我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐你好，近期想投資100-200，看中了崇禮的太舞小鎮三期南山裡公寓，覺得規劃好，北京高鐵1小時到達，即投資也可以休閒自用，就是單價太貴32000\/平，您覺得合適嗎？或者北京周邊有否其他適合這個價位投資的房產，目前望京有自住一房
回答：這個價格大概率被割，我們買房，其實是買的「大城市的土地住房」。每一個城市都有自己的能量上限和分布特點，這就決定一個城市的有效範圍其實是有限的，對於像懷柔密雲崇禮這些地方來說，至少在5年內不可能成為「北京城」的一部分，也就不具備真實的需求，不具備「大城市土地」的價值，只能是一小撮人的賭場。 即使是賭博
提問：房姐，個人首問：孩子明年入學，目前計劃出售目前首套後置換東城學區房，總預算1500+，目前看了和平新城、海昇名苑、水上華城和幸福家園等，基本在和平裡、北新橋和龍體學區。換房考慮是希望自住+學區，所以希望品質較好小區的三居，學區中上，未來打算要二胎。海昇目前物業好像有糾紛，萬國城臨近機場高速有點吵，和平新城21年入學好像是對應更遠學校，水上華城和幸福家園環境感覺相對差一些，龍體那邊學校可能也稍弱一些。之所以打算東城，是考慮次新多一些，而且比西城價格更優。海澱也看了中關村三小對應的一些小區。希望房姐幫忙解答：1、是否有必要入手這麼高金額的學區房，我看房姐也提到學區房溢價高，而且受政策變動影響大，建議取得學票，租房居住。如果沒有其他更好投資渠道，而且準備要二胎的情況下，選擇1500+自住學區房是否合理？未來東城學區房是否會大跌或者保值屬性較弱？買兩居或者租房居住擔心二胎不方便，但太高金額又擔心不能保值，或者是否有必要多付這麼高的溢價。2、房姐對於以上小區認為哪個更好一些？或者這個預算內推薦的東城或者海澱其他小區？或者房姐感覺這個價格是否應該等731後入手西城？非常感謝！
回答：1. 自住溢價學區就要承擔其風險。高溢價高風險+自住品質 和 學票+自住+保值的組合，就看個人更看重什麼，我是推薦學票+自住的配置另外以後東西城要是合併，很可能會提高東西城的購房門檻，屬於利空，全資產在東西城不是好選擇。2. 如果兼顧的話，海澱會更好 推薦看 美麗園 酈城 遠大園 ，五環外看看橡樹灣，上地佳園
提問：房姐求助！新人小白北京sfsd，800首付，目標1000左右三室剛需，不考慮學區房，通勤時間短（或者湊一人短，夫妻二人辦公金融街和朝陽門，有一輛車）目前住在朝陽門，比較喜歡東邊目前主要關注朝陽公園，雙井板塊，希望房姐可以根據以上需求推薦是否有其他區域及小區！另外，資金8月能到位近期可以做哪些功課以及是否有其他建議？萬分感謝！！
回答：保值+自住推薦看 陽光100，天驕，九龍，珠江，朝陽公園的麗水嘉園2個建議：1. 如果月供能力可以，建議sfsd用掉，按揭入一套。剩餘資金還可以再投資一套，sfsd能貸足 資產配置也比較好 會有一定壓力2.籌足1000全款入一套，這樣能保留你的首貸資格，為以後置換或者投資留有空間
提問：房姐您好，新人首問。目前兩套小戶型自住及外租，想改善三居大戶型，以前有貸款記錄算二套，考慮價位1000-1200W。位置可以在北三四環京藏高速附近，比如馬甸，牡丹園，安貞，健翔橋，亞運村區域。看了華亭嘉園的房子，感覺位置小區還行，不知為何均價好像比周邊小區低一些，是有硬傷嗎？另外上述區域小區裡您還有比較好的推薦嗎？非常感謝房姐！
