小產權房，這個已經在封閉狀態下發展了10年的灰色市場，由炒房客、買房人、租房人、開發商和村政府等參與方，串聯成一條完整的利益鏈。近期，在中央部委「清理整治」的嚴打風聲下，部分小產權房穿上了華麗的馬甲，變身「生態莊園」、「養老公寓」，用「以租代售」的模式繼續鑽營。
村委會頒發房產證
按照國土部執法監察局巡視員王宗亞的解釋，小產權房是佔用農村集體土地建設，並向農村集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，不受法律保護。
雖然沒有確切統計，但經過10年隱蔽發展，北京估計已是全國小產權房規模最大的城市。SOHO中國董事長潘石屹曾透露，兩年前小產權房就涉及超過30萬家庭，主要集中在昌平小湯山、通州張家灣、房山良鄉等地。
今年全國兩會前後，包括部長徐紹史在內的國土部相關負責人曾數次表態,將對小產權房進行試點清理，為下一步大規模全面清理做政策準備。但這似乎絲毫沒有動搖小產權房的銷售。
在昌平沙河水庫旁，有個名為「水岸莊園」的項目。銷售員雷小姐介紹，項目有160到200平方米的疊拼別墅在售，50年產權，每平方米7280元起。「我們屬於村民回遷房，剛開盤不久，賣得非常火。」
對於記者提出的「產權無保證」的擔憂，雷小姐表示，開發商已經和村裡達成協議，「將來交房時，您會拿到村委會頒發的房產證，和回遷村民享受同等權利，可以繼承，也可以買賣。」
以租代售「生態莊園」
從公交昌59路崔村東口站下，一條寬闊的公路邊，林木掩映的地方，就是昌平區崔村鎮生態觀光園。
園內，一個個狹長形的大棚，以類似商品房的方式橫豎排開，每個大棚旁連著一間約15平方米的平房。「這些大棚分400平方米和800平方米兩種，一期共200套，年底交房。我們出售30年的承包權，承包價從15.8萬元到25.8萬元不等，物業費是400平方米、每年1600元。」銷售員李女士帶記者參觀了用竹子擴建出來的三居室樣板間，「我們交給您的是毛坯房，您可以根據自己的喜好裝修、擴建。」
在一張類似銷控表的展板上，紅紅綠綠的圖標已經貼滿了三分之二。「最近很好賣，這些都是已經籤完合同或者交了定金的，400平方米的還剩下10來套可挑選。」
當記者又提出「小產權房不安全」時，李女士說，「我們是和崔村鎮南莊村承包的農民集體用地，您和我們籤署的相當於是租賃權，並不是買賣，至多就算打了個擦邊球。」
而在另一個小產權房項目——昌平鄭各莊村的「養老國際公寓」，銷售方用「70年會員制」的模式，變相銷售房屋使用權。
小產權房會「轉正」嗎
「您放心，這麼一片房子，許多人住著，絕不會隨便拆除的。」在走訪中，每位銷售員的回覆都是同一個版本。
「我認為，小產權房『轉正』的可能性半點兒都沒有，因為開了口子就如洪水猛獸，中國房地產就完蛋了。」高策地產顧問機構董事長李國平公開表示。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波的觀點則是，小產權房要分情況。「比如，用地雖然都是集體土地，但有集體建設用地，有村民宅基地的，也有佔用基本農田的。佔用基本農田的肯定要拆。如果建設用地規劃和施工都有許可，又是在集體建設用地上開發的，從項目手續角度上看，就不能都說是違法違規建設。」