來源：電鰻快報
《電鰻快報》文/劉雲峰
近日，多地蛋殼公寓房東在網上爆料稱，蛋殼公寓以受疫情影響為由要求房東免租一個月。但租客在蛋殼公寓卻不能減免租金，很快網絡上掀起一場關於蛋殼公寓「兩頭通吃」的輿論狂潮。
雖然蛋殼公寓在2月17日發布了《致廣大房東的真心話》長文，表述事情的經過，承諾絕不會趁疫情大發橫財，如果因此獲得任何額外的收益，將全部返還給房東。但這場風波並未因此而煙消雲散，各大投訴平臺關於蛋殼公寓拖欠房東房租、租客未能享受減免房租的相關投訴仍屢見不鮮。隨著事件的持續發酵，地方金融監管部門已向蛋殼公寓所在金融機構摸查其「租金貸」情況，核查是否存在較大的涉穩風險，「租金貸」儼然成為一把高懸的達摩斯之劍。
事件持續發酵相關部門介入
《電鰻財經》注意到上述事件的發端，因有媒體報導稱，不少業主反映，收到了蛋殼公寓客服的電話，因疫情的特殊情況「強制」要求房主免除一個月的房租，並且有業主反映蛋殼已經拖欠了業主的房租。而另一方面，蛋殼公寓並沒有減免租客的租金，因此外界質疑蛋殼公寓利用信息不對稱和平臺優勢賺取「剪刀差」。
因該事件持續發酵，在社會上引起較大關注，2月14日，針對蛋殼公寓拖欠業主租金及要求業主「免租」等事項，深圳市住建局約談深圳蛋殼公寓相關負責人，要求蛋殼公寓高度重視此事，及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案，積極與業主進行溝通協商，按照法律規定和合同約定妥善處理相關問題。
發布長文表「真心」相關投訴仍不斷
由於「剪刀差」事件持續發酵，並被廣泛關注，剛剛在美上市不久的蛋殼公寓的股價也受到波及，2月18、19日，公司股價下跌9.63%、5.74%，20日公司股價才有所回升，可見上述事件已引起二級市場的恐慌情緒。
2月17日，蛋殼公寓發布名為《致廣大房東的真心話》的長文闡述關於房東免租期的相關爭論和初衷，並列舉了這期間所做的相關舉措。蛋殼公寓也承認部分員工與房東溝通時存在問題，本意是通過協商的方式，向廣大房東尋求免租期，但因疫情發生正值春節假期，受假期和疫情的雙重影響，客服中心無法正常運轉、大批員工延遲復工，導致400電話長時間佔線。
此外，還表達了公司不會趁疫情期間大發橫財，如果因此獲得任何額外的收益，將全部返還給房東。此次向房東尋求的免租期愛心支持，已用於對租客進行補貼。針對個別業主收回房屋，因此涉及到部分租客的換租問題，蛋殼公寓承諾已成立專項工作組，妥善安置受影響租客，不會無故驅趕租客。
截至目前，針對蛋殼公寓是否存在「兩頭通吃」的行為尚無官方定論，蛋殼公寓也極力闡明自己做出的努力。但《電鰻財經》注意到，在國內較為領先的消費者投訴平臺「黑貓投訴」上蛋殼公寓的投訴量仍居高不下，近期房東投訴蛋殼公寓涉嫌拖欠房租，租客投訴未享受到減免房租的相關投訴持續攀升，這一現象與蛋殼公寓的辯解之詞似乎有很大出入，或將加深外界對該公司的質疑，值得引起關注。
「租金貸」高懸的達摩斯之劍
蛋殼公寓的此次風波也反映出了長租公寓這個近幾年新興行業所存在的一些潛在風險，
根據蛋殼公寓在美上市招股書顯示，公司資金的主要來源包括金融機構的預付租金融資和居民的預付款，即「租金貸」。「租金貸」是隨著近年住房租賃市場而興起的一項業務，模式為「住房租賃+網際網路金融」。「租金貸」利用租客信用尋求資金槓桿，租客與長租公寓企業籤下租約的同時，又與長租公寓合作的金融機構籤訂貸款合約，金融機構將全年房租提前支付給長租公寓，租客則向金融機構按月還貸款。
據悉，上述操作模式為長租公寓帶來了資金時間差，因此獲得了一定規模的資金池來搶佔更多的資源，從而獲得更強的競爭力。眾所周知，對長租公寓而言要獲得更高的利潤空間，就需要足夠的資源儲備，雖然控制一座大型城市的租房價格較為困難，但將手中的「彈藥」集中在主要的商圈內就有可能在局部區域形成價格壟斷。在這一過程中「租金貸」形成的資金池發揮了重要作用，為在優勢位置搶奪更多資源提供了主要資金支持。
資源的爭奪也勢必推高局部區域內租金的價格，長租公寓的資源在該區域積累到一定程度就形成了一定的定價權，因此爭奪資源付出的超額成本最終將以房租不斷上漲的形式由租客來「買單」。長租公寓在獲得了一定規模後，又將吸引風投和熱錢的跟進，從而推進公司更快速的擴張，最終實現資本化，這正是蛋殼公寓、青客公寓這類企業從創立到二級市場上市的主要路徑。
根據蛋殼公寓在美上市的招股書顯示，2017年、2018年、2019年前三季度，蛋殼公寓91.3%、75.8%和67.9%的租客選擇了「租金貸」的方式。雖然，蛋殼公寓指出，這一比例的大幅下降主要是由於公司加強與更有信譽的金融機構合作，而這些機構的信貸評估程序較為嚴格。但《電鰻財經》了解到，蛋殼公寓「租金貸」佔比的下降與監管們的政策收緊也密不可分。
2019年12月25日，住建部等六部委發布文件，針對住房租賃金融業務方面存在的突出問題，如租金貸、資金池、加槓桿，某些住房租賃企業因這類問題而爆雷，要求加強對「高進低出」(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、「長收短付」(收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期)經營模式住房租賃企業的監管，並將租金、押金等納入監管帳戶。住建委要求，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過3成，超過比例的部分應於2022年年底之前逐步調整到位。
近日，社交媒體流傳一份深圳市政法委向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的通知。該通知指出，蛋殼公寓存在「租金貸」情況，即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大的涉穩風險。截止目前，蛋殼公寓在深圳籤約業主約1.1萬人，房屋1.1萬套，現有租客3.15萬人。由此可見，蛋殼公寓的「租金貸」風險已經引起了有關部門的注意，這次事件也將長租公寓「租金貸」的風險暴露無遺，「租金貸」這個催生行業發展的加速器儼然成為一把高懸的達摩斯之劍。
雖然，目前尚未有官方調查結果發布，但《電鰻財經》提醒計劃使用「租金貸」的消費者，在相關部門調查結果出來前應加強防範相關違約風險。針對蛋殼公寓此次事件以及其「租金貸」調查結果，《電鰻財經》將會予以持續關注。