的迅猛上漲，深圳房價上漲背後，最強力支撐又是什麼？
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深圳高房價背後：一邊是人口，一邊是產業
為什麼深圳房價這麼高？
在標叔看來，歸根結底是兩個因素：一是人口，二是產業。
這兩點是相輔相成的，形成了產業規模後，城市就能創造更多就業崗位，從而吸引更多人留在這座城市，自然而然助推房價上漲。
任澤平《房地產周期》中有這樣的描述——「影響房地產的因素包括經濟增長、收入水平、城市化進程、人口數量和結構、人口遷移等長期變量，也包括利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量，還包括土地政策等中期變量。」也佐證了上述觀點。
人口作為長期變量一直在影響著房價。深圳地少是眾所周知的事，在土地沒法增加的情況下，人口卻一年比一年多，從長期角度來看這才是房價上漲的本質原因。
2008年，全國小學生在校人數為10331.5萬人。2018年為10339.3萬人，增加7.8萬人，增長0.07%，變化幅度可以說是微乎其微。
而這10年間，深圳的小學生人數增長了近50萬人，總量突破百萬，增幅高達75.5%，秒殺全國。
同樣的，在常住人口上面，體現也十分明顯。過去十年深圳常住人口數增加了300多萬，在全國城市中位居榜首。
為什麼深圳人口增幅如此明顯？
答案就兩個字：產業。
深圳的定位是創新型城市，創新的背後一定有產業與實體經濟的支撐。
幾十年來，深圳誕生了許多在國內外都極有分量的高新企業，比如騰訊、華為、大疆、中興、比亞迪等等。這些高新產業的聚集帶來大量人口，同時也需要更大面積的產業用地範圍。
深圳市常務副市長劉慶生表示：「高新技術產業、未來產業等符合深圳未來發展定位的產業，深圳非常歡迎，用地予以保證，要多少地滿足多少地，要多少空間滿足多少空間。」
在政府的扶持和鼓勵下，深圳目前布局的產業用地範圍已有30平方公裡，包括大鵬、坪山在內共有32個產業基地，這個數量還在增加，面積還將繼續擴大。
據深圳市土地房產交易中心數據顯示，9月全市將出讓11宗地塊，包括10宗工業用地、1宗商業用地。
這些出讓地塊中，有7宗來自深汕合作區，可見政府部門不僅在加強對深圳本域範圍內的產業支持，還將擴充的步伐邁到了飛地，進一步加強對全深圳市的實體經濟扶持，給新型產業發展，特別是高新智能產業提供更大空間。
同時，深圳還是一個民營企業眾多的城市。
在深圳1.12萬家的高科技企業中，民營和外資企業的佔比幾乎達到95%以上，國有企業比重很小。
這其中有一個很主要的原因在於，民營企業具有良好的風險承擔機制，即使成功率不高也願意嘗試。
很多人提起深圳就會想到華為，作為國內三大手機巨頭之一，華為早已不只是一個本土品牌，更是帶有極高民族精神的國民品牌。
華為不僅在深圳建有研發基地，還在東莞松山湖建有產業基地，除了研發和設計之外，還要生產零部件、組裝、製作成品，這些過程都需要向社會吸收大量人才，進而使得華為現在擁有員工19.4萬名。
華為只是個例，從整體看，深圳的上市公司數量也排在全國第二位，僅次於北京。
6月，深圳A股上市公司數量達到308家，趕超上海，躍升為全國第二位。
而且，深圳上市公司A股總市值達7.39萬億元，高出上海近30%，與上海和廣州兩地上市公司A股總市值之和相當。
由於上市公司數量多，產業鏈配套齊全，相應的高新人才也多。
人口匯集就會推動當地發展，不論是民營企業還是上市公司，在這些企業中有著眾多高收入者，因而為深圳貢獻了大量購房人群。
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深圳買房可跟著產業走
由於購房人群的增多，深圳的房子除了供不應求之外，還有一個「買哪裡」的問題存在。這也成了很多人遊移不定的主要原因。
標叔的建議是：購房者買房可以跟著深圳的產業走。
因為產業崛起而帶來人口增幅，最終實現房價上漲的例子，我們見過實在太多。
比如東莞的松山湖片區，蘇州的工業園區片區都是典型。
2017年松山湖均價為15847元/平，2018年華為進入松山湖後，房價漲到了28984元/平，同比上漲了54.7%。
兩年過去，現在松山湖的二手房價已上漲至50409元/平，漲幅達42.5%。
蘇州的工業園區是產業的聚集地，房價也居於蘇州榜首，目前均價為32416元/平。
說回深圳。
在我們的認知裡，福田是金融中心，南山是高新技術的聚集地，但隨著粵港澳大灣區裡關於深圳尖端高新科技城市的城市定位，科技園的承載力已經不足，未來的時間裡，必須要再發展其他的高新區才是重點。
在「十三五規劃」中，對於深圳的發展就有做詳細的規劃，最明顯的就是對各類建設用地的規劃，可見下面兩張圖片——
（深圳新興高科技產業集聚區地圖）
（最核心和最值錢的片區地圖）
21個新的高新區、18個產生高端人才和就業機會聚集的地方，這都將成為深圳重點發展的區域。
而在這些區域購置房產也會最大程度的減少風險，原因有以下三點：
1、有產業的片區配套更完善
新產業、新業態以高端技術人才為主，要求工作環境多元化、個性化。不論是交通出行，還是周邊的生活配套，都做的更完善一些。
同樣以華為為例，最新開通的地鐵十號線就設有站點華為站，在此之前還設有公交站點，在交通方面給到很大便利。
在容積率、建築高度、建築設計規範、配套設施比例等方面，有產業加持的片區還會進一步進行優化，這裡可以參考科技園一帶。
2、匯聚大量人才居住氛圍更好
產業會聚集大量人才，特別是深圳大力發展的高新科技產業，匯集的是更加高知、優質的人才，這裡要提到仍然是南山的科技園片區。
2001年，南山科技園還是一片荒地，政府投資60億元建設，總面積為300萬平。
經過十多年的發展，誕生了騰訊、中興、大疆等眾多龍頭企業。
隨著高新企業的集聚，南山的科技人群推動了區域變革。
片區內的南外、南二外等學校也是在這些高新技術人才進入南山後發展起來，目前在深圳的學校中都有較好的排名。
3、置換房源更容易
先來看租房，科技園附近48平的1室小公寓，月租金5130元/月；59平的2室1廳則需要7100元/月。
再來是二手房，目前整個南山區的二手房均價為11.0萬/平，科技園的價格約13.3萬/平。
價格是一方面，能夠方便置換的房子也是現在人們關注的重點，科技園有眾多優質的產業員工。
對於他們來說配套完善、通勤時間短的房子才是最理想的選擇，產業園區附近的房子具備了他們的所有需求，如果需要置換還不是件很容易的事嗎？