老字號回歸淮海路。郭長耀攝
四川北路、武進路口新建商業群。 蔣迪雯 攝
徐家匯商圈面臨新一輪改造。
淮海路：請回老字號還不夠
淮海中路可能是上海「醒」得最早的一條商業街：早上8時許，光明邨門口就排起長隊，燻魚、醬鴨、走油蹄髈、幹煎小黃魚……老食客熟門熟路讓營業員稱這稱那。兩年前，老大昌、老人和、哈爾濱食品廠、長春食品廠等20多家老字號集體回歸淮海中路，聚攏了一定人氣，久違的長隊回來了。
不過，這樣的景象與淮海中路往日的繁華不可同日而語，很多老上海人還是期盼淮海路能「重返繁華」。在專家看來，淮海中路中段肯定要有大變化，僅僅將老字號請回來還不夠。
不具商業優勢，中段缺人氣
淮海中路在上海人心目中具有很高的商業地位。30多歲的上海白領甄小姐還記得，小時候常和媽媽逛淮海中路，時尚洋氣的服裝讓人看不夠，各種老字號店門口常排著長隊。根據上海市地方志辦公室記載：上世紀90年代，淮海路上的上海鐘錶商店、正章洗染店、東方眼鏡商店等24家商店被命名為「中華老字號」，佔當時盧灣區30家老字號的80%。
如今，淮海中路分段發展的趨勢非常明顯：自西藏南路至成都南路為東段，形成以K11、香港廣場等為中心的商業商務區；從成都南路往西到陝西南路為中段，形成老字號集中的一段；再往西至瑞金二路就屬於西段，形成以環貿為核心的商業區。在上海財經大學教授晁鋼令看來，淮海中路商業形態呈「啞鈴型」：東西兩頭重，中間瘦。「東西兩端發展已相對成熟，中段略顯尷尬。」
曾有調查顯示，淮海中路上的「逛街族」，主要集中在黃陂南路地鐵站和陝西南路地鐵站周邊，佔比分別達48.28%和40.40%；逛中段沿街的僅12.32%，其中七成奔著老字號餐飲和食品店而去。淮海中路中段業態為何吸引力弱？晁鋼令認為，中段缺少天然商業優勢。
首先，交通不便利。在淮海路上企業天地上班的白領趙小姐說，儘管在淮海中路上班，但很少會去中段逛。晁鋼令說，現代交通對商業格局影響不容忽視，淮海中路東西兩段發展較好，與兩端的地鐵站、交通便利有很大關係。如今的城市商業人流是向「點」積聚，而不是在「線」上分布。淮海中路西段的環貿與東段的K11等大型商業體開出後，人群就被兩端吸走了。
其次，缺少商務人群。趙小姐與同事經常在午休時間到公司附近餐廳吃飯，然後再逛馬路，趙小姐覺得，淮海中路東段的人氣就是被這些上班族帶動起來的。「中段商務樓本來就較少，再加上沿街商鋪出於歷史風貌考慮，不少建築只能是二三層樓，沒有向上發展的空間，中段建築大部分只適合居住。」不過，淮海中路中段也有自身發展問題，比如業態缺乏特色，與其他商業體或商圈沒有明顯區別，從一些店鋪反覆調整就可看出。
做香榭麗舍大街「姊妹街」
「縱觀全球知名商業街，淮海中路中段最像法國香榭麗舍大街，應該可以借鑑，走高雅路線、營造藝術氛圍。」
晁鋼令建議，淮海中路中段消費人群可定位為：對上海傳統海派特色文化感興趣的「老克勒」與外地遊客。「所謂老克勒是上了些年紀、追求上海情調和特色的人。他們對上海過去的時尚氛圍充分了解，不甘心退出時尚舞臺，驕傲於自己的上海人身份，這部分人群數量還是挺大的。此外，還要吸引對上海海派文化、對上海傳統商業文化感興趣的外國遊客與外地遊客。」