回答：華亭嘉園房子沒硬傷，整體戶型偏大總價高 所以單價相比周邊剛需盤偏低，注意有兩棟臨近北四環有噪音問題。另外還推薦看 千鶴家園、羅馬花園、世紀嘉園
提問：首問，懇求指點迷津。【京戶無孩。婚前公積金勁松老破小兩居+商貸西壩河老破小一居。租住金地國際花園三居。無通勤需求，自住+保值。兩房都賣+手裡現金預計共1100個。】順著房姐以前的問答踩了盤，覺得不錯的：大望路（金地國際、樂成國際）、望京（保利中央公園、東湖灣、華彩國際、橄欖城三期、臻園、上京新航線、華鼎世家、華樾北京），其它（天鵝灣北，陽光上東)問題：1、目前看的板塊（望京，大望路）和樓盤合適嗎？如果有特別不合適的請指出。求推薦其它類似配套齊全的板塊和盤（奧體？東大橋？朝陽公園？）。因沒有學區和通勤限制，選擇餘地有點多，看得眼花，求重點建議關注板塊；2、感覺兩個首貸都沒用好，求置換方案指點。a、賣二小換一大，二貸1300買一大；b、賣二小，全款抵押（沒操作過，會不會辦到一半被查），另外您覺得買多少錢的合適呢（收入大於200，但又不想全投到一個房裡，想穩妥）；c、賣一小買一中（主要考慮兩個老破小拿到全款周期太長，擔心房價變化）；d、兩小合適就賣，主要用老人票（還沒開始辦，年底才滿60；擔心親家有意見）；e、賣二小，全款買一大，抵押出來投資一個小的（是否有意義）；3、求提示，我選房在現階段最容易跳進去坑。4、問一個盤。普渡寺東西南北巷，2003年開發商回遷正經商品房，兩層現代小四合院，據了解北京獨有區域。離故宮、王府井近，學區較差不算好的學區房。與平房相比，無被騰退的概率。值得投資嗎？在什麼情況下值得購買？
回答：1. 樓盤基本正確，適合品質自住。建議集中看望京和雙井板塊2. 方案e更好，全款優勢入一套品質自住，抵押出6成，再入一套2居做為投資。總月供大概在3-43 如果需要保值屬性 不要過度關注裝修 品質等因素，優先考慮地段和價格4 不建議，價格貴。自住不一定合適 。北京已經不是中心外擴式發展了，靠近中心不一定保值就好。
提問：房姐您好！目前工作在望京，北京戶口，單身。手上錢有限，看了下沒有合適能買的。名下有一套房，在青島（李滄區，屬於市區但不是繁華地區）。未來10年工作會在北京。方案1.保留青島房子，再攢幾年首付買北京一居室。方案2.現在賣掉青島房子，子彈能到270-280，去天通苑買（望京是買不起了）。如果方案2合適，是買個面積大的合適，還是買個面積小點的，過一兩年用老人北京戶口再買個小的合適。貸款方面有什麼建議嗎？希望房子能起到自住+保值增值作用。謝謝！
回答：方案2，出掉青島房產，在北京早上車，面積經量選大。一套大面積好過兩套老破小，二套的話直接全款抵押做到4成首付
提問：房姐，帝都那種70年正常產權的公寓有啥問題嗎？可以買嗎？
回答：公寓不是重點，重點是性質是商業還是住宅。如果性質上屬於住宅。只要小區本身品質沒有問題，價格沒有問題，就可以買。比如望京的華鼎世家，朝陽公園西門一排外銷公寓。但對於一些本身品質或者屬性有問題的需要謹慎，例如美惠大廈等格局和辦公暫時很難改變的標的。
提問：房姐好 新人首問無北京戶口，夫妻均sfsd購房資格，目前子彈320，最多400，兩老人一小孩，需求三居，月入稅後5W，工作望京西二旗，天津戶口不求學區，剛需自住投資1.公園悅府、西山錦繡府、萬橡悅府價格5.8W2.華樾北京，價格在7.8W，只有89小三居了，賭新阿里3.望京新城97的小三居，大小戶型還行，學校還行4.望京西園老破大，首付高戶型差，學校還行5.望京次新盤8W+，看到房姐說有7*120的望京次新盤但沒找到，房姐有推薦的小區嗎6.TTY東三東二的6+7 200的複式，無電梯，老人不便，學校差7.TTY130電梯房，有電梯，學校差一人sfsd先上車日後改善是不是更好
