出 品 | 異觀財經
作 者 | 鬼神前鬼
最近一段時間，你對某些頭部網際網路金融平臺因低俗借貸廣告被罵上熱搜、蛋殼公寓爆雷等事件，一定不會陌生。兩件不同的事件，背後都能看「貸款」的影子。
不得不說，「放貸」是來錢最快的路子。借貸平臺通過撮合「放貸」賺取收益；蛋殼通過租客「租金貸」從金融機構拿到資金，來瘋狂擴展房源，搶佔市場份額。兩件事件背後，被「收割」的「對象」，大多數還是那些有一定經濟壓力的年輕人群體。
過去的十年，移動網際網路的快速發展，人們的生活和消費方式也隨之發生變化。在這個過程，新的商業模式不斷湧現，滿足不同群體的消費需求，但同時也引發了一些社會亂象，引發監管層的關注。
「帶血」的租金貸被反覆收割的年輕人
最近一段時間，多家媒體報導蛋殼公寓陷入資金鍊危機，多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題，與此同時，其杭州辦公室撤下招牌，成都辦公室人去樓空……
最近兩年，長租公寓頻繁爆雷，而此次蛋殼公寓爆雷事件的影響遠超他長租公寓爆雷事件。
最近兩年來，許多20-30歲年齡段年輕人租房時的選擇長租公寓。成立於2015年的蛋殼公寓，短短5年在北京、上海、廣州等13個城市，管理約40萬間房源，並在2020年1月，登錄紐約證券交易所。
蛋殼公寓採用「分租+租金貸」的模式。通過「租金貸」加大槓桿，以完成其加速擴張。在蛋殼公寓赴美上市前的招股書顯示，2018年和2019年前九個月，通過租金貸獲取的租金預付款分別佔公司租金收入的88%和80%。
蛋殼公寓年報顯示，在2017、2018和2019年三年期間，選擇租金貸的蛋殼租戶比例分別達到91.3%、75.8%和65.9%，貸款金額達數十億元。
而蛋殼公寓爆雷，讓萬千年輕人一夜之間「無家可歸」，一些租客更是在無房住情況下，還要償還租金貸款；更讓人痛心的是，廣州一個年輕的蛋殼租戶點燃房子跳下了18樓，為「租金貸」染上了「血色」。
曾經那些在「校園貸」中殞失的鮮活生命，那些悲痛欲絕的父母，淚水依稀在眼前。而最近幾個月，又出現了「註銷校園貸」的新騙局，那些在校大學生以及剛畢業不久的大學生又成為騙子的「獵物」，被騙金額少則幾千，多則幾十萬
年輕人實在太難了！如果聚焦近十年移動網際網路的發展史，或許你會發現，20-30歲的年輕人群體，正是一個被反覆「收割」的群體。年輕人為何如此備受青睞？
首先，大學生等年輕群體具有旺盛的消費需求。90後和95後群體，可以說是伴隨著網際網路和移動網際網路蓬勃發展成長起來的網絡時代的「原住民」，他們對網際網路的依賴在持續加深，而「超前消費」已成為大多數90後的消費觀，「先消費，後付款」的分期消費方式被越來越多的年輕人接受。
大學生群體具有強烈的消費欲望。「校園貸」始於2004年，但是金城信用和廣發銀行發行了一張面向學生群體的聯名信用卡，之後各大銀行跟進，銀行信用卡業務跑馬圈地，在大學校園裡瘋狂擴張。
隨後幾年，「大學生透支信用卡被催收導致退學」、「大學生因為欠信用卡債務利滾利還不起自殺」等事件層出不窮，社會民憤甚大，終於2009年，銀監會發布《關於進一步規範信用卡業務的通知》，規定銀行金融機構應遵循審慎原則向學生發放信息卡，禁止銀行向未滿18周歲的學生發放信用卡，18歲以上需要書面落實第二還款來源。
自此，各大銀行信用卡辦卡人員撤離大學校園，各行陸續停止了面向學生群體的信用卡發放。
學生信用卡停了，但學生群體旺盛的消費需求依然存在。主流金融機構的撤離，造成一個完全的市場真空，讓後來的網際網路金融平臺看到了機會。
2013年肖文杰創辦的分期樂（現樂信）和2014年羅敏創辦的趣分期（現趣店），正式看到了校園這一個空白市場，從校園消費分期貸款這一細分領域切入，並快速發展成為「校園貸」雙巨頭。
