來源: 中國經營報
一方面是資本的大量湧入，另一方面是政府加強對租金貸的監管，被視為地產行業「風口」的長租公寓，正遭遇著前所未有的危機。
日前，上海寓見公寓的一封《業主公告》中表示，寓見公寓目前出現嚴重的資金短缺，股權全部質押給貸款銀行。除寓見公寓以外，還有杭州鼎家以及長沙咖啡屋被曝資金鍊斷裂，
長租公寓的資金危機正逐漸發酵。
與此同時，北京、上海、浙江以及深圳等省市政府已開展租金貸業務的監管。其中上海、浙江兩地相關部門分別下發規範文件。
近日，《中國經營報》記者走訪廣州長租公寓市場發現，租金貸現象仍較為盛行，多家長租公寓品牌表示租客若要押一付一則必須分期付款，否則需要押一付三、押一付六甚至是一次性交完整年房租，變相要求租客進行分期貸款。
租金貸模式仍盛行
租房平臺通過分期貸款等方式是希望在短期內快速回籠資金，為平臺進一步擴張作準備。
「押零付一，無需押金即可入住。」這是房屋租賃中介熱推的「信用免押金」的租房模式。據新華社報導，此前北京消費者李紅（化名）發現我愛我家的相寓「信用租房」業務其實是筆貸款業務，消費者在不知情的情況下被辦理了貸款業務，為此每月需繳納租金以及5.8%的服務費給貸款公司。
隨著各地政府近期出臺規範長租公寓的政策，長租公寓租金貸業務遭到一定程度的打壓。10月19日浙江省出臺了相關文件，要求從事住房房源委託出租業務的長租公寓企業不得自行開辦「租金貸」等金融業務。此前上海、深圳也出臺相關文件，加強對「租金貸」的監管力度。
本報記者通過網上搜索，發現「相寓」「美麗屋」以及「優客逸家」等平臺顯示有信用租房服務，優客逸家方面告訴本報記者，由於近期政府在信用貸款上管控較嚴，已取消了信用租房服務；相寓客服則表示，如果租客需要押零付一的信用租房業務，則需通過第三方平臺房司令的審核以及籤訂為期一年的貸款合同。
目前，以「貸」租房模式在租房市場仍十分普遍。本報記者通過走訪廣州租房市場發現，多數平臺仍採取租金貸等方式加速回籠資金，其中包括蛋殼公寓等知名品牌。
蛋殼公寓一位管家告訴本報記者，入住的租客最低需要籤訂一年的合同。租客若選擇押一付一，則必須在「微眾銀行」上辦理一年貸款，所貸款項將打給名為「紫梧桐（北京）資產管理有限公司」的公司（蛋殼公寓是該公司旗下品牌），租客則按月償還貸款。
上述管家還表示，租客除了交房租外，每月還需交房租8%的服務費，包括網費、清潔費、維修費、智能密碼鎖安裝費等。租客如果選擇按整年付，服務費打1折；選擇半年付，服務費打6折。另外還有水燃費每人每月68元，電費租客平攤，每度6.4元。
針對自如、蛋殼公寓等公司目前已獲得多少租客貸款資金，並將這筆資金用於何處等問題，本報記者致函企業相關負責人，截至發稿未獲回復。
對此，高力國際諮詢服務部華南區董事陳厚橋認為，「一般租房慣例是兩按一租，或押一付一。要求租客分期貸款才能押一付一，這有點霸王條款。押一付三、押一付六甚至一次性付完整年房租必須租客自願才行。這種要求可能是出於幾種考慮：一是捆綁銷售；二是安全性考慮；三是這是一種獲利的手段。」
長租公寓為何通過種種方式引導租客分期貸款，甚至冒著可能違法違規的風險？ 蘇寧金融研究院互金中心主任薛洪言受訪時表示，「租房平臺通過分期貸款等方式是希望在短期內快速回籠資金，為平臺進一步擴張作準備。因單月收取資金少，租房平臺便利用租客的名義向第三方貸款平臺貸款，將貸到的錢填入自己的資金池。」
盈科律師所全球合伙人郭韌律師認為，「如果合同中有房租貸的相關條款，租客自身沒有看到，那很難認定租客不知情。但如果是中介為租客提供居間服務，那麼其本身負有審慎義務，當然要告知租客是否存在租金貸，故意隱瞞租金貸違反了中介和租客之間居間合同中的約定，需要承擔違約責任或者損害賠償責任。」
「加槓桿」爭搶市場份額
長租公寓快速擴張的背後得益於資本市場的支持，據記者梳理發現，目前長租公寓主要通過股權融資、租金貸以及ABS融資等方式獲得資金。
除了通過引導租客分期貸款，長租公寓還採取多種手段回籠資金，其目的仍在於加速擴張。據鏈家研究院的分析，到2025年，中國住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人，以北京為例，租賃住房人口約731萬，租賃房屋數量約是300萬間，未來將面臨較大的租賃房屋缺口。
在市場看好的情況下，長租公寓為了爭搶市場份額進行激進擴張。自如CEO熊林曾透露，公司在2018年年末管理的房源數量將提升到80萬間，而自如2016年、2017年房屋管理規模僅為25萬間、50萬間，同比增幅巨大；蛋殼公寓目前在全國8個城市管理17萬間公寓，而兩年前僅為5000間。
長租公寓快速擴張的背後得益於資本市場的支持，據本報記者梳理發現，目前長租公寓主要通過股權融資、租金貸以及ABS融資等方式獲得資金。
