11月27日,聊城藍城·十裡風荷文旅小鎮項目籤約儀式在開發區舉行。藍城房產建設管理集團有限公司總裁許峰,開發區黨工委書記、管委會主任楊廣平參加籤約儀式。(據2019-11-28 海報新聞)
據了解,聊城藍城·十裡風荷文旅小鎮項目總投資105億元,由藍城集團投資建設,項目位於徒駭河濱河大道河畔,依託優越的農業基礎和頤養、人文旅遊資源,整合提升聊城現代農業板塊,集聊城大運河文化旅遊、農業觀光體驗、頤養健康及特色商住於一身,致力於打造聊城鄉村振興齊魯樣板、鄉村振興示範片區。
這也是繼濟寧鄒城藍城雲夢桃源小鎮上榜山東省服務業特色小鎮培育名單之後,藍城集團在山東拿下的又意向合作「特色小鎮」項目。此外藍城在山東相繼布局藍城·臨沂茶芽山田園綜合體項目、藍城·煙臺桃李春風、藍城青島桃李春風、濟南楊柳春風項目.....
先看看鄒城藍城雲夢桃源小鎮,藍城·雲夢桃源位於山東省鄒城市境內,佔地面積13000多畝,是山東省級服務業特色小鎮。坐擁山、林、湖、田豐盛自然資源,科學規劃引入生產、居住、旅遊、創業四大功能,打造集現代農業、休閒旅遊、田園社區於一體的特色小鎮。目前,該項目最棘手的問題是「想方設法引流」、「全力賣房子」,為什麼這麼說呢?房企主導的小鎮項目仍多以地產為主要利潤來源,進而支撐農業、旅遊、文化等。但事實上,藍城·雲夢桃源的房子並不被濟寧人看好,因為那是一個時間跨度大的「願景」,遠離城市中心,甚至是「荒郊野外」且缺少各種配套,短期內不適宜人們居住。
在7月20日鄒城藍城雲夢桃源小鎮搞的中式家族合院開放日活動上,有位被邀請的嘉賓說「什麼特色小鎮,那就是借農業旅遊之名行賣房之實,尤其是公然賣別墅!一般老百姓沒幾個能買起的」。來看看這個雲夢桃園的合院,在業內人士看來這就是「正兒八經的別墅」。
儘管中央早就三令五申禁建別墅,但是藍城宣稱的鄒城雲夢桃源中式家族合院有門、庭、巷、院的布局,且是上下層分布,按其描述「身處山川湖泊、田園鄉野,一座【和楽】院落,庭前軒闊草木繁盛,四時之間賞春望月,擁抱自然的同時更注重家族的禮序傳承與團圓和樂」,這到底是不是別墅?而在某一知名房產網上掛著「藍城·雲夢桃源小鎮合院均價17000元/平方米。物業費:物業管理費:4.24元/㎡·月。毛坯交房」的銷售信息,據知情人講,該項目銷售並非多麼理想。
在實際操作中,開發商能借特色小鎮建設獲取周邊低價土地,同時由於各地特色小鎮融資政策支持,開發商能夠相對較低的成本獲取信貸資金。克而瑞在特色小鎮2018年度報告中指出:房企主導的小鎮項目仍多以地產為主要利潤來源,但是2018年,大量房企小鎮處在意向、籤約階段,取地、開工數量寥寥,特色小鎮落地並不佳。房地產企業做特色小鎮要考慮周期問題,做特色小鎮是百年思維,是長周期經營、短周期收益,要考慮每天怎麼賺錢;而房地產是賺錢思維,短周期開發、長周期收益,二者剛好是相反的。這或許是藍城在濟寧鄒城項目後籤約的高新區、金鄉項目遲遲不能全部開工上馬的原因吧。
眾所周知,特色小鎮2016年迅速火熱後,地產化趨勢便愈加明顯。2016年年初以來,特色小鎮建設的號角吹響,各級政府以及開發商都熱烈響應。當前全國層面已經批覆第一批127個、第二批276個共403個國家級特色小鎮。除此之外,各級政府、部門以及企業還有一大批建設計劃。據華夏時報報導,截至2017年6月末,全國計劃建設特色小鎮的總量已多達五六千個。
參與這場熱潮角逐的不僅僅是住建部、發改委等熱門部委,審批的資格也在國家部委間博弈。第一批特色小鎮由住建部、發改委、財政部等多個部委同時推出文件,第二批特色小鎮則是由住建部緊鑼密鼓的唱獨角戲,就連國家體育總局,也稱已經中央批准,要在全國開發100個體育小鎮,寬進窄出,上不封頂。
正在被房地產過剩困擾的開發商自然不甘人後,大舉變身為特色小鎮的建設者、開發商和運營商,萬達提出了文旅小鎮的發展方向,綠城試圖用農業小鎮建設一種理想的生活方式,碧桂園則大舉進軍科技小鎮領域。
專家質疑:百億資金、囤地萬畝砸向特色小鎮,是變相圈地還是行業突圍?其實,9月初,《央視網評》推出「特色小鎮怪象多」系列評論第二篇明確指出:特色小鎮已經成為國家破解城鄉二元、產業集聚、文化傳承的重要「鑰匙」。遍地開花過後,問題也隨之而來,一些地方打著「小鎮」旗號,行「圈地」之實,淪為房地產開發的翻版。