晁鋼令認為，商業街的興衰由市場決定，但政府要在其中發揮引導作用。對淮海中路中段升級，他建議，黃浦區政府可以「抓節點、抓環境、抓活動」。應該抓住三個節點聚攏人氣：華亭伊勢丹原址打造具有法蘭西風情的購物中心，周邊一帶形成法國商品集聚地；位於思南路口的688廣場打造成聚集消費人群的文化體驗廣場；靠近茂名南路一帶，以優衣庫為核心打造快品牌集聚地。
還要營造優雅的氛圍。上世紀初，淮海路是法租界，街道兩邊開了許多具有異國風情的商鋪，在法國梧桐掩映下，有一種身在巴黎的感覺。淮海中路中段的街景要營造出這樣氛圍：街面隱沒在梧桐繁枝中，美化兩邊的弄堂和屋頂。此外，現在淮海中路中段的餐飲較少、品味較雜。從定位看，應該大量增加具有海派、歐法風格的餐飲，讓逛街者有地方吃、有地方喝、有地方坐。最後，建議在中段多舉辦一些有影響力的活動，將更多有歷史底蘊的弄堂向遊客和消費者展示。
四川路：跳出「平民化」框子
全長3.7公裡的四川北路，是不少上海人心頭的隱痛。在《上海風土雜記》中，曾有這樣的描述：「北四川路跳舞場，中下等影戲院、粵菜館、粵茶樓……星羅棋布，全上海除南京路、福州路以外，以北四川路為最繁盛，日夕車輛、行人擁擠。」上世紀90年代，還流行這樣一句話：「走走逛逛其他路，買賣請到四川路」。然而，近十年來，曾經繁華的商業街不斷凋零。
今年，蘇寧寶麗嘉酒店、星薈中心等四川北路升級項目將陸續竣工。四川北路能被拯救嗎？
上一輪改造屬小打小鬧
如今在四川北路走一走，「沒啥人氣」是最直觀的感受。除了最北端的綜合性商業體「龍之夢」較熱鬧外，整個條狀的四川北路冷清落寞。就連號稱「相對生意不錯」的巴黎春天，也難掩蕭條。離巴黎春天不遠的寶大祥青少年用品商店也縮小了門面，將一塊黃金位置出讓給其他商鋪。
這樣的現狀，讓「老虹口」江女士特別惋惜：「以前我最愛逛的就是四川北路，這是一條『很市民』的商業街，賣布料、賣羊毛衫、賣大衣、賣針線，樣樣都有，還有不少食品商店，橫浜橋附近有個飲食店，裡面的餛鈍特別好吃！」
在不少人看來，這樣的熱鬧大約是從上世紀90年代末開始漸行漸遠的。上海社科院城市與人口發展研究所副研究員李健分析，四川北路的熱鬧存在於物質短缺時代，當時人們特別希望買到實惠的商品。到了2000年以後，上海人追求「洋氣」的特點越發明顯，加上五角場、徐家匯等商業圈崛起，地鐵通車較晚、老北站動遷等多重因素疊加，四川北路的蕭條也在情理之中。
更有人不客氣地指出，上一輪四川北路改造，沒能抓住消費升級後的新定位，依然在門面修整、馬路拓寬上「小打小鬧」。由於四川北路大多數商戶或企業的產權並不在政府手中，政府要想整體改造，缺乏有效手段。定位的尷尬更無法迴避：高端比不過淮海路，名氣比不過南京路，便宜比不了七浦路，受網購衝擊影響最大的，正是像四川北路這樣走平民化路線的中低端產品。
強調多元融合及體驗感
今年，四川北路街道的430畝整治區，成為虹口區唯一入選上海第二批環境重點整治的地塊。據透露，這裡的環境整治，將會與商業市場轉型、社區發展和文化保護結合起來。
