圖|合生創展集團創始人 朱孟依
樂居財經 林振興 發自北京
朱孟依以「新型冠狀病毒肺炎」為由，將賣樓事宜又一次延期。
2月3日，合生創展集團（00754.HK）發布公告稱，其擬19.5億出售北京東方文化藝術中心辦公樓，因爆發新型冠狀病毒肺炎等原因，導致條件不能如預期般在2月3日達成，所以立約方書面同意把截止日期再延長至2月28日。
一筆涉資19.5億元的交易，對於一家龍頭房企而言，金額並不算大，即便對於當前的合生創展來說，也就相當於其一個多月的銷售收入。這筆公告了一年多時間的交易，為何一再延期？
入股14年
位於北京朝陽區朝陽北路9號的東方文化藝術中心，在朱孟依手中已近14年之久。
回溯2006年，合生創展以7.96億元向關聯企業北京華夏創業房地產開發有限公司，收購北京東方文華國際置業有限公司（簡稱北京東方文華）60.98%的股本權益及部分股東貸款。
企查查顯示，北京華夏當前的大股東為朱帆，持股70.02%，他同時也是朱孟依的妹夫。
收購該物業之時，正是合生創展發展最為高光的時刻。此前兩年的2004年，合生創展成為「華南地產五虎」中最早衝破百億元銷售額大關的房企。彼時，恆大地產銷售額才14.4億元。
朱孟依從妹夫手中花大筆價錢買來東方文華，這個項目公司在北京東二環黃金地段擁有一宗面積為15834平方米的地塊，最初規劃擬建成包括寫字樓、酒店和音樂廳，總建築面積達13萬平方米。
最終建成後，音樂廳現為北京喜劇院，緊鄰劇院的南北方向分別2棟銀灰色的寫字樓，統稱為合生國際大廈。兩座寫字樓和一個音樂廳，構成了「北京東方文化藝術中心」。
而朱孟依最早賣東方文化藝術中心的計劃，始於2017年。合生創展及第三方企業BMI以36.65億元出售各自所持有北京東方文華股權，買方為金致投資有限公司，僅涉及北樓項目。其中，合生創展可獲得18.38億元現金。
在出售合生國際大廈前，凱大公司及康至公司分別持有項目公司51%及46%股權，BMI通過柏順公司持有1.9%股權，剩餘1.1%股份由北京東方文化資產經營公司（簡稱北京文化(8.410, 0.27, 3.32%)）持有，其背後的控股股東為北京市東城區國資委員會。若交易完成後，金致公司持有北樓90%的收益，北京文化持有剩下10%。
以7.5萬平方米、36.65億元的總對價來看，這幢寫字樓的轉讓單價4.69萬元/平方米，與當時的市價相近。彼時，資金缺口較大的合生創展在此節點出售物業更多是出於戰略考慮，是為回籠現金流所採取的手段。
套現邏輯
有意思的是，當年大張旗鼓的交易完成後，金致投資並沒有成為北京東方文華的股東，同時，在企查查上也並未發現上述三家目標公司（凱大公司、康至公司、柏順公司）的股東變更為金致投資。
2018年，朱孟依又神奇地將合生國際大廈「北樓」擺上貨架。
所以，合生創展兩次出售為同一物業？按照上述推理，外界很容易質疑2017年的那次交易很可能沒有成功，於是朱孟依才再次啟動賣樓計劃。
2018年11月30日，合生創展公告披露，其全資附屬合生國際擬分別出售康至公司及凱大公司全部股份及結欠合生國際的免息股東貸款共約9.78億港元予買方Treasure Abundance Limited（寶豐有限公司）。
企查查顯示，康至公司、凱大公司、柏順公司及寶豐有限公司為北京東方文華的四大股東，分別持股51%、46%、1.9%和1.1%。
彼時公告透露，估計康至公司購買價約人民幣15.01億元（2.18億美元），凱大公司購買價約人民幣4.53億元（6567.96萬美元）。
與此同時，合生創展賣樓還限制了最高賣價。其規定在任何情況下，最終康至公司購買價不得超過約2.28億美元，而最終凱大公司購買價不得超過約6896.36萬美元。
有明確的交易價格和接盤方，為何遲遲不願意交割？業內人士表示，朱孟依深受香港地產開發模式影響，有自己的商業套現邏輯，希望通過土地儲備量的增長及其升值來獲取高利潤。
而在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，在關於轉讓交易的初步合約中約定相關交易條件是通常之舉，屬於法律性表述，比如交易價格範圍、交割方式與時間等，然後再開展一系列的技術性細節工作，比如審計、盡調、測量與檢測等。待技術性細節工作完成後，再在約定的交易條件範圍內確定具體的交易條件，然後進行交割。
當然，最終的交易價格會在初步約定的範圍內確定，如果超出了此範圍就要重新協商，或者就會導致此筆交易失敗。
合生創展表示，集團預期扣除估計稅項及其他開支後估計合生購買價淨額將約為20.786億港元。其擬將估計合生購買價淨額應用於集團的未來投資或集團的營運資金。
也就是說，通過此番交易合生將套現超過20.8億元，相當於去年以來該公司平均一個多月的銷售額。
神秘買家已「解散」？
再來看看北京東方文華的財務數據，或許也能揭露朱孟依賣樓的一些蛛絲馬跡。
據悉，北京東方文華2018年營業收入6652.38萬元，營業利潤-10436.02萬元，淨利潤-23395.75萬元。截止2019年6月底的財務報表顯示，其營業收入76.19萬元，營業利潤-8341.7萬元，淨利潤12817.3萬元。
項目公司業績營收和淨利存在暴跌暴漲，並不穩定。此外，在北京寫字樓價格上漲緩慢的情況下，合生創展出售物業不為明智的選擇。
而此次「接盤俠」又是誰？
「買家」寶豐有限公司是一家外企，主營業務為投資，身份尚不明晰。成立於2013年10月7日，其於2019年10月和12月前後兩次增持獲得北京東方文華1.1%股權。
2019年7月31日，據北京產權交易所顯示，北京文化擬轉讓北京東方文華1%股權及項目北樓10%權益，轉讓底價4.35億元。此外，企查查顯示，北京文化於2019年12月16日將其在北京東方文華持有的剩餘0.1%股權也都轉讓。
換而言之，寶豐有限公司的1.1%股權來自於北京文化。
值得注意的是，寶豐公司目前現狀為「已告解散」，這樣還能進行正常交易嗎？對此，柏文喜分析，因為是初步交易合約，所以買方為已註銷的機構也未必不可，只要實際控制人在籤訂正式合約前將此機構「重新激活」即可。
文章來源:地產K線