遊走在灰色地帶的 「校園貸」，備受質疑和詬病。2016年3月，河南一大學生因欠下60萬「校園貸」跳樓自殺，將「校園貸」推上了輿論風口的浪尖。伴隨監管出臺，曾經的「校園貸」雙巨頭分期樂和趣分期，也紛紛表態退出「校園貸」，完成品牌升級、轉型。如今，肖文杰、羅敏等「校園貸」大佬，早已帶領各自的公司登錄資本市場，身價倍增。
雖然近幾年，國家加大了對不良「校園貸」的整治力度。然而，仍有一些不法機構為了逃避監管部門的查處，改頭換面，有的打著「培訓貸」、「創業貸」、「畢業貸」等旗號，採取更為隱蔽的營銷手段，繼續向在校大學生違規放貸。
其次，大學生和剛畢業的大學生群體，社會關係簡單，具備較強的償還能力。
與踏入社會的群體相比較，在校大學生，其社會關係簡單，身邊的社會網絡更多是親戚、同學和朋友。大多數在校學生的生活費由家長提供，如此，如果大學生借貸發生逾期，其背負的貸款可以由其家庭來兜底、償還。
此外，大學生畢業後，都有能力找到一份有穩定收入的工作，且更注重自己徵信，還款意願更強烈，有穩定收入來源說明償還能力也較強，因此這些群體被網貸平臺視為「優質用戶」，備受網貸平臺青睞。因此，大學生和剛畢業的大學生群體，依舊是不法機構眼中的「香餑餑」。
「流血」的長租公寓 是不是一門好生意？
一些年輕的群體，有的被困在「校園貸」的騙局之中，而有一些畢業的大學畢業，或許有幸避開了「校園貸」，卻不幸栽倒在「租金貸」裡。
2013年分期樂（現樂信）在入局「校園貸」細分領域的同時，長租公寓也在被各路資本追捧，互金平臺進入上市潮的2017年，長租公寓也進入高潮階段。
長租公寓的野蠻生長、瘋狂擴張之下也隱藏了巨大的隱患，自2018年起，長租公寓持續「爆雷」。最近的蛋殼公寓爆雷事件，讓長租公寓的商業模式遭遇所有未有的質疑。
成立於2015年的蛋殼公寓，短短5年在北京、上海、廣州等13個城市，管理著40萬間房源。
成立於2011年10月18日，總部在北京在上海、深圳、南京、廣州、成都、天津、武漢8座城市設立子公司，業務涉及國內十幾餘座城市，服務近300萬租客。
根據自如披露信息，截至2019年底，自如手中的房間數量超過了100萬間，是蛋殼公寓的2.5倍。
中國城鎮化進程不可逆轉，隨著房產市場邁進存量時代，以及「租購併舉」政策刺激下，中國住房租賃市場規模不斷增長。成千上萬的年輕人懷著熱情和夢想湧入大城市， 「租房」問題就是他們要面對的第一道難題。
長租公寓運營的核心是，為業務主端提供資產管理、房屋託管等服務，給客戶提供租房服務。長租公寓將大量存量房進行整體出租，通過品牌化運營，向年輕人販賣一種更有品質的居住和生活方式。從邏輯上來講，長租公寓的商業模式是成立的。
然而，長租公寓的商業模式卻倍受質疑，這主要有兩方面的原因。
一、為什麼那麼多長租公寓爆雷？
長租公寓商業模式非常重。收房、裝修、家居是長租公寓的三大硬性成本支出。
相比傳統中介機構，長租公寓要將房屋進行統一化、標準化裝修及改造。收房成本和裝修、家居都是硬性成本支出，只有形成一定量級的規模化運營才有盈利空間，因此在實現盈利前，需要長期穩定的投入，須有充足的現金儲備。
隨著管理房源數量的增多，裝修和房屋家居成本、進度管理都會對長租公寓的運營產生重要影響，一旦現金流吃緊，將會影響到公司發展的可持續性。
前幾年，長租公寓賽道競爭激烈，為了搶奪市場份額，長租公寓企業採取「高收低租」的競爭方式，用高於市場行情的價格從房主處收房以搶佔市場份額，之後再以低於市場行情的價格出租給租戶，導致長租公寓進一步的虧損。
另外，租房市場也存在淡旺季，淡季的長租公寓的入住率降低，收入減少的同時，運營成本增加。
隨著「租購併舉」等政策相繼出臺，「金融+長租公寓」的「租金貸」在蛋殼等長租公寓領域被廣泛應用。「租金貸」模式，主要是承租人與中介機構籤訂房屋租賃合同的同時，在與中介結構合作的金融平臺辦理租金貸款業務。
這裡需要注意的是，合同籤訂後，金融平臺一次性墊付承租人所有資金，這筆錢會直接進入中介機構的帳戶，之後承租人根據合同約定，按月或按季度向金融平臺還款。同時，中介結構在向業主支付租金時採用按月支付的分期付款方式。