問題在於，在居民逐漸遷出、新的建設尚未完成的這段時間裡，四川北路不得不面臨人口空心化等問題，在轉型的陣痛期裡掙扎。虹口區相關部門曾做過一個針對四川北路消費人群的調查，發現周邊居民依然是消費主力，除了龍之夢被一些消費者當做約會地點之外，四川北路大多商戶依然僅僅是消費者「走過、路過」的地方。
位於四川北路南部入口的蘇寧寶麗嘉是奢華酒店，它對面的星薈中心是147米高的雙子塔寫字樓。中信廣場目前開張的一期地塊人氣不夠旺，但面積更大的二期地塊正在徵收中。原來人們從外白渡橋向北走會感到落差，但從目前初步聚集的這些商業體來看，這裡的品質會得到提升。當然，四川北路想要用好後發優勢、實現漂亮轉身，顯然還需要整體的發展規劃，以及項目之間的溝通與連接。
李健認為，條狀的商業街若想在當今時代生存，除了商業，必須附加其他東西，比如藝術、歷史、文化等，以滿足人們對文化、休閒的體驗需求。全球商業街的趨勢，更強調多元融合以及體驗感的增加。國際上的相關概念已從CBD（中央商務區），發展到CRD（中央休閒區）、CCRD（中央文化休閒區）了。天津鼓樓商業街，依託原先的明清建築，將商業休閒和旅遊結合；成都錦裡，以楚漢文化、巴蜀民俗為基礎，將文化商業、地產融合……他建議，四川北路的北段，可以依託魯迅公園、多倫路等，將其民國時期的建築遺蹟以及文化底蘊好好挖掘，將歷史、文化和商業結合；中段可以依託白領商務樓、高端小區等注入洋氣的因素，形成藝術、休閒與娛樂的主題；南段可與外灘旅遊結合，讓更多的外地觀光客逛完南京路，可以再朝北部逛逛。
最重要的是，四川北路在很多上海人心中還佔有一席之地。不少受訪者認為，未來的四川北路，不必被以往的「平民化」概念框死，應該結合周邊的環境需求，順應經濟發展規律，採取多元化的發展方式。
徐家匯：改造不再商業單打一
記者日前從徐匯區商務委獲悉，位於徐家匯商圈核心區域的百腦匯美羅店，將於今年10月清退所有數碼業態，百腦匯中金店也將完成業態大調整，屆時數碼產品將只佔百腦匯零售業務的40%。早在去年12月，與之毗鄰的太平洋數碼廣場二期已啟動拆除重建，2018年將新建成一座小型商業體，不再經營數碼產品。徐匯區規土局相關負責人告訴記者，由新鴻基地產投資運營的徐家匯中心，一期華山路地塊將於明年3月竣工。這被視作徐家匯新一輪更新的核心動力。
港匯廣場39級大臺階將拆除
「區域更新需要旗艦項目推動，但前期工作耗時長，需要反覆規劃研究。」徐匯區發改委主任施方接受採訪時表示，徐家匯商圈重塑是徐匯區「十三五」發展重點，徐家匯中心的建設將帶動美羅城、西亞賓館以及徐家匯傳統百貨業的升級。根據新鴻基方面提供的時間表，徐家匯中心在華山路、恭城路、宜山路以及虹橋路的四大地塊，計劃於2023年6月完成施工建設，最先建成的華山路地塊最早也要2018年左右才會全面投用，規劃中建設高度將達360米、有望成為「浦西第一高樓」的主塔目前還未開工建設。
根據計劃，建成後的徐家匯中心涵蓋商務辦公、五星級酒店、公寓式酒店以及商業、娛樂、文化等功能，不僅體量超過目前徐家匯所有商業設施的綜合，還將大大彌補徐家匯現有商務辦公空間的不足。項目大則進展緩，但徐家匯整體更新無法等待大項目崛起再邁步。一牆之隔的港匯廣場，最先感受到壓力。徐匯區商務委方面表示，這座同樣由香港地產商投資運營的商業體，正計劃對商場內外進行全面翻新，預計內部將加裝多部電梯，外部標誌性的39級大臺階也將拆除，未來有望成為開放式的公共藝術空間。
