江山小區改造前的屋頂。 受訪者供圖
改造完的江山小區。 記者朱旭東攝
上圖:馬洲花苑老舊小區改造前。下圖:馬洲花苑老舊小區改造後。 受訪者供圖
一個樓盤,交付三五年後,就不能再被稱為新樓盤；一個小區,入住十年以上,也就不再是新小區。老樓盤和老小區,總會被新樓盤和新小區齊刷刷超過,不僅在容貌上,更在其功能配套上。不久前,國務院部署推進城鎮老舊小區改造,順應了群眾改善居住條件的期盼。
江蘇省靖江市靖城街道的江山小區建成已20多年,但近半年因「舊貌換新顏」在當地大出風頭。《新華每日電訊》記者實地走訪,與小區居民分享「出新」之喜時發現,表面「風光無限」的小區改造,其實一路充滿了艱辛和挑戰,資金關、協調關、思想關……需要衝破許多「婁山關」。猶如先賢王陽明所言,「破山中賊容易,破心中賊難」,阻礙小區「出新」並提升城市文明程度的,不是資金,關鍵是「意識」。
改造江山小區的「一把辛酸淚」
歷經無數次協調、引導,江山小區如今不僅顏值有了翻天覆地的變化,居民也擺脫了冬天水管結冰、夏天空調水四濺等痛苦
江山小區始建於1995年,共有住戶396戶,居住人口1391人。小區原來是江山公司的職工公寓樓,因化糞池無公害處理及綠化覆蓋率高,一度成為全市聚焦的「明星小區」。
近年來,隨著單位改制以及城市化步伐的推進,小區各項設施逐漸陳舊,服務功能弱化,尤其當初生活汙水無害化處理設計的管道太細,導致雨汙水管混接,排水管道阻塞,每逢梅雨季節就會發生嚴重水澇。加之,社區居民生活質量逐步提升,小區汽車數量與日俱增,現有車位供不應求,綠化帶被肆意侵佔現象嚴重,人居生活舒適度急劇下降。加快老小區改造,推進社區秩序化管理,是居民們的迫切需求。
2018年10月,江山小區先行成為此次靖城街道老舊小區「微提升」改造的試點小區,讓居民有了盼頭。
2019年1月9日,靖江下起了雨夾雪。看著越下越大的雪,江山小區的居民微信群裡,大家卻你一言我一語輕鬆地調侃開來。
「下雪了,大家不用再擔心樓頂的『定時炸彈』了!」
「嚴格來說,應該叫『不定時炸彈』……」
江山小區的樓頂上,原來遍布著密密麻麻的太陽能熱水器,有些服役已十多年。天氣惡劣時,這些熱水器就成了高空定時炸彈,時時威脅著居民安全。啟動對小區的改造後,社區和業委會幾經討論,決定勸導業主統一拆除老舊熱水器,改用燃氣熱水器。
「大家都是下了狠心的。樓頂60多家住戶,都需要自己花三四千元,才能將熱水器改造到位。」業委會成員朱漢剛說,如果沒有細緻耐心的入戶工作,如果得不到樓頂所有居民支持,這一安全隱患就無法徹底消除。
除了樓頂密布的老舊熱水器隱患,改造前小區各樓之間電線私拉亂接現象也非常嚴重。日曬雨淋,很多電線老化,隱患無處不在。2018年10月18日,小區改造首先進場的是「三網合一」工程,其目的就是從根本上消除雜亂無章的弱電飛線現象。看似簡單的「三網合一」集成箱,背後是針對396戶的396份個性化改造方案。
要說服每戶居民同意施工隊入戶測量、改線、布線,是一條艱巨而漫長的群眾思想工作之路。江山路社區黨委書記徐濤和業委會的成員們為此每天都說得口乾舌燥。三個月裡,徐濤幾乎潤喉糖不離身,她用沙啞的聲音一次次地召集18個工段的負責人開協調會。
業委會成員陳曉華是一家公司負責人,那些天她索性扔下工作,堅守工程一線,晚上繼續挑燈夜戰,每天打幾十個電話與業主和施工方溝通,整理出第二天入戶的時間和單元號。