需要注意的是，在這個過程中會出現一部分資金沉澱，沉澱的這部分資金可以由中介機構用於擴展房源、裝修或者配置家居，也可以去購買理財、投資，也就是說這筆沉底資金中介機構可以自由支配。
蛋殼公寓在招股書信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓上使用「租金貸」的租客佔比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長租公寓市場處於比較高的水平。
一旦出現房屋空置率激增，出租率大幅下降的情況，一旦出現現金流斷裂的情況，中介機構無法按時支付業主房租，業主驅趕租客，「租金貸」的模式就變得不可控，進而導致爆雷。
二、長租公寓靠什麼盈利？
當前，長租公寓的收入主要來源於房租和服務費。
長租公寓房租收益，主要是賺取「差價」。因此，長租公寓房源擴張時，需要考慮拿房成本，這決定了未來房屋出租的價格和收益率。拿房成本越低，盈利空間就越大。
當然，房屋出租價格是否合理也很關鍵。地理位置和房租價格是決定「租房」最關鍵要素。通常情況下，租客希望租房所在最好臨近地鐵站、公交站，路上通勤時間控制在一小時之內。
交通和生活便利地方，拿房成本必然也高，因此如果純粹靠房租差價，盈利空間相對受限。
服務費用是長租公寓的另一項收入來源。以自如為例，租客租住自如時，需要支付一定的服務費。服務費包含雙周一次的免費保潔、家電器的維修、網絡寬帶服務等
相比房屋差價，服務具備更大的商業價值想像空間。登錄自如App會發現，自如的保潔、搬家、家修等服務已開始市場化運作。
（自如App截圖）
以自如保潔服務為例，自如保潔有：日常保潔、深度保潔、新居開荒等多項服務內容。服務費用與服務內容、房屋面積不同價格不同。
（自如App截圖）
為什麼說服務具備更大的商業價值想像空間？接下來，異觀財經小編結合切身服務體驗，做一個簡單的費用拆解。
服務項目：深度保潔
房屋類型：60平米的一居室
服務範圍：臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺等6區，40項清潔
服務人數：2人（自如App顯示3人以上）
服務時間：10：10-15：30，用時5小時20分
服務報價：660元
實際付費：630元（充值500元，贈送200，使用了1張30元深度保潔贈送券）
660元的服務費用，自如平臺和保潔人員利潤分配是怎樣的呢？
保潔獲取的勞動報酬：130元/人，2人共計260，剩餘400元是自如所得收益。
簡單計算，該項服務訂單，個體勞動者獲取的收益抽成比例約20%，自如最終獲取了約60%的收益。如果按照實際630元服務費計算，把充值贈送30元優惠券算做自如的促銷成本，自如服務費收益率也56%，利潤相當客觀。
那麼有讀者可能會問，這裡還應扣除一部分硬性成本，比如員工的薪資、物料成本等。此次保潔人員告訴異觀財經小編，他們做深度保潔的人員，屬於自如員工，但無底薪，無五險一金，保險只有一個安全險（擦玻璃可能造成安全隱患），收入來源訂單的提成。
保潔人員使用的清潔設備，包括鏟子、掃把、清潔劑（除油劑、玻璃水、消毒液等）均由保潔人員從自如公司購買，各項費用支出由保潔工作人員承擔，這樣運營模式有助於自如降低運營成本。
僅從深度保潔一項來看，房屋類似、面積、服務項目不同收費金額不同，實際服務團隊人員也有所不同，自如在服務費用或許產生一定差異。如果在訂單派送實現智能化、標準化，進而對人效進行有效控制，其服務價值還能到進一步優化。
自如作為勞動密集型的公司，目前員工規模超14000人，管理上就充滿各種挑戰。從收房業務員，到保潔、維修團隊的管理，都是對自如充滿各項挑戰。
比如，如何避免收房業務員私下收受房東紅包進而提高房價？如何避免保潔、維修人員私下與消費者建立直接聯繫，低價接私單？畢竟，對於勞動者而言，即使降低價格到手錢也高於平臺分成；對於消費者而言，較低的價格獲得同樣的人同質的服務，何樂不為？