來源：時代周報
11月30日，深圳工作日上班高峰期，熙熙攘攘的科技園「碼農」從高新園A口走出，經過賣早點的商販，來到大衝商務中心打卡上班。五座商務辦公樓裡，匯集了金融、科技、商貿等產業。樓下的萬象天地，是深圳最火的網紅打卡勝地。
萬象天地的對面，是一座大王古廟，散落的古樹讓這裡有了一些歷史感，也提醒著過往人群，這座佔地68.5萬平方米、建築面積約280萬平方米的華潤城，脫胎於曾經國內最大的舊改「大衝村城市更新項目」。
華潤置地展廳門前，置業顧問忙著介紹項目，詢問者關心的是新近開盤的潤璽一期。
11月26日18時16分，華潤城潤璽一期百餘位工作人員聚集在大幕中央，合影紀念歷史一刻。儘管華潤城前三期開盤的是潤府系列，而此次為潤璽系列，但深圳購房者習慣稱該項目為華潤城第四期，即「潤四」。
經過兩天奮戰，潤四選房大戰終於落幕，1171套房銷售一空。
潤四，是深圳今年關注度最高的樓盤。從年初至歲末，深圳樓市頻頻傳出潤四即將開盤的信息。每有動態傳出，都能成功引爆購房群話題。
11月17日-19日，潤四啟動誠意金認籌。2天內，潤四共有9690批購房者成功入圍，收籌339.15億元。可供對比的是，11月23日，在深圳史上最大規模土拍上，8宗地成交總價339.8億元。單盤凍結資金總額與8宗地成交總價不相上下，深圳樓市購買力可見一斑。
在深圳，華潤城是「封神」般的存在。
從華潤城一期到華潤城四期，每次開盤均能創造「開盤即售罄」的神話。
潤四開盤大賣，助力華潤置地華南大區銷售額衝高。潤四開盤收金195億元，近日華潤置地發布簡報稱，華南大區已突破750億銷售額，提前鎖定年度目標。
在「房住不炒」背景下，潤四逆市爆火的現象引發外界擔憂。
11月28日，新華社發布了《抑制樓市「打新熱」，需要「硬核」舉措》的時評，稱近來部分城市樓市火爆，一些「網紅」樓盤甚至出現「萬人搶房」「眾籌打新」現象。「打新熱」背後，新房、二手房價格「雙軌套利」浮現，樓市調控問題再次引起關注。
（華潤城潤璽一期工作人員合影。時代周報記者劉婷攝）
「打新」眾生相
「進去之後，還剩多大面積的就選多大面積的。其次看戶型，1、2棟可以看大沙河，買就是了。」11月24日，一名80後購房者打著電話，與在選房現場的妻子溝通，指導選房技巧。掛完電話後，他又急忙地跑回人群，剛選完房的購房者聚集在此，及時報告銷售情況，交流選房心得。
11月25日，深圳灣春繭的多個角落，都聚集了激烈討論的購房者。旁邊的星巴克裡，坐滿了一堆算價的人。
一名來自潮汕的購房者將長長的價格表列印出來，整理出密密麻麻的購房攻略，當看中的房源售罄後，立馬啟動B計劃。
一名前來打新的自媒體大V被粉絲認出來，當場傳授購房攻略即下一站的打新計劃。所有人都拿著手機，焦慮地看著準業主群裡的直播，時刻關注選房進度。
「買2000萬的房子，只能一個人進場，只有一分鐘選房。以前中介追著我們買房，現在我們求著開發商賣房。」一名中年女性感慨道，項目的銷售遠超過想像，場外甚至連一瓶礦泉水都沒有，只能找個地方蹲著。她想為孩子買套婚房，最理想的結果是一次到位，買到175平方米的戶型。但看微信群裡，大戶型走貨最快，她多少有些焦慮。
時代周報記者現場了解到，潤四賣得最好的房源面積依次是200平方米、175平方米、120平方米、100平方米。由於新房價格與周邊二手房價格倒掛明顯，「戶型買得越大賺得越多」成為購房者的普遍共識。
深圳貝殼網數據顯示，11月華潤城潤府一期二手房均價約為18.23萬元/平方米，華潤城潤府三期二手房均價約為18.12萬元/平方米，潤四均價約為13.2萬元/平方米。
這意味著，一手房和二手房之間有超過5萬元/平方米的價差。以潤四最小面積100平方米計算，買到一套房有500萬元的價差空間。
巨大的利潤空間吸引資本的注意，不少人借名買房入場。
時代周報記者在現場了解到，由於銷售方案按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，部分購房者無法滿足要求，因此向身邊的親朋好友借用購房名額並籤署代持協議，名額使用費為10萬-50萬不等，具體看參與方式和關係親密程度。
首付350萬起、月供最低五六萬元，門檻高企的潤四為何能吸引如此高的關注度？
近日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示，潤璽一期火爆的原主要原因：一是價格「雙軌套利」。只要有暴利，就會有投機者挖空心思入場，甚至不惜以身試法；二是資金給炒家提供了充足的炮彈。深圳信用貸的額度很高，甚至有金融機構專門提供「認籌貸」。
「本質上深圳樓市的問題，不是供應問題，而是槓桿炒作問題。」李宇嘉認為，若不控制違規加槓桿，靠增加供應無法達到揚湯止沸的降溫效應。
