北緯客摘要：
去年6月日本頒布的《民宿新法》可謂是日本酒店民宿經營界的一次大地震。而之後相信關注日本民宿的投資者們都知道現在東京的房屋是不能全年經營民宿的，但是大阪可以全年完整經營。因此大阪現在可謂是海外房產投資的最熱標的之一。那麼現在正好是日本民宿新法頒布整整一年之際，我們來看看日本經營民宿的房東們都過得怎麼樣？收益情況都如何？好不好呢？
日本《民宿新法》自去年6月實施以來剛好過去整整一年多。面對著新法規實施的衝擊，民宿行業正經歷著大洗牌，那麼一些投資民宿的日本房東們經營的如何？收益又如何呢？
對此日本大型房產投資網站樂待對一些投資民宿的房東進行了追蹤採訪。
山本正也（化名）在被劃定為民宿特區的大阪市投資經營了一棟民宿。該民宿位於大阪市大正區域，是一棟新造的木製公寓樓，總共有1LDK的房間6間，於2018年正式開業。
一年的營業額差不多為2300萬日元（約146.7萬人民幣），扣除貸款還款和各種費用的支出，手裡的現金流為980萬日元（約62.5萬人民幣）。如果將房屋成本以及為了應對法規的一些支出成本等原始成本考慮進去，收益率為16%左右。山本說道。
山本目前擁有者包括這棟樓在內的共十間民宿，由於他還有其他主業，完全由自己一人獨自經營民宿顯然是不可能完成的任務。於是它採用了半自主運營模式，一部分運營工作委託給民宿代管公司，一些自己能承擔的工作比如指示清掃人員的工作、房間備品的在庫管理等在妻子的協助下一起完成。
如果將民宿運營完全委託給代管公司的話，代運營公司收取的手續費大概為民宿營業額的15%-20%左右。
雖然有關入駐客人的對接接待工作山本基本上委託給了民宿代管公司，但他自己還是會時不時的對工作內容進行check。
代管公司並非能完全了解熟悉房子的所有情況，比如有客人問關於房屋內設備的一些問題，代管公司的工作人員有時回答不上來或回復錯誤，這時就需要自己出面親自應對客人。但凡事都具有兩面性，在與客人的直接溝通中，山本也逐漸了解了客人的訴求是什麼，提供什麼樣的信息和服務給客人才能讓他們心滿意足。山本覺得這些運營的方法對他今後也大有裨益。
作為民宿經營的老手，山本自然也有著自己的成功之道。山本指出「戶型、位置、地區環境」是民宿經營的關鍵。
對於用作民宿的房源挑選條件，山本有著一套自己的標準。
市面上可以與其競爭的酒店和房宿房源是在太多，理想狀態是挑選可以容納5人以上的房源，乳一戶建。另外，房源的位置最好是位於車站步行10分鐘內，房屋周圍要有較多的便利店和餐飲店，這兩點也十分重要。另外，山本認為民宿代管公司的選擇也是關係民宿成敗的關鍵點。山本為了挑選合適的民宿代管公司，最初聯繫了5家民宿代管公司，最後根據觀察負責人的問題應對能力、人品、運營實績等才最終確定下了現在的代管公司。
因為《民宿新法》的實施，取締淘汰了很多不合法民宿，這對於取得不限營業天數的旅館業許可資質的民宿投資者來說無疑是一次機遇。
《民宿新法》實施後，收益有了上漲。特別明顯的是去年6月後，隨著很多違法民宿被取締，公寓收到了大量客人的預約。即使在6月份這個淡季，營業額達到了去年同月的2.5倍。2018年的全年營業額更是達到了前年的1.4倍，旺季時期的單日房價也上漲了3000日元。葛西說道。
雖然像葛西這樣的房東因為民宿新法的實施，收益有了大幅提升，但一些民宿限制嚴格地區的房東可能就沒這麼好的命了。比如京都市住宅區內的民宿房源，允許經營民宿的時間被限制在1-2月份的60天，東京都內的中央區、目黑區、江東區則是工作日全面禁止民宿經營。由於經營天數的限制，該區域內民宿收益自然也會大打折扣。
隨著日本民宿法制和管理的健全，民宿市場不再是過去的低準入門檻，想要像上文中的山本和葛西一樣保持穩定的高收益，就需要民宿投資者們用更專業的知識和眼光選對房源。