來源：投資者網 丨 2020-12-11 14:18:35
蛋殼公寓爆雷，自如或深感唇亡齒寒，正在積極求生以減少餘震波及。
在蛋殼公寓爆雷風波愈演愈烈之際，自如拋出名為「暖冬守護」的計劃，針對蛋殼公寓的業主和租客開展專項扶持。而自如此舉也被市場解讀為自如藉此擴大規模、抄底蛋殼的「優質遺產」——優質房源與用戶。
同時，自如自身也並不太平，維權風波不斷。《投資者網》就相關問題聯繫自如方面，一直未收到回復。
暖冬計劃疑「抄底」蛋殼資產
因蛋殼公寓爆雷事件，引發廣大網友對長租公寓行業的熱議與普遍擔憂。在蛋殼公寓一地雞毛未收場的情況下，作為長租公寓行業的知名品牌企業，自如在行業壓力裡面前「出手」。
12月4日，自如在其App發布名為「暖冬守護」的計劃，針對蛋殼公寓的業主和租客開展專項扶持。根據「暖冬計劃」，業主和租客在與蛋殼公寓解約後，可選擇與自如重新籤約。租客未來一年內按原價可在當前房屋繼續居住，並最高減免一個月房租。業主將房屋委託給自如後，自如免收業主未來一年的託管服務費，並照常提供相關服務。
(圖片來源：自如客微博)
自如的暖冬計劃看似雪中送炭，實際上仍有先行條件，即租金貸遺留問題得以解決後方能實施。IPG中國首席經濟學家柏文喜對《投資者網》表示，「自如的暖冬計劃實施過程中有前提條件，即業主與租客之間的租金貸問題。租金貸資金已被蛋殼使用，若業主與租客的矛盾不解決，自如難以介入。租金貸問題使業主收不到房租，而租客無重複交租的義務。在得不到業主轉移房屋使用權租約、租客交付租金的情況下，自如不會替蛋殼承擔雙方的損失。」
在一些業內人士看來，自如發布暖冬計劃，背後也有自己的「小算盤」。在柏文喜看來，自如的暖冬計劃，在很大程度上只是道義層面上的，在實際的執行過程中，若不能落實這個前提條件，自如無法達成暖冬計劃。實際上，此舉就成為了自如品牌的宣傳，換言之，此舉疑似在蹭蛋殼公寓爆雷事件的流量與熱度。
中原地產首席分析師張大偉認為，蛋殼公寓與自如均屬於改造裝修為最大成本的長租公寓企業，自如此舉攫取了蛋殼公寓已經改造好的房源和客戶，節省了大量資金成本與時間。
上海中原地產市場分析師盧文曦則告訴《投資者網》：「自如發布暖冬計劃，一方面通過此舉可以提前鎖定優質的房源與客戶，另一方面為自己進一步擴張做準備與鋪墊，不排除自如接盤蛋殼公寓的可能性。」
自如維權風波不斷
公開資料顯示，自如作為提供租房產品及服務的O2O網際網路品牌，旗下現擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿及業主直租六大產品線。自如還提供包括保潔、家修、搬家及自如優品多項服務。
長租公寓行業雷聲不斷，自如自身或許也面臨著經營壓力，今年不時傳出自如強制房東降租的消息。
近期，多名房東前往自如北京總部維權，就合同解約事件要求賠償。有業主表示：「從6月份起自如就開始電話騷擾，簡訊騷擾。要求房東要麼降租，要麼解約。」「自如單方面要求業主解約，還要求業主賠償前期的裝修費用。」
自如方面對此公開表示，「所有遭受解約影響的租客都會友好協商，對於符合合同支持的業主，將會賠付違約金。」對於解約的業主，自如將根據合同約定，賠償業主兩個月房租，終止合作關係。合同條款中涉及的裝修成本折舊費用，如果金額高於兩個月房租，按最高兩個月房租進行結算。也就是說，業主無需向自如額外支付費用，但解約後的違約金和裝修賠付款仍然將兩兩相抵。
或許，自如要求業主降租最後導致解除房源合約並不在少數。自如方面未公布該數據，但此舉無疑是斷臂求生，會對自如品牌造成負面影響。而受今年新冠疫情影響，自如也遭受了巨大損失。貝殼研究院數據顯示，期間自如管理的100萬間房源，平均多空置15天，企業直接損失預計超過6億元。
