蛋殼公寓曾依靠「租金貸」獲取現金流大肆擴張，這一運營模式飽受質疑。面對租客償還貸款的問題，蛋殼合作方微眾銀行發布公告稱，在2021年3月31日前，將保護客戶徵信不受影響。
不過，嚴重缺血的蛋殼如何填補資金空缺仍然待解，房東、租客、合作銀行乃至蛋殼員工都成為損失的直接承擔者。野蠻生長的長租公寓市場需要更加完善的監管措施。
蛋殼深圳遭數百人維權，房東、租客、平臺三方矛盾凸顯
11月9日，蛋殼公寓北京總部曝出數百人聚集維權，與此同時，其位於深圳的運營方深圳市蛋殼公寓管理有限公司（下稱蛋殼深圳）也遭遇租金兌付風波。
11月17日上午，證券時報記者前往位於深圳市福田區勁松大廈的蛋殼深圳辦公地，樓下已經聚集大批房東與租客，現場有數十名公安警員和福田區義工維護秩序。房東與租客可以登記排號，依次上樓與蛋殼工作人員協商解決方案。記者在九時許到達時，已經排到了一百多號。據現場義工介紹，昨天也有七八百個人前來協商。
（勁松大廈樓下，數百名房東和租客在排號等待與蛋殼公寓協商 毛可馨/攝）
（福田區派駐法律義工在現場提供諮詢服務 毛可馨/攝）
（排隊等候上樓協商的人群 毛可馨/攝）
李澤是趕往現場的租客之一。去年7月，李澤在南山區合租了一間公寓，與蛋殼籤了一年合約，每個月租金2560元。同時籤訂的還有一份與微眾銀行的個人借款合同，相當於李澤通過貸款將年租金一次性付給蛋殼，之後每月的繳款便是還貸金額。多位租客提供的借款合同顯示，貸款款項直接發放給蛋殼深圳的帳戶，貸款年利率為9.5%。
「籤合同的時候可以選擇月付、季付、年付或者用租金貸，用租金貸一年能便宜三四千塊錢，所以我就選擇了這種方式。」李澤告訴證券時報記者。記者從多位租客那裡了解到，蛋殼在推銷公寓時往往用優惠價格引導租客用「租金貸」方式，或是減免押金、或是給予利息返還，不乏專門針對應屆畢業生推出的優惠。
另一邊，蛋殼又向房東付了更高的租金。李澤發現，自己合租的公寓月租金一共一萬元，但房東每月從蛋殼收到的租金是一萬三千元。目前，李澤的房東還可以收到蛋殼給付的房租，但李澤接連聽到其他房東斷租、租客被趕的消息，於是也打算儘快解約。
證券時報記者在現場了解到，一些房東從上個月開始就沒再收到過蛋殼支付的租金，有些本月的租金已經延遲數日，還有一些仍可以收到，各家情況不一。
田諾就是一位不太幸運的業主，他在龍華區有三套房子，均籤約委託給了蛋殼公寓，籤的是《資產委託管理服務合同》，合約時間三年，明年中旬才到期。但是，他從十月份就沒再收到過租金，三套房子每月租金加起來有三萬元，「有房子的也發愁」，他感嘆。
現在，田諾暫不打算清退租客，他理解租客已經交了租金，責任在蛋殼公寓。他希望租客能配合房東一起，向蛋殼公寓要回錢，還款給微眾銀行，之後再與租客直接商量續租問題。
不過，是否能要回款項仍存疑，也一些房東想儘快收房。房東和租客同時成為了受害者，而蛋殼經營風險引發了兩者的對立。證券時報記者在多個維權群中觀察到，深圳多處出現房東斷水斷電，甚至上門驅趕租客的情況。
微眾銀行提供徵信保護，各方解決方案仍在協商
蛋殼公寓的經營模式並非個例，近些年長租公寓市場常常出現 「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期），再配合以「租金貸」，公寓管理公司便可實現資金周轉，將現金流用於收儲房源、裝修改造等支出，實現快速擴張。
然而，這種野蠻生長的模式同樣風險巨大，一旦資金鍊斷裂，將會殃及房東、租客甚至員工等多方利益。
證券時報記者以租客身份來到蛋殼深圳辦公室詢問解決方案，一位蛋殼工作人員表示：「房東沒有收到我們的錢，這是我們違約，但是房東不能強制收房，有什麼問題你讓房東來找我們，你們儘量還是住著。」
「說白了蛋殼就是沒錢了，運營出了問題，現在還在想解決辦法。假如破產了，也是優先給銀行還錢，還不知道夠不夠還。現在只能等著，我們的工資也被拖欠了一個月了。」這位工作人員坦言。
作為蛋殼公寓「租金貸」的合作方，微眾銀行在11月16日發布公告稱，已關注到蛋殼公寓相關情況。該行表示，客戶與蛋殼公寓籤署了《房屋代理租賃合同》，並已預付租金，享有合法居住權。建議客戶在已付期間繼續居住，保障合法權益。
微眾銀行表示，如果客戶合法權益收到侵害（如強制清退、斷水、斷電等情況），建議通過法律途徑維護正當權益。如客戶已被迫搬離，可登錄「微眾銀行租住消費貸款」公眾號登記，該行將做出適當安排，儘量保護客戶權益，至少在2021年3月31日前，徵信將不受影響。
「這相當於給了個喘息的時間吧。我室友上周與蛋殼解約成功，且同時解約了貸款協議，只要在App上操作就可以，但這周就不行了。如果蛋殼能在明年3月前續上血，那我們還有一點希望，不然最終還是要我們還錢。」李澤感到無奈。