這背後的原因,一方面是特色小鎮的建設本身有著房地產開發的需求,特色小鎮離不開房地產,任何小鎮都需要有人居住,這種居住需求恰好給了房企進軍特色小鎮的契機;另一方面是很多房地產企業都在尋找轉型機會。特色小鎮有著國家及各地方政府推出的土地及金融優惠政策,很多房地產開發商通過特色小鎮的模式以較為低廉的價格獲取土地,用進軍特色小鎮的方式進行轉型。中央三令五申,一再要求要嚴防特色小鎮「房地產化」。 2018年9月,河南省人大財政經濟委員會曾對當地的一些「特色小鎮」進行調研,之後,他們發現,在實際工作中,有相當部分市縣對特色小鎮的理解不到位,把特色小鎮當成筐,什麼都往裡面裝,直接給產業區、旅遊景區、美麗鄉村、社區等都戴上特色小鎮的「帽子」。河南省人大財政經濟委員會因此建議省政府建立規範的糾偏機制,對一些出現傾向性的偏差,如房地產化傾向明顯的、風險過大的、產鎮不融合的現象加強監督檢查。
「在一些地方,特色小鎮甚至被視為圈地神器。」河南財經政法大學一位教授說,由於一些地方對特色小鎮的土地獲取方式有特殊政策,甚至不需要經過「招拍掛」,這減少了地產商獲得土地的成本,因此,一些房地產企業甚至把籤約特色小鎮當成了增加土地儲備的新途徑。這樣發展下去,特色小鎮最終將成為一些地方政府追求政績虛高、財政收入虛增的賣地手段,甚至成為一些地產商又一次瘋狂圈地的工具。
新華社也在一篇評論中指出,中央三令五申、一再要求要嚴防特色小鎮「房地產化」,但在一些地方,房地產項目成為特色小鎮建設中的絕對主角。以「特色小鎮」之名,行房地產項目「圈地」之實,也讓特色小鎮偏離了建設的初衷。雖說一些特色小鎮早期投資建設離不了地產開發,甚至需要地產的銷售和出租來回血。可怕的是房企觀念不轉型,用過去「短平快」的賺錢方式來開發小鎮,重營銷輕運營,用故事和概念吹高當地房價,讓企業和人才望而卻步,自己賺錢走人,留下「空鎮」「鬼鎮」。
切莫讓文旅小鎮、特色小鎮,成為地產的「幌子」!文旅小鎮也罷,特色小鎮也罷,都是小鎮。既然是小鎮,當然是生產、生活的地方,那就要有居住、生產、商貿、娛樂的空間,故而就有了地產。仔細想來,好像也沒什麼不對。問題是,投資商們不管三七二十一,既不「文」,也不「旅,更不」小鎮「,直接就奔著地產去了,這就令人驚詫了。為什麼開發商可以恣意而為?為什麼地方政府可以放縱不管?
這得先弄清另一個問題:為什麼要另起爐灶,在一個沒有人居住的地方,或者乾脆把人全部遷走,去搞所謂文旅小鎮或特色小鎮?
如果為了休閒,靠近城市的地方有的是空間,尋一個有歷史文化沉澱、並自發形成市民休閒、有市井生活文化元素的地方,進一步改造即可,有交通市場區位優勢。如果是為了旅遊,為了外地遊客體驗當地生活之便、之利、之目的,尋一個靠近景區、且有地域文化習俗的地方,進一步提升即可。旅遊在觀光之外是為感受生活而來,遷走了原住居民,哪還有活的風景?如果是為了特色小鎮,那更好辦了,尋一個具有特色產業基礎的鄉鎮或村落,進一步聚合人才、資本、技術,直接升級即可,不是還有「特色小城鎮」這一現成的模板嗎?
那麼,重投入搞一個建築群,到底為什麼?只有一個答案:賣地產。一些地方在特色小鎮的政策紅利下,用建設工業園區的思維,規劃特色小鎮。開發商藉助特色小鎮的「帽子」,獲取廉價工業和商業用地,行房地產開發之實;為了彌補前期投資,從當地政府手中通過一級土地整理拿到不少優質且便宜的二級土地進行開發,通過價差謀取暴利,推高了當地房價。試問:沒有遵循城市地產的一般性開發規律,而是打著文旅地產的幌子,卻沒有遵循文旅項目發展規律,結果如何?目前,幾乎在每一座城市都醜陋地擺放著或多或少、不死不活的文旅小鎮或特色小鎮「殭屍」,已是明證。政府為了什麼?政績和形象。不過,到頭來,地產商裡子沒有了,政府的面子也沒有了,正是「死要面子活受罪」。
文旅的大主業應該就是我們看到的各種小鎮了,都是真金白銀的傑作,但卻生機不高。文旅小鎮熱,看上去是文旅產業的大發展,其實和當初各個地區的造城風潮如出一轍,是病。只不過是披上了一個旅遊的外衣,說白點還是在蓋房子。只是這個房子的區位優勢不太明顯,大都蓋的比較偏僻,這也就給投資人們提出了更多的要求,如何把房子賣出去的解決方案,讓旅遊成為了首選的嫁衣。
文旅項目的景區化,成為了很多項目賣房的核心模式。但是我們發現,這些文旅項目的景區化,更多的是在考量住在這裡的人的需求,而不是考量人為什麼來的問題,這也是地產的配套思維。如果項目有著很好的區位優勢,配套思維無可厚非。
旅遊做出了人氣,才能活下去,才能談文化。做好旅遊,每一個項目都要做到獨立引流,也就是引爆思維,旅遊第一個要解決的是人為什麼來的問題,而不是地產思維第一個要解決的是來了玩什麼的問題。因為解決了人為什麼來的問題,也就解決了人來了玩什麼的問題;但是解決了來了玩什麼的問題,卻不一定解決了為什麼來的問題。