凌晨以後,她才有時間處理公司業務,持續到凌晨三四點是常事。休息一兩個小時後,江山小區鄰裡互助群裡又響起她的語音:「各位鄰居,提醒一下大家,今天7點前……」
正因為事先成立了業主委員會,有陳曉華、朱漢剛等人穿針引線、積極協調,加上眾多居民「過上好日子」的期盼,江山小區的改造工程才勉強顯得順暢。今年1月7日,伴隨著最後一批腳手架的拆除,小區改造正式收尾,斑駁的牆面、漫天的飛線、殘損的管道,終於消失在居民的視線中。當雨夾雪1月9日不期而至時,居民才有閒心調侃曾經的「不定時炸彈」。
歷經無數次協調、引導、調度後,江山小區如今不僅顏值有了翻天覆地的變化,居民也擺脫了冬天水管結冰、夏天空調水四濺等痛苦。曾經破舊不堪的江山小區,成為老舊小區逆齡的典範,再度不斷吸引單位前來參觀學習。
更多老舊小區嗷嗷待「改」
每個城市都逐漸形成了老城和新城並存的格局,在新城建設一路高歌猛進的同時,老城區的問題卻越來越多、越來越嚴重
城市版圖的擴張,都是靠建開發區、建新城區來實現的。每個城市都逐漸形成了老城和新城並存的格局,在新城建設一路高歌猛進的同時,老城區的問題卻越來越多、越來越嚴重。正是在這一背景下,國務院對推進城鎮老舊小區改造工作做出了部署。這是在全國範圍內展開的凝聚民心的大工程。
江蘇靖江,一座位於長江北岸的五線城市,其嘗試的老舊小區改造,就踩準了這一節拍。不過,改造工作任重道遠——不僅有更多老舊小區在嗷嗷待「改」,改造過的小區如何建立長效管理機制,也是更難啃的骨頭。
靖城街道是靖江市的老城區,有22個居委會、11個行政村,轄區人口15.36萬。431個城市小區中,無物管小區389個,無物管樓道1474個,涉及4.2萬戶。
在老舊小區的改造上,靖城街道按照「穿衣戴帽、公共配套、氛圍營造、自治改造」的方式,對道路、杆線、管網、綠化、下水、窨井等進行改造。記者近日跟隨靖城街道辦事處物管科科長朱立群一行走訪的幾個小區,大多經過上述改造,獲得了「可視」的變化,並因地制宜地新增了不同「功能」。
比如,馬洲花苑小區將幾個老式花池改造後,不僅新增了三四十個車位,一樓住戶也改善了採光通風條件。小區將牆角的一塊綠地平整後,準備建設簡陋的「睦鄰點」,給居民增加一個聊天拉家常的活動空間。丁香公寓小區將多間無主車庫改造成黨群睦鄰中心和自治服務中心。幾乎所有的小區在改造過程中都增設了垃圾分類處理點,引導居民進行垃圾分類……
但是,靖城街道目前也只有20%的老舊小區得到提升改造,不少老舊小區依然「滿目瘡痍」。新安苑小區,是靖城街道考慮下半年啟動改造的小區之一,樓與樓之間是滿天亂舞的飛線,沒有任何塗裝且略顯斑駁的牆面,表明它不再「年輕」。
見我們一行陌生人在小區內比比劃劃,三三兩兩的居民好奇地圍聚上來。
「你們是來看小區改造的嗎?」
「這裡一下雨,車庫就被淹,苦不堪言。」見我們微笑作答,居民們開始大倒苦水。他們說的車庫,並非汽車車庫,而是用來停放自行車和堆放雜物的一樓。「每到雨水季都要從車庫往外掃水三到五趟,東西肯定要搬出來曬。一下大雨,孩子上學都是背著下樓的,因為一樓全部是水。」一位年輕女子還向記者展示她在車庫雨中跋涉的照片。
「你們怎麼不去找物業呢?」記者顯然是個外行,問的話讓居民們哭笑不得。「我們肯定找物業了,但物業沒能力解決這個問題啊……」
