經常有網友問，沒名額買哪種好？
公寓不要名額，稅費高；小產權交易有風險；回遷房舊改周期長！到底怎麼區分和選擇，這裡給大家普及知識。
一、公寓：
公寓其實是個統稱，有單身公寓、商務公寓、商辦公寓、產業公寓，普通購房者一頭霧水。
公寓的好處是有正規的紅本產權，可以貸款；缺點是首付要5成，利率上浮，而且交易稅費比住宅高。
1、單身公寓：
其實是住宅性質，只是按照公寓的戶型結構設計成單間小戶型。例如萬科第五園和萬科城的單身公寓，寶安的白金公寓，其實就是住宅，限購要名額才能購買，產權也是跟住宅一樣，能落戶、帶學位。
2、商務公寓：
正規的商務公寓，不限購，大多都通燃氣。一般處於城市核心地段及商務中心區 ，配建的商住兩用公寓，房產證上寫著商務公寓。
目前原關內的區域，商務公寓可以申請學位，但是積分類別比住宅要低，而且要求家庭無房證明。
商務公寓在在羅湖、福田、南山可以申請學位，但是類別積分較低，並且要提供深圳市無房證明才能申請學位，比如福田的七街公館、南山的萬科雲城。
要注意的是：商務公寓申請學位，要提供產權證明，及在本市沒有其它住宅類房產的《不動產信息查詢結果單》 （即無房證明）。
3、商辦公寓：
由商業和辦公用途改成的公寓，嚴格來說屬於違規，大部分是LOFT格局、層高4.5-5米，其實都是商辦改的。建公寓賣，開發商可以更大的獲利空間，現在宣傳這種都不說公寓，說商辦產品。
這種公寓戶型實用面積較多，租金收益率比較高。但是嚴格來說是違規，比如龍光玖鑽、佳華領匯、城市廣場，都賣過這種LOFT公寓產品。
4、產業公寓：
工業用地上配建的公寓， 雖然也是不限購，但是必需以公司名義才能購買，說是以後轉讓以公司股權的形式更名。
比如之前的光明峰薈，還有大浪的恆大雲居，單價才賣2萬多，拿來收租還是可以的。但是每年都要交一定的持有稅費，賣的時候接手的也必需是公司，而且轉手稅費也高，所以銷售都會說以後可以按公司股權轉讓。
5、大紅本公寓：
企業自己建的公寓房，單套房沒有獨立的紅本，而是整棟一個紅本，售賣是以租代售的形式轉讓，籤長期合同，轉手也可以開發商這裡更名。例如觀瀾的鴻基新都，小區建設的跟商品房沒差別，戶型2-3房，帶裝修、帶燃氣，也有小區園林，單價2萬多。
公寓的二手交易稅費：
公寓稅費比較高的，這裡把公寓和住宅的稅費對比，公寓契稅都是3%，而且還多重要的一個土地增值稅。
二、小產權：
小產權房：「小產權房」只是一個統稱，原指沒有紅本所有權的房屋。主要包括村委統建樓、村委和開發商合作共建的、村民自建農民房，都屬於小產權房。
綠本：指國土局發放過的綠本，一般是一棟一個大綠本，這種房子無法過戶更名，只認一手業主，這種不建議購房。就跟軍產房一樣，現在部隊都不能更名，梅林關口的翠嶺華庭就是軍產房。
目前深圳的小產權房主要有三種類型：
1、原住村民自己籌資興建的農民樓，這種是最多的。
2、村集體組織在集體用地上建設的統建樓，比較少。
3、開發商出錢，村裡集體出地，合作建設的樓盤，有些小區外觀和商品房沒什麼兩樣，也叫集資房。
小產權房交易：
小產權本身沒有合法產權，交易不受法律保護。
但深圳有這麼多小產權，大部分是地下交易，籤《轉讓協議合同》，然後把原件資料交給新買家，律師樓見證交易過程，大社區的小產權一般還要到物業管理處備案、過水電。
交易流程是很快。基本都是要全款，因為單套沒有產權，銀行貸款和抵押不了。有些新裝修的小產說可以部分貸款，也是以買家的名義申請的信用貸的形式，利息會比較高。
小產權交易流程簡單，轉讓協議其實就像君子協議，不受法律保護，但是在拆遷補償的時候，開發商還是會認這些資料，確認真實使用權人。
嚴格來說，律師見證書，只是見證本人籤字，指模真實有效，內容資料不承擔審查責任。
三、回遷指標房：
回遷指標房，不要名額。簡單理解，就是買待拆遷，跟開發商籤約的農民房。
在舊改拆遷前期階段，原村民把拆遷補償的指標轉讓，以新買家以拆遷戶的名義，直接跟開發商籤《回遷補償協議》，這個有法律效力。等建成回遷後，房子就是買家的名字，這樣才規避限購，也還有租金補償。
這樣獲取住宅商品房，沒有名額，或者外地沒戶口的關注的多，價格通常是片區商品房價格的5-8成，跟舊改項目的進度、位置都有關係，越到籤約後期價格越貴。
交易流程主要是跟開發商股份公司籤《回遷補償協議》，流程相對正規，也是要全款，付款給原業主。
最大風險我覺得是回遷的周期，見過幾個補償協議合同，一般只是約定，取得施工許可2-3年內交房。因為舊改是市場行為，深圳是要100%籤約，才能確認實施主體，就怕釘子戶籤約受阻，所以跟開發商實力也有關係，小的開發商資金都怕耗不起。
空地新房越來越少，現在開發商都想在舊改上分一份蛋糕。
目前的舊改回遷，大部分都是和商品房混合小區，一般會拿出幾棟來搖號選房，然後剩下的再賣。所以有一些舊改小區剛開盤，就已經銷控了一些，比如去年的中洲灣就是這樣。
四、綜上所述：
1、公寓要分清是哪種公寓？公寓購買流程簡單，但是轉讓稅費較多，而且因為附加的落戶、學位欠缺，升值潛力一般。
要注意產業公寓要公司名義購買，有持有稅費，轉讓麻煩；大紅本公寓單套沒有房本，以租代售，就怕開發商拿去抵押，這兩個選擇更要謹慎。
2、小產權水更深，一是交易不受法律保護，第二房源難篩選，不懂的很難買到好的價格。優點是出租收益比較高，相比公寓轉讓沒什麼稅費，有些家庭看著租金每年提高，買不起商品房的，或者不想月供壓力的會考慮，還有的想長期買來搏拆遷。
3、回遷指標房，簡單理解就是舊改規劃待拆遷的農民房，可以跟直接開發商籤補償協議，相當於開發商給確權，還有補償的面積是確定的，價格也比農民房要高。也是要全款，最大風險是周期進度，沒名額、特別外地的一些投資客買的多。
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