11月16日，在深圳市公安局福田分局的協調下，事件協商取得了一些進展。證券時報記者了解到，談判結果大致包括以下幾點：租客的租賃貸款仍需償還，微眾銀行給到的支持只是有限時間內的徵信保護；政府將協調溝通，促使租客能繼續住在原公寓，警察會出面制止房東強行收房；公安部門已就蛋殼的惡意欠款行為立案調查，但仍需一段時間。
不過，不同房東與租客的情況各異，訴求也存在差別，幾方仍未達成統一解決途徑，部分房東與租客表示仍將繼續找蛋殼協商。
長租公寓野蠻生長，行業監管亟待規範
蛋殼公寓是長租公寓領域的頭部玩家，於2015年1月在北京成立，運營主體為紫梧桐(北京)資產管理有限公司。蛋殼現已進入北京、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京成都、蘇州、無錫、重慶、西安等全國13地市場，公司官網顯示，蛋殼管理的房源已超過40萬，服務的用戶累計超過100萬。
蛋殼公寓的一路狂奔被資本追隨。自成立以來，蛋殼公寓先後完成了8輪融資，投資方明星閃耀，包括愉悅資本、老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服、春華資本、高榕資本等一眾資方，創造出長租公寓行業少有的大規模融資事件。
2020年1月17日，蛋殼公寓（DNK.N）在紐交所敲鐘，共發行960萬股美國存託股票（ADS），每股ADS相當於10股A類普通股，發行價為每股ADS 13.5美元。不過，蛋殼公寓上市首日即破發。今年以來股價一路下滑，截至最新收盤，蛋殼公寓每股ADS已跌去九成，僅剩1.37美元，總市值為2.5億美元。
蛋殼公寓仍未擺脫虧損狀態。最新一期財報顯示，蛋殼公寓今年第一季度虧損12.3億元，截止2020年3月31日，帳上現金8.26億元，受限制現金13.84億元。
蛋殼公寓「租金貸」的運營模式一直飽受詬病。蛋殼公寓曾在招股書中坦陳：「租客預付租金是我們營運現金流入的重要來源，我們也與金融機構合作為租客提供租金融資，並預付給我們。這些融資活動構成我們現金流入支持的重要來源。」
招股書披露，租客中以租金貸模式支付租金的人數遠超直接支付租金的租客數量。2017年、2018年和2019年前九個月，使用「租金貸」的租客佔比分別為91.3%、75.8%和67.9%。2019年前九個月，蛋殼公寓通過"租金貸"模式從租客處獲得的預付款為7.9億元，佔蛋殼公寓租金收入的80%，這一比例在2017年和2018年也高達90%和88%。
蛋殼公寓在招股書中表示，如果租客提前終止租約，蛋殼可能會被要求把預付租金退還給相關的金融機構或租客。「然而，我們預期能在較短時間內把空置單位出租給新租客，並從新租客或金融機構收取新的預付款。因此，我們不認為有重大的流動性風險。」
但現實並不如蛋殼所預料，今年以來，蛋殼公寓在全國多地已危機頻發。
據多家媒體報導，今年2月，深圳市政法委給市金融監管局、銀保監局下發《關於開展相關排查工作的通知》表示，近來深圳發生了蛋殼公寓業主聚眾維權事件，調查發現蛋殼公寓存在「租金貸」的情況，由於租金貸存在較大涉穩風險，要求金融監管局與銀保監局高度重視並儘快開展排查工作。《通知》顯示蛋殼公寓在深圳籤約業主1.1萬人，房屋1.1萬套，現有租客3.15萬人。
蛋殼公寓也並非孤案，近些年友客、嵐越、小鷹找房等全國多家長租公寓相繼爆雷，監管部門對此類租賃模式也早有關注。
2019年12月，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦共六部門發布《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，針對租賃金融業務提出監管要求。
《意見》提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款；加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加槓桿等管控措施。
此外，針對「高進低出」、「長收短付」的經營模式，《意見》提出住建部等部門應加強監管，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
今年9月，住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》，對住房租賃企業的資質、行為、監督機制及法律責任進行明確規範，該條例是我國住房租賃領域首部條例性規範性文件。此外，成都、西安、重慶等城市也先後發文，要求建立唯一的租房租賃資金監管帳戶，將3個月以上的租金納入監管範圍，將有助於堵上長租公寓監管漏洞。