「如果改造小區,需要向居民們收一部分費用,你們願意交嗎?」記者接著問。
「當然願意交。雖說『百姓百姓百條心』,反正我們願意掏錢。」一位抱著孩子的大媽猶豫了一下。「前面樓的一位老太家,下大雨時,抽水馬桶的水都往外湧,臭氣衝天……想想都可怕。」大媽嘟囔道:「反正我們願意掏錢,不想再過這種苦日子……」
街道工作人員不能輕易表態,記者的一番問話,卻讓居民看到了些許盼頭。他們議論著,意猶未盡。因深受其苦,他們渴望被改造之情溢於言表。
離開新安苑後,靖城街道辦事處物管科科長朱立群幽幽地說:「別看他們現在答應得痛快,到時候真向他們收錢的時候,就沒這麼痛快了。」
幾年成立不了業主委員會
「公要餛飩婆要面,各人需求不同,訴求不同,工作難做。」成立業主委員會後,就要進行物業管理,就要向居民收錢了,他們就更不樂意了
江山小區已算靖城街道老舊小區改造的「明星」,但目前不收物業費,小區日常的環境衛生、綠化維護仍然由社區承擔。「現在小區不收物業費,以後肯定要收,不然無法維持運轉。收物業費,是一個讓人頭疼的老大難問題。」徐濤說,她和業主委員會已經討論過多次,如何將物業管理從無償到有償?因為樓道清潔、小區衛生、公共維修等,都需要資金支撐。
據了解,江山小區歸屬公司管理期間,會強制從職工工資中扣除物業費。公司改制後,小區業主換了好多人,無法再從住戶的工資中扣除,物業管理就斷了資金來源。就這個亟待解決的問題,社區與居民之間溝通探討過很多次,至今尚未有結果。
江山小區業主委員會副主任陳曉華嘆了口氣說:「只能邊走邊探索。比如,一個樓道設立一個微型公共維修基金,基金只供一個樓道使用,可行度似乎要稍微高一點。」她認為,居民普遍有「自掃門前雪」的心態,有些居民認為別人會佔用他們的基金。但如果一個樓道的基金只供一個樓道使用,就會認為是自己的錢沒有被別人佔用,參與度就會高一點。「居民需要慢慢引導,養成花錢買服務的意識。」
對於把小區建成封閉小區還是半封閉小區,居民意見也不統一。「公要餛飩婆要面,各人需求不同,訴求不同,工作難做。」陳曉華說,「不管是全封閉還是半封閉,都需要一到兩名保安兼門衛。」但陳曉華的設想剛一提出,就被靖城街道辦事處物管科科長朱立群潑了冷水。
「保安的工資哪裡來?一個月最起碼3000元吧?還有其他五險一金等。連物業費和公共維修基金都沒法收,怎麼可能有錢僱門衛?」朱立群的「冷靜」,讓在座的人都感受到一絲寒意。
靖安苑小區是經濟適用房、廉租房、安置房以及商品房相混合的住宅小區,2000年建成。2015年,財政投入近800萬對小區進行了亮化、綠化。但是,小區並沒有就此迎來「新生」。
目前,小區的維護和管理都是由社區負責。小區很難引進物業公司,因為小區居民收入水平差距很大,針對不同的住戶,如果採取同樣的收費標準,肯定不現實,採取不同的標準收費又解釋不通。連續5任物業公司,都因無法管理而主動撤出。現在,整個小區還是沒有物業公司。
「靖安苑小區至今成立不了業主委員會。很多居民認為,政府現在管得好好的,為啥要成立業主委員會。而且,成立業主委員會後,就要進行物業管理,就要向居民收錢了,他們就更不樂意了。」新建北路社區黨委書記劉新建說,靖安苑小區屬於城郊接合部,居民收入普遍不高,儘管他每年都要發動引導小區成立業委會,但居民就是不樂意,花錢買服務的意識非常淡薄。連續5家物業公司主動退出,可見靖安苑要提檔升級,有多難?
