來源：鳳凰網房產杭州站   2020年05月22日 08:14
在之前的文章裡我們說到，疫情影響下，杭州樓市變得「魔幻」，那些原本無需搖號的項目都轉眼變成了「香餑餑」，一些門檻較高的改善豪宅盤也從勉強賣完，直接晉級紅盤行列。（這一代人的購房焦慮）
進入5月份，這一定律卻在一些板塊失效了，比如我們今天要說的崇賢，還有庫存量巨大的臨平新城（臨平新城分析稿將在近期推出）。
崇賢，在這些年的杭州樓市，都被冠以「繞城內最後的價格窪地」，但最近，這個「價格窪地」仿佛成了樓市裡的「過氣小網紅」，板塊降溫明顯，有項目直接出現了流搖。
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流搖的項目是西房杭語宸鷺院，位於餘杭崇賢前村街與尚賢路交叉口東北角，小區體量10.5萬方，規劃了小高層和中式合院產品，共556戶。
西房杭語宸鷺院鳥瞰圖
2019年底，項目首開204套小高層房源和36套排屋，小高層均價約23321元/㎡，戶型建築面積約99-143㎡。截至登記期滿，共223組家庭報名，中籤率91.4%，排屋也無需搖號。
今年4月底，西房杭語宸鷺院再次領出155套小高層預售證，戶型面積約117-139㎡，均價23000元/㎡，截至登記期滿，僅127組家庭報名，直接流搖。
從置業顧問處來了解到，首開的小戶型房源已經售罄，目前面積最小的是本次加推的117㎡的大三房。
西房杭語宸鷺院117㎡戶型圖
這個戶型主打「經典四葉草格局」，開間也足夠大，不過遺憾的是主臥是暗衛，另外，117㎡卻只做了三房，也是對於購房者來說比較大的「硬傷」。
即使把餐廳隔成小臥室，餐廳移動到靠近入戶門處的位置，也只能說勉勉強強的四房。畢竟，客衛正對餐廳的體驗感應該不太好。
至於還剩下多少房源,置業顧卻問告訴我：「還剩十來套，項目馬上結束了。」
查閱透明售房網的實時銷控區，本次開盤的房源，僅14號樓有3套房源進行了網籤，13號樓更是一套都沒有賣出去。
西房杭語宸鷺院14號樓銷控區（黃色為已售）
來源：透明售房網
而首開的房源中，竟還有70套房源是可售狀態（含部分底商），也就是說，從2019年底到現在，杭語宸鷺院首開房源的去化只有7成不到。
西房杭語宸鷺院首開房源銷售情況
來源：透明售房網
數據的出入不免讓小鳳凰感受到了西房杭語宸鷺院的去化並不順利。
另外，板塊內的祥生湛藍·光合映也在5月中旬首開，23000元/㎡的售價，共144套19層的高層產品，主力戶型面積約98㎡、125㎡，總價區間在205-235萬之間。
目前項目還未公布中籤率，從置業顧問處了解到，該項目最終有約900組家庭報名登記，中籤率約16%。
光合映置業顧問聊天截圖
對比兩個項目，地理位置上，光合映就在上億廣場邊上，位置會更好些。
同時，光合映有小面積房源，戶型接受度也更高。另外，從群賢府到京杭府，祥生在崇賢的口碑和市場好感度一直都不錯。
而西房在崇賢的拱宸外灘項目，卻遭遇業主集體維權，搭售車位、裝修費用不明、工地開放日未及時兌現等行為。
西房·拱宸外灘精裝修費用明細 圖片來源網絡
每戶4.7萬元的設計費，以及每戶1.8萬元的材料搬運費，這些都讓業主們氣憤和無語，這或許也是造成杭語宸鷺院流搖的一大原因。
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崇賢近兩年面市新盤分布
（西面的祥生綠都·京杭府未標註）
從西房拱宸外灘，到遠洋路勁江南院子、祥生綠都·京杭府，再到遠洋路勁·上河宸章、秋實宸悅、綠都·東瀾府、承安HYGGE源翠府......
自搖號實施以來，作為杭州樓市價格窪地之一的崇賢板塊，高層房源一直維持著較低的中籤率，還誕生過萬人搖。
比如去年現房銷售項目遠洋路勁·上河宸章，一把梭哈高層+疊墅，也超過萬人報名，彼時高層房源（毛坯）均價僅17800元/m²。
崇賢板塊搖號以來各項目均價和中籤率（僅統計高層）
製圖/尹小花
小鳳凰對搖號以來，崇賢各新項目的銷售情況進行了統計。
從中籤率來看，大部分項目的中籤率都維持在百分之十幾到百分之二十幾。
最低中籤率的保持者是路勁遠洋·上河宸章，高層中籤率僅3.8%。其次是祥生綠都·京杭府和榮安·翡翠半島、西房·拱宸外灘，都創造過個位數中籤率。
即使是在2018年底，杭州樓市短暫下行的時候，路勁遠洋·江南院子11月份的首開中籤率也有85.8%，京杭府當年12月份首開中籤率也有58.3%。都比如今這超過90%的中籤率，甚至慘遭流搖的局面要好上許多。
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但2018年至今，崇賢各新盤的銷售價格也在走高，上表的呈現再明顯不過。
即使是21300元/㎡的綠都·東瀾府和承安HYGGE源翠府，市場接受度都是不錯的，中籤率穩定維持在20%-30%之間。
但再提高1700元/㎡的均價，至23000元/㎡，購房者們就不是十分願意買帳了。
從每平米1萬8出頭，到如今23000元/㎡，崇賢已經不是曾經的價格窪地了。
前兩天出讓的崇賢商住地，精裝限價23000元/㎡，對此，勾地的開發商們也是選擇保守觀望，最終該地塊底價成交。
為什麼23000元/㎡的限價，到崇賢就不行了呢？
我們先來看看周邊二手房的價格，目前，崇賢二手次新房的價格大約在2.2萬元/㎡上下，2.3萬元/㎡的期房與之並無倒掛，甚至高於周邊二手房。
上河宸章與旭輝時代城的近期成交價 來源：我愛我家
杭州首個現房項目上河宸章，目前，89㎡的房源在二手市場的成交單價在1.79-2.2萬/㎡之間（樓層不同，價格不同），此外，購房者還需支付未「滿二」的稅費。
2018年交付的旭輝時代城，近期二手成交價比較穩定，都在2.2萬元/㎡上下，不少房源已經陸續到了滿二的節點，掛牌價也有在微微上調。
隨著翡翠半島、拱宸外灘、綠都·東瀾府的交付，又會有不少房源流入二手市場，在價格相同，甚至會便宜一些的情況下，相比於還要等兩年多的期房，購房者們會更願意選擇即買即住的次新二手房。
此外，崇賢最大的缺陷就是地鐵，而且城市界面相對較差，商業方面僅有上億廣場。
錯過了地鐵二期規劃，又和三期規劃擦身而過，在大江東、良渚紛紛實現價格飛躍的時候，崇賢的房價上漲一直以來都比較緩慢。
崇賢其實本質上是一個剛需主導的市場，對價格及其敏感。
23000元/㎡限價下的崇賢，或許已經觸碰到了現階段的板塊天花板。那麼，當崇賢的新房售價不被剛需所接受時，崇賢的項目們下一步又該何去何從？