協縱策略管理集團創始人黃立衝認為，長租公寓如果僅靠租金收入就如同商業模式缺了一條腿，但是公寓增值最大風險靠貸款持有物業後，租金收入不足以支付利息，出售交稅後所剩有限。「另外一條腿就是金融，資本運作獲取債務槓桿提高回報，但這條路在重資產情況下很難實施，因為槓桿後現金流是負的。中國公寓租賃領域的租金回報率（租金與物業價值比）在3％~4％，高端物業的回報率在2％~3％，任何財務槓桿將導致公寓運營虧損。」
在股權融資方面，自如分別於今年1月份和3月份完成了A輪、A+輪融資，其中A輪融資獲得紅杉資本中國、騰訊產業基金領投的40億元；而蛋殼公寓完成了5輪融資，總融資金額超過12億元。
在住房租賃ABS融資方面，自2017年有多家長租公寓成功發行。其中魔方公寓於2017年1月發行「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，募資額為3.5億元；自如於2018年3月通過「自如2號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」，募資額為20億元；蛋殼公寓於2018年8月初成立「天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃」，發行規模為2.035億元。
據信用評級機構東方金誠統計，截至8月21日，市場上共發行8單長租公寓ABS，總規模98.07億元，產品類型包括類REITs、CMBS、信託受益權ABS。具體來看，長租公寓企業通過發行ABS募集資金在2億到5億元左右，其基本思路都是將未來的租金收益權轉化為信貸貸款、委託貸款以及消費信貸的債券，通過打包發行ABS先行回籠資金。
盈利未至口碑下滑
今年2月份以來已有上海寓見、杭州鼎家、長沙優租客、咖啡屋、愷信亞洲以及好租好住等6家長租公寓「爆雷」，究其原因都是資金鍊斷裂帶來的運營危機。
在多種融資工具的「加持」下，長租公寓的金融風險正逐漸積聚，有金融業內人士擔憂，一旦金融市場發生波動，長租公寓部分項目房租可能無法順利支付。如果進一步加入信用違約債券、擔保債務憑證等金融衍生品，必將帶來更高的槓桿，資金鍊一旦斷裂將產生嚴重後果。
除金融風險外，盈利困境也成為長租公寓備受質疑的原因。作為一種新興業態，長租公寓的痛點在於「地貴、錢貴、周轉慢」，面臨著前期投入大，回收期較長，短期盈利難的問題。
中商產業研究院的報告顯示，長租公寓的成本主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷以及人力成本構成，其中拿房成本佔50%以上，而若採用市場融資手段進行擴張，融資成本在8%左右，企業進行負槓桿運作，盈利空間有限。
SOHO中國董事長潘石屹此前公開表示：「目前長租公寓的投資回報率不到1%，回報率再翻兩番也是虧本。」據我愛我家前副總裁胡景暉公開表示，目前行業普遍虧損，而我愛我家規模最大，是長租公寓行業唯一盈利的。
聯訊證券分析師李奇霖在報告中指出，長租公寓的收益率為10%~20%，10年以內可以回本。在目前長租公寓規模擴張的情況下，為了和散租房源進行競爭，利潤率普遍只有10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關。
據不完全統計，今年2月份以來已有上海寓見、杭州鼎家、長沙優租客、咖啡屋、愷信亞洲以及好租好住等6家長租公寓「爆雷」，究其原因都是資金鍊斷裂帶來的運營危機。其中杭州鼎家和上海寓見的租客們均面臨著「房不能住，貸款要還」的情況，背負著數萬元的貸款。
郭韌律師指出，如租客與中介機構解除租賃合同，應與中介機構確認一併解除貸款合同，租客在與中介機構解除房屋租賃合同時，一定要注意要求中介機構解除貸款合同，以防止出現房屋租賃合同已經解除還要繼續支付每月貸款的不利情形。如租客試圖與中介機構解除合同，應慎重與中介機構確認押金及租金返還問題，辦理退租業務時要注意保留相應的證據材料以維護自己的權益。
長租公寓的金融亂象引發監管部門的重視，由於「租金貸」缺乏保障措施，對租客利益造成一定損害，多個省市地方政府均出臺了相關整治措施。截至目前，北京、上海、深圳、西安、南寧、天津、南京等7地發布了相關管控政策，就長租公寓的租金貸、房間空氣品質、沉澱資金流向等焦點問題提出明確監管要求。
蛋殼公寓一位管家告訴記者，入住的租客最低需要籤訂一年的合同。租客若選擇押一付一，則必須在「微眾銀行」上辦理一年貸款，所貸款項將打給名為「紫梧桐（北京）資產管理有限公司」的公司（蛋殼公寓是該公司旗下品牌），租客則按月償還貸款。
來源: 中國經營報