說到靖安苑小區安裝電梯,果然是個扯皮的事。一樓二樓不樂意,不願意出錢。五樓六樓最積極,因為他們是最直接的受益者。安裝電梯後,五樓六樓房價升值明顯,一樓二樓因此提出,「底層住戶不僅不用出錢,還該拿補貼。」照此下去,籌集「公共維修基金」就更難了。
改造小區易,改造意識難
每個小區,就是一個小小的世界,但人想法不一樣——眾口難調,居民花錢買服務的意識還不夠強
目前,靖城街道老舊小區的「微提升」工程,均由街道財政資金投入,按1:9的改造資金籌措模式(財政為「9」),讓20%的老舊小區獲得了「可視」的變化。但居民的眾籌工作還在努力推進中,困難重重。朱立群梳理了老舊小區改造過程中面臨的三大主要問題。
其一,形成整合治理難。老舊小區整治涉及眾多部門以及市、街道、社區、小區等多個層級,相關職能部門缺乏聯動性。尤其是社區居委會日常任務繁雜,沒有資金來源,目前並沒有合理的資金投入體系。
其二,推行物業管理難。每個小區都有特定的情況和困難,房屋產權性質多樣化,物業管理主體難尋。一方面,老舊小區缺乏對物業管理企業的吸引力,另一方面,老舊小區物業收入少,居民繳費率低,管理虧損比例大,許多物業企業不敢接手,造成惡性循環。
其三,業主自治發展難。一是業主物業觀念落後,參與率低。許多業主受傳統的福利保障模式影響較深,不願意為物業管理付錢,對於公共設施設備的修繕,也沒有出資意識。二是小區亂倒垃圾、私自開店、違章搭建、車輛亂停放等現象多,直接導致環境髒亂,居民日常生活受到極大影響。三是業主委員會認可率低,缺乏業主的支持和信任。
靖城街道改造老舊小區,在全國並不是先行者。但是,先行者如上海或深圳,並沒有給靖江這樣的後來者提供很多可資借鑑的經驗,不得不說是個遺憾,也足以說明此項工作的難度所在。一個小區,就是一個小小的世界,想法不一樣,眾口難調。
小康路上,一個都不能少。城市文明進化,同樣一個也不能少。老舊小區改造已經提上議事日程,全國17萬個老舊小區、涉及上億居民的改造,即將全面啟動。改造完成後,它們必須破解長效管理困境。目力所及,記者能想到的問題諸如居民的想法難統一、物業管理公司與業主委員會及業主三方的矛盾等,搞不好還將是「一地雞毛」。但是,將老舊小區改造升級,跟上新式小區的節奏同步「進化」,不僅是人心所向,也是國家意志所在。
記者在南京生活25年,已經搬過3次家,小區越來越新,管理也越來越規範,所在小區的居民似乎也越來越文明。20多年前入住的莫愁新寓,曾是南京的明星小區,但彼時感覺不到物業的存在,小區也幾乎沒有車位。如今的莫愁新寓顯得破舊、雜亂,顯然已是待改造的小區之一。10多年前入住的匯賢居,明顯比莫愁新寓提升了一個檔次,環境優美,人車分流,但業主委員會和物業長期矛盾重重,個別業委會成員長期不交物業費,導致小區很多工作無法正常開展。
新入住的小區是個新樓盤,一切都是新的。入住半年多,曾經和朋友調侃「居民素質特別高」。因為,只要有居民將衣服晾在窗臺上,必然有居民在小區微信群裡提意見；只要發現有人亂丟垃圾或採摘小區內的花朵,也會被在微信群曝光。久而久之,這些略顯不雅的行為,消失了。
顯然,只要人心向善、人心向美,就會形成一種公共約束力,帶動少數人被「眾目睽睽」所約束進而形成良好習慣,帶動小區環境的整體提升。而好的居住環境,也是促使「人心向美」的必要條件之一,就像每個人都會愛惜新衣服一樣。立足問題導向,精準引導,用情推進,這場涉及上億居民的改造,一定會讓更多老舊小區重新煥發青春!（記者朱旭東）