根據徐匯區「十三五」規劃，徐家匯商圈將在2020年轉型成為國際商務商業核心區，原本以發展商業為主的模式不再可行。徐匯區方面期待依靠徐家匯中心項目來帶動商務辦公樓宇發展。
積累的先發優勢稀釋完畢
「徐家匯你最喜歡的地方是哪裡？」「已經拆了的地鐵商城算嗎？」2008年，有10餘年歷史的徐家匯地鐵商城拆除，上海市中心西南角居民的一段集體記憶成為歷史。
徐家匯商城股份有限公司董事長喻月明接受採訪時曾表示，徐家匯的發展大致經歷了三個階段：上世紀90年代初，地鐵的通車和大型百貨商店相繼落成，徐家匯成為新中國成立後上海首個特色商圈；1999年至2008年，徐家匯經歷了10年左右黃金增長期；2009年後至今，受電子商務衝擊，徐家匯面臨消費主體變化和業態滯後等多方挑戰。
「商業景氣不景氣，看看男裝賣得好不好就知道。」在連通徐家匯天橋的第六百貨商店，一樓售賣黃金飾品的櫃檯仍不時有消費者駐足，但上至二樓、三樓，服裝櫃檯卻門可羅雀。在上世紀90年代，這裡曾是上海人氣最旺的實體商業之一。上海交通大學安泰經濟與管理學院黨委書記、教授餘明陽接受採訪時指出，徐家匯過去積累的先發優勢已經稀釋完畢。開發較早使得徐家匯住宅密度高、體量大、房價貴，留給商業發展的空間不足。
此外，「步行體驗差」一直困擾著徐家匯。在發展之初，徐家匯承載了部分交通樞紐作用，所有商場圍繞中心大圓環而建，地鐵換乘空間結構複雜，讓初來乍到者猶如走進地下迷宮。
應該讓人一眼就看出底蘊
增強購物體驗、解決步行不便，是徐家匯二次開發中亟待改善的部分，而找準定位整體開發，則是徐家匯二次發力應秉承的核心理念。
「徐家匯應該讓人一眼就看出底蘊。」餘明陽表示，徐家匯商圈北接衡復歷史風貌區，南臨上海體育場、上海體育館等重大文體設施，坐擁天主教堂、觀象臺、徐光啟紀念館、徐家匯藏書樓、上海老站等景區資源，周圍環繞上海交通大學、徐匯中學、上海電影製片廠等歷史悠久的文化教育載體，完全能打出一張文化牌，發展商業和文化共生的多元商業，再次成為上海其他商圈難以企及的特色商圈。
最先開始深度轉型的美羅城，已成為徐家匯人氣最旺的商業體。去年底，由中國臺灣著名導演賴聲川主導的「上劇場」在美羅城5樓開幕，眼下已成為上海新的文化坐標。餘明陽同時指出，只有「上劇場」一個小體量的商業模式，仍難以帶動徐家匯商圈的轉型，其他商業體必須與之呼應，構成商圈中的文化生態，才能讓徐家匯真正向「商旅文融合發展」轉型。
對於商圈最為根本的零售商業自身，轉型之路比引進一個劇場、一家書店更艱難。餘明陽參與主持徐家匯商圈的品牌戰略規劃。他說，徐家匯的零售商業可嘗試引進日韓、歐洲等海外二線時尚品牌，打造成上海的「深度時尚中心」，主動對零售消費市場進行細分。
美羅城地下一層主打日系品牌和餐飲的「五番街」正是一次嘗試。但他指出，由於海外二線品牌市場拓展能力較弱，很難推廣到整棟美羅城。徐家匯要發展「差異性小眾化商業」，消費者、經營者和政府有一個認識過程。徐匯區商務委副主任姜舟表示，徐家匯二次開發目標是整合商旅文資源，重塑「人本」的消費生態，成為多種業態融合發展的先鋒。