調控中的重慶樓市，今年將何去何從？
2019年2月27日，兩江財經查詢到，中債資信評估有限責任公司（以下簡稱中債資信）最近在發布《2019年重慶市區縣級土地儲備專項債券（一期）信用評級》報告時，對重慶樓市走向作出了預判。
在這一份報告中，中債資信對重慶樓市作出的預判，在一定程度上代表著官方對樓市的態度。
具體是什麼樣的態度？簡單地說，就是三個「穩」字，即：穩地價、穩房價、穩預期。這三個「穩」可能是2019年重慶樓市的主基調。
土地儲備離不開樓市的支撐。《報告》披露，2019 年重慶市區縣級土地儲備專項債券（一期）發行總額為78億元，品種為記帳式固定利率附息債，全部為新增土地儲備專項債券。債券期限為5年期。資金專項用於土地儲備項目。本期專項債券無增信措施。
資金的具體用途方面，《報告》披露，此次募集的資金，將分別用於巴南區、沙坪垻區、兩江新區、梁平區、墊江縣、雲陽縣的9個項目。
兩江財經注意到，這9個項目分別為：
1、巴南區。重慶生物醫藥產業園土地收儲項目，規劃收儲面積558.70畝，土地規劃性質為「商務、居住、工業用地」，項目總投資3.43億元，本期債券使用金額1億元，預計地塊出讓收入4.14億元。
2、墊江縣。城南片區項目，規劃收儲面積100.65畝，土地規劃性質為「商住」，項目總投資2.11億元，本期債券使用金額0.40億元，預計地塊出讓收入2.66億元。
3、墊江縣。文化片區項目，規劃收儲面積210.15畝，土地規劃性質為「商住」，項目總投資3.04億元，本期債券使用金額0.10億元，預計地塊出讓收入6.97億元。
4、墊江縣。站前廣場片區，規劃收儲面積427.95畝，土地規劃性質為「商住」，項目總投資3.70億元，本期債券使用金額0.50億元，預計地塊出讓收入10.07億元。
5、墊江縣。南陽片區一期項目，規劃收儲面積244.05畝，土地規劃性質為「商住」，項目總投資2.94億元，本期債券使用金額1.50億元，預計地塊出讓收入5.35億元。
6、沙坪垻區。井雙片區沙坪垻組團部分地塊土地收儲項目，規劃收儲面積2001.21畝，土地規劃性質為「娛樂康體、商務、商業、二類居住、服務設施用地、醫療衛生用地」，項目總投資67.60億元，本期債券使用金額8.00億元，預計地塊出讓收入72.37億元。
7、兩江新區。兩江新區觀音山-龍興-郭家沱片區土地儲備整治項目，規劃收儲面積10575.00畝，土地規劃性質為「住宅用地、商服用地、工礦倉儲用地、市政設施及公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、其他用地」，項目總投資86.14億元，本期債券使用金額65.00億元，預計地塊出讓收入99.44億元。
8、梁平區。億聯片區土地儲備項目，規劃收儲面積608.00畝，土地規劃性質為「商用」，項目總投資4.60億元，本期債券使用金額1.00億元，預計地塊出讓收入6.00億元。
9、雲陽縣。亮水坪土地收回項目，規劃收儲面積50.25畝，土地規劃性質為「二類居住用地」，項目總投資0.60億元，本期債券使用金額0.50億元，預計地塊出讓收入1.06億元。
兩江財經注意到，上面這9個土地收儲項目，預計地塊出讓收入為208.06億元，其中，尤以沙坪垻區、兩江新區的地塊出讓收入為多。
政府通過發行債券，用於收儲這些土地，償債資金從何而來？
《報告》披露，償債資金部分來源於國有土地使用權出讓收入，如果重慶市土地使用權出讓收入波動導致當年國有土地使用權出讓收入不足以償還到期債券本息，重慶市政府將通過調入專項收入償還到期債券。
那麼問題來了：國有土地使用權出讓收入，主要取決於區域土地和房地產市場成交量和成交價格，這就不得不談重慶土地和房地產市場行情。
對此，《報告》認為，近年來，重慶市土地市場表現相對穩定，2018 年，重慶市房地產市場監控力度收緊，打擊投機炒房需求，重慶市商品房銷售面積增速繼續下探；投資層面，房地產開發投資額增速和商品房新開工面積仍維持中高速增長。
《報告》認為，重慶市作為西部地區唯一的直轄市，房地產行業發展較為健康，近年房價控制較為合理，對周邊地區人口仍具有較大吸引力，2019 年重慶市將加強房地產市場調控，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，完善住房市場體系和住房保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。
《報告》指出，未來重慶土地供應充足，但核心優質地塊稀缺，大規模地塊供應將減少，預計中長期內全市國有土地使用權出讓收入將有所波動，但仍將保持較大規模。
由此也就不難看出，重慶樓市必須是大寫的三個「穩」。
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井雙片區將成示範區
《報告》披露，井雙片區位於沙坪垻東部區域，規劃面積20平方公裡，隨著未來交通等基礎設施的建設提速，憑藉濱江、沙磁文化、沿山等優勢資源，未來將以打造「嘉臨左岸，綜合新城」為目標，打造教育文化、創新創業、生態休閒、健康養生為特色，配套齊全、景觀優美、風貌和諧的高品質綜合性新區，打造重慶主城品質提升和轉型升級的示範之區。
《報告》認為，沙坪垻區本次(申報土地專項債券範圍)土地儲備募投項目位於井雙片區的核心區域，用地約為4.35平方公裡，但從現行狀況來看，該片區的基礎設施較為薄弱，土地開發程度低，基地內現狀建設以嘉陵廠、特鋼廠等一批老工業基地企業廢舊廠房為主，企業廠房與居民住房混雜，且多為違法建築，城鄉「二元結構」特徵明顯，城市功能不完善，配套基礎設施缺失，城市形象不佳，城市建設發展緩慢，嚴重阻礙了其區域經濟的發展。
《報告》認為由此可見，該片區的土地一級開發建設已是勢在必行。
《報告》披露，2019年申報土地儲備專項債券(一期)項目為沙坪垻區井雙片區沙坪垻組團部分地塊土地收儲項目，該項目所涉土地位於沙坪垻區井口雙碑片區，,北至北碚，南至雙碑大橋，西接歌樂山脈，東臨嘉陵江，收儲面積2000畝。
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責編：較場論劍
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