觀點地產網 入市三年半，曾被稱為「廣州剛需必看」的中海譽城步入了清盤階段。當這個天河東郊區大盤銷售落幕之時，中海地產在廣州市場將面臨全城僅剩一盤在售的局面。
截至4月份網籤去化率已達到95%的中海譽城，是廣州中海僅有的兩個在售項目之一。中海譽城剩餘不多的貨量售罄後，廣州中海的銷售任務將無可避免地全部落在另一個項目——中海花灣壹號。
等待花灣壹號的是一個並不輕鬆的銷售目標，接近中海地產的相關人士向觀點地產新媒體表示，2016年，中海地產廣州區域設定的銷售業績任務是100億元。
據觀點地產新媒體了解，截至目前廣州中海今年累計銷售金額已有35億元，但難以迴避的疑問也在浮現，即將陷入單盤運營的廣州中海，未來能否依靠花灣壹號獨撐百億目標？
花灣壹號獨角戲
在過往三年中，盤點廣州中海的成績單，中海譽城都是不折不扣的主角。位於廣州黃埔區開創大道以南的中海譽城，項目總開發面積達112萬平米，是涵蓋洋房、別墅的郊區大盤。
自2012年9月首次開盤至今，入市三年半的中海譽城累計網籤銷售金額錄得93.3億元。2015年，該盤網籤銷售金額達到30億元，為廣州中海的全年銷售業績打下半壁江山。
隨著項目步入收官，曾經是最大「糧倉」的中海譽城，2016年可售貨量已經難以獨挑大梁。
據項目銷售人員介紹，中海譽城洋房產品僅剩最後一棟南苑A11-2棟尚有貨量在售，「最後的洋房產品都是大面積戶型，這棟賣完就是清盤了。」
對於僅有兩盤在售的廣州中海而言，中海譽城的清盤預告，無疑拉開了中海花灣壹號的銷售攻堅戰。據觀點地產新媒體了解，花灣壹號2016年預計可售貨值將超過100億元。
面對成為頂梁柱的中海花灣壹號，廣州中海將業績押注在競爭激烈的廣鋼新城板塊。2014年2月21日，中海斥資96.98億元，在同一場土拍中奪下廣鋼新城首批出讓地塊中的3宗地塊。
該批地塊隨後被定位為中海地產的「壹號」產品系列，以中海花灣壹號案名亮相，規劃為廣州荔灣區130萬平方米的大型綜合體，項目分為四個地塊開發，物業類型包括住宅、公寓及主體商業綜合體，合共提供超過5000個住宅單位。
不過，這個「壹號」系列的高端定位項目，尚未在廣州市場中收穫喜悅。2015年9月，中海花灣壹號首次開盤，該項目首推公寓售價2.74-2.92萬/平方米，住宅售價2.8-3.2萬/平方米，開盤銷售金額約12億元。
按照拿地時的市場測算，中海花灣壹號3萬/平方米住宅均價幾乎沒有盈利空間可言。扣除配建安置房面積，不計安置房建設成本，其樓面價已超過18000元/平方米。
放在向來以利潤追求為優先的中海地產身上，花灣壹號的入市定價出乎市場預料。但踩在市場高位拿地與板塊入市首作的背景中，以價換量打響品牌似乎也是花灣壹號此時的必然選擇。
據項目方公布數據，2015年中海花灣壹號銷售業績突破20億元。而接近中海地產的相關人士則告訴觀點地產新媒體，截至4月下旬，該盤2016年以來的銷售金額為19億元。
但即便已有近40億的業績在手，隱藏在其背後的單盤局面依然無法忽視。相較於廣州市場中項目數量數以十計的保利、萬科和越秀地產，廣州中海的單盤獨立顯然難以具備能動性。
更具挑戰的問題還在於，在廣州市場容量中，要創造單盤年度銷售百億的業績，幾乎是個從未有先例可循的嘗試。
中海廣州退步集
對於從香港走回房地產市場的中海地產而言，廣州無疑是其華南地區的重鎮。1994年，中海地產以住宅項目錦城花園為起點開始了在廣州的深耕。
然而，時至今日，廣州樓市房企銷冠的標籤還未曾落在中海地產身上。這家以成本控制、利潤突出聞名的企業，在此甚至不止一次陷入項目儲備「青黃不接」的局面。
2009年，中海地產全年在廣州土地市場無所斬獲，彼時手上僅有金沙洲兩個在售項目的中海在2010年面對著土儲不足的難題。不過經過2011年拿下中海譽城的「補給」，2012年廣州中海終於迎來了中海花城灣、中海譽城、中海原山別墅和中海雲麓公館四個新品的陸續面市。
但在土地競拍越發激烈的搶奪中，在拿地方向上趨向穩健策略的廣州中海在近三年開始逐漸步入依靠單個大盤銷售支撐業績的困局。
事實上，未來將獨力承擔銷售重任的中海花灣壹號，已經接近廣州中海的所有土儲。據中海地產2015年年報，其在廣州共有135.8萬平方米土地儲備。其中，中海花灣壹號的總建築面積就達到130.8萬平方米。
2015年，中海地產全年僅在廣州新增花灣壹號一宗配套地塊，土地面積僅約7000平方米，建築面積約26000平方米。
中海地產表示，2015年是集團首次沒有完成年初制定購入1000萬平方米土地的指標，全年新增可供發展樓面面積僅596萬平方米（其中權益部分為591萬平方米）。
對此，除了母公司注資帶來1000萬平方米土地資源外，中海地產稱其2015年拿地策略是其一直在尋找在市場整合加快過程中的併購機會。
2016年3月，中海地產公布整合中信股份旗下地產業務的交易，該筆交易完成後將為其帶來高達約2400萬平方米建築面積的物業。但依靠母公司注資及整合併購，並非是能夠完善所有區域布局的良藥。
有熟悉廣州市場的業內人士對觀點地產新媒體表示，在廣州市場，中信僅有的中信香樟墅等項目剩極少量物業，即便整合進中海地產旗下也並不能發揮補充可售貨量的幫助。
「中海過去對土地的回報率要求比較高，拿地策略比較保守，所以在項目規模上確實和其他對手有差距」。儘管近年來中海在廣州樓市排行中依然能夠名列前十，但和競爭對手的規模差距卻正在無形中擴大。
有接近中海地產的人士就評價，總部集權的組織架構一定程度上也是中海廣州在城市投資布局中的掣肘。相關資料顯示，中海地產當前已設立專業地產、營銷、工程三條線，在布局上的投融資亦由總部垂直管理，而一線營銷管理公司則更多地側重銷售執行。