（11月25日，一名購房者正在排隊等待選房。時代周報記者劉婷攝）
網紅盤成長史
從提出舊改到潤四入市，華潤城已經走過18個年頭。
1992年，深圳官方將華潤城前身大衝提上舊改議程，1998年正式納入舊改規劃。
2005年9月，華潤集團作為合作研發單位，參與大衝村就舊改。
2010年1月23日，大衝舊改村民物業籤約儀式正式舉行，項目進入實質啟動階段。
2011年底，項目進入全面開發建設階段。
根據大衝村的拆賠標準，村民可以選擇物業補償、現金補償、物業加現金等三種補償模式。物業補償按建築面積實現1 ： 1補償，貨幣補償是每平方米1.1萬元。
彼時，「一座大樓倒下去，一群富翁站起來」的說法風靡深圳，大衝2000餘名本次村民被貼上「拆遷暴發戶」的標籤。
直至2014年潤府一期開盤，大衝村才正式成為華潤城，迎來外來面孔。
2014年10月和11月，潤府一期分兩次開盤，均推售82-89平方米的戶型。10月開盤時，房源均價約為4.5萬/平方米，420多套房源在3個小時內售罄。11月開盤時，房源均價約為5萬/平方米，3000批購房者在3小時內將683套房源搶售一空。
潤府一期開盤正值深圳樓市爆發前夕。
2015年3月30日，深圳樓市迎來新政。根據政策，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；個人將購買2年以上（含兩年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
政策中，降低首付門檻和減免稅收等新規，帶動深圳市場進入上漲周期。根據國家統計局最新數據，2015年深圳房價以47.5%的同比漲幅排在全國首位。
2015年12月，潤府二期推出89-230平方米的住宅和公寓，當天清貨。潤府二期開盤均價為7.5萬/平方米，與潤府一期首次開盤均價4.5萬元/平方米，漲幅為67%。
「我現在最後悔的就是當時沒有買更大的房子。」2018年，黃欽（化名）買入了華潤城潤府三期（簡稱「潤三」）的89平方米房源。
該房源首付約200萬，月供需要3萬左右，算上公積金，每月還需要付2萬多的月供。彼時，黃欽尚在擔心湊6個錢包入場壓力過大，如今面對走高的房價，他唯一的遺憾便是沒有踮腳買更大面積的房源。
（2018年9月22日，潤三第二次推盤選房現場。時代周報記者劉婷攝）
深圳新盤排隊入市
對於深圳樓市而言，華潤城有著典型的代表意義。
2018年6月，潤三第一次開盤，共有6776人搶741套房。由於認籌人數過多，樓盤飽受收「喝茶費」的質疑。為了達到公平選房的效果，潤三啟動公證搖號的樓盤。在潤三之前，招商雙璽和萬科蛇口公館均採用搖號的方式。自此，深圳進入「搖號買房」時代。
深圳打擊離婚買房，亦起源於潤三。
2018 年 6 月 21 日，潤三預售獲批。彼時，購房政策並未明確對購房者的家庭財產和婚姻情況進行限制。為了買潤三，「 列印無房證明排隊5 公裡 」、「 婚姻登記處排隊離婚買房 」 等信息，引發市場關注。隨後，該消息被深圳市規劃國土委南山管理髮文否認。
一個月後，深圳首個針對「離婚買房」的政策出臺。2018年7月31日，深圳出臺樓市新政，對購房人離婚2年內申請貸款的，首付款比例不低於70%；若無房貸記錄且能離婚前家庭無住房，首付款比例不低於30%。
如果說潤三是「搖號時代」的啟幕者，潤四則是「無房優先」時代的見證者。
根據《華潤城潤璽一期銷售方案》，潤璽一期按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，根據在深圳繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素篩選入圍者。
從華潤城一期到華潤城四期，開盤即售罄的神話從未中斷過。潤府一二期售罄後，2018年6月和9月，潤三先後推出741套房和555套房，均在當日被搶光。2018年，借著潤三二度開盤，華潤城成為當年深圳樓盤銷冠。
「華潤城地段絕佳，位於南山科技園中心。一二期售罄主要是地段和產品優勢突出。三四期火爆則是因為限價造成巨大空間，帶動市場瘋搶。」11月29日，一名長期從事華潤城二手交易的中介對時代周報記者表示，只要一二手倒掛的優勢還在，華潤城再推產品依然還會熱賣。
對於深圳購房者而言，打新之路從未止步，潤四已成為打新的通行證。
11月25日，一名落選潤四、計劃購買萬科瑧山海項目的意向購房者在潤四打新群裡推送萬科瑧山海銷售名片，並補充道：「加銷售時註明你是沒沒買到潤四的，通過率更高。讓他知道你是有實力、有準備的。」
事實上，深圳即將迎來樓盤「打新」的時節。據悉，深圳目前正在認籌和搖號階段的新盤就有萬科和頌軒、佳兆業雲峰匯和聯投東方三期等項目。
在即將到來12月，深圳仍有34個新盤排隊入市。