回答：這三個新盤 西山錦繡府性價比高一點華樾北京已經偏高，會有站崗風險望京新城和望京西園都不是最好選擇望京>TTY推薦看 澳洲康都、慧谷陽光、寶星華庭
提問：尊敬的房姐好！我們在六道口上班，昌平區縣城一套房，現在想海澱區買一套小房子，六道口富潤家園一居56平，435萬。或者中鐵翰庭53平一居，450萬。這地方值得投資嗎？有坑嗎？或者朝陽學士居2居65平（無電梯），510萬，想買大房子買不起，除非置換，像我們這種情況，如何買？是置換還是買？買哪裡？求指點迷津
回答：六道口附近太貴了，投資不建議未來漲幅跟不上大盤，還有昌平縣城不值得長持可以置換掉建議以15號線 大屯路東側沿線淘，望京，小營 等地更合適
提問：房姐您好！簡單介紹一下，目前我首房首貸，在北二環上班（未來5-10年可能在西二環），愛人在北五環上班，目前主要關注未來金茂府和公園十七區，均是145平米的四居室，金茂府容積率低但得房率不高，後者不含精裝且小區中間有一條市政道路，離地鐵也遠一些，總價都在800+，想跟您諮詢：一是對於這兩個盤您怎麼看？二是這兩個區位您看好哪個，原因是？三是您是否有更好的推薦？萬分感謝！
回答：這兩個都是限競房，如果投資都不建議自住 公園十七區>未來金茂府，公園十七區位於中央別墅區，周邊配套相對成熟，環境更好點
提問：房姐老師，按照你說的操作，買房在5000萬之前不難，但是我還有很多地方不明白，我去年買了深圳一套1000萬房子，我就想知道怎麼變成5000萬，怎麼還月供？
回答：抱歉，無法提供金手指服務。從1000萬到5000萬，一般還有2-3個階段要走。1000萬是現金還是含房貸。怎麼抵押出來，怎麼融資，最後買到3000萬。第二第三年，怎麼在彈盡糧絕的情況下，虛空接力，再湊出800萬首付，再建倉一兩千萬。做到這一切，除了對現金有要求，如何進行融資，如何在1000萬以後繼續貸款，其中涉及到怎麼發展房票，貸票，解決多核並發的問題。最後，每套房都要買對，選籌錯誤，貸款越多虧得越多。
提問：【新人提問連載1⃣️】背景：目前家庭有一套亞運村臥龍小區西北向大戶型學區房（只有一個主臥朝南，能看到鳥巢近景無遮擋），單價一直不高，現在5萬出頭，中介售價1120左右。這套房產為男方婚前財產，無貸款，持有五年以上。孩子今年上小學一年級，暫時不打算二胎，但不排除以後會再生。目標：因平時家中只有三口人居住，大戶型舒適但過於浪費，夫妻二人年收入30出頭，目前現金80左右。希望利用這套房產實現家庭財富增值。目前有以下幾種方案，從保守到激進依次為：方案一：大房子DY出300-400萬，在亞運村附近買一套450-550左右的一居自住。大房出租一年18萬左右用於減輕壓力。租金上漲後還貸壓力減少。
回答：學區房用完後沒必要長持，長期跑輸大盤，可以出掉。如果無貸款可以JLH不用等一年，你們各自3成首付一套最合理，建議在惠新西街板塊（自住）和 望京（投資）分別入一套例如 世紀嘉園、羅馬花園、寶星國際、大西洋新城等如果想抵押現在這套，年限選擇越長越好，抵押到6成以上最好。如果有月供壓力可以將抵押出的資金預留2年月供，用來兜底防範風險。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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