事實上，自如的維權事件並不少見。今年9月，因為自如的失誤，把中水接入到租戶正常用水的系統，導致租戶在不知情的情況下飲用了長達半年的中水。此外，還出現過自如出租裝修房甲醛超標、自如出租房內現攝像頭等維權事件。
企查查信息顯示，2017年至今，自如的主體公司——北京自如生活企業管理有限公司的行政處罰信息高達109條，處罰事由主要涉及違反了《商品房屋租賃管理辦法》、經營業務違反出租房屋限制條件等。
知名地產分析師嚴躍進認為，「相關長租公寓企業需要積極研究品牌的推廣和業務的優化，真正做到穩健的運行和發展。」
暫停部分租金貸業務影響規模
由蛋殼公寓爆雷事件，也再次引發市場對長租公寓行業「租金貸」模式的拷問，自如也於近期叫停了部分租金貸業務。
12月2日，自如APP的服務助手消息提示，籤約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕鬆付於11月27日暫停使用，已籤海燕用戶不受影響，仍可正常還款。
自如暫停部分租金貸業務，或是受政策因素影響。今年11月，深圳市住房和建設局發布緊急通知，重點強調租金收取方式不得「高進低出」、「長收短付」，同時不得誘導租客使用「租金貸」，以切實規範住房租賃企業經營行為。
實際上，住建部等六部門早在2019年12月25日印發的指導意見中指出，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%。
根據自如此前披露的數據，截至2019年底，自如手中的房間數量超過100萬間，是蛋殼公寓的2.5倍。即使按30%的租金貸比例計算，其使用了貸款的房間數量也高達30萬間，按整個房間平均月租2500元計算，年租金3萬元，再加上10%的服務費，自如租金貸的規模或高達100億元。
雖然自如官方曾數次聲明，其租金貸比例低於監管要求的30%，但自如過去幾年並未披露任何相關數據。對照來看，財報數據顯示，蛋殼公寓的租金貸比例極大，2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的貸款金額高達數十億元。自如是否也面臨著存在依賴「租金貸」做大規模的風險，值得警惕。
近兩年，長租公寓行業從租售並舉開始，各大企業均在跑馬圈地，但也不免雷聲陣陣。從已爆雷的長租公寓企業來看，租金貸、「高進低出」、「長收短付」等經營模式成為「罪魁禍首」。
據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開的陷入資金鍊斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業超過200家。即使是已上市的長租公寓企業表現也並不理想，如青客、蛋殼公寓，近三年來的業績均處於虧損狀態。最新數據顯示，相較於蛋殼97%的資產負債率，青客高達157%的資產負債率也已暴露了其資不抵債的現狀。
長租公寓本身應該是二房東模式，靠租金差來賺錢盈利與維持運營的模式。租金貸的出現，使企業加大財務槓桿，快速佔據市場份額。然而衝擊市場規模的過程中，「高收低租」、「長收短付」使得企業出現負的現金流。對長租公寓企業而言，槓桿越高，風險越大。
柏文喜分析認為：「自如叫停租金貸，槓桿力度減小，短期內會影響其部分投資與市場份額的競爭，但是有利於競爭回歸二房東模式，財務回歸穩健運營，有利其長期穩健發展。」
張大偉表示，「賺取租金差價與挪用資金池是當下市場上所謂的長租公寓兩大特徵。金融化的長租公寓模式，把原來簡單的中介費+差價模式，變成了投資者。」
嚴躍進則對此表示，「要防範長租公寓領域金融化的傾向，對於長租公寓的一些違規資金來源或不穩定資金來源需要查處，同時防範此類資金挪用，即所謂資金池的資金沒有流入日常經營中，而用於收購。」