物管行業被社會和資本市場認可，讓今年來房企分拆物業公司上市提速。
有別於其他公司魚貫而入直接扎堆赴港，恆大物業選擇在招股工作即將開展前就市場關注的熱點問題進行回復。
11月22日下午，恆大物業通過網絡直播方式召開了上市新聞發布會，執行董事兼總經理胡亮和兩位執行董事兼副總經理安麗紅、王震組成「鐵三角」陣容亮相。
這場「真心話大冒險」最直觀的成效在於透過招股書的一片數字矩陣，讓市場看清了這家公司的縱深與外延。
募資超百億
據會上透露，恆大物業IPO發行定價為每股8.5港元-9.75港元，招股時間為11月23日至11月26日，預計12月2日在港交所掛牌交易，股票代碼6666。這也意味著，從9月29日遞交招股書到上市交易，恆大物業僅用了64天，再度刷新行業紀錄。7月弘陽服務歷時106天即完成上市已是今年排隊上市的物管企業中耗時最短，而恆大物業的周期相較弘陽服務又縮短了42天。
8月上市前，恆大物業臨門一腳引入了紅杉資本、中信資本、雲峰基金、騰訊控股等14家戰略投資者，而今其身後的「親友團」陣容進一步擴大，據會上介紹，目前已有23家基石投資者確認參與恆大物業此次發行。以價格區間終端計算，基石投資者合計將包攬約7.9億股發售股份，相當於總發行規模的48.7%。王震表示，這些新股東的加入給公司業務發展提供了更加豐富的潛在資源，發展創造了更加廣闊的潛在空間，圍繞著未來彼此間的合作空間，將「探討建立靈活多樣的合作關係」。
每股8.5至9.75港元的發行定價也意味著恆大物業IPO將會籌資137.7億至157.95億港元，最高募資額度有可能超過此前市場預計的20億美元，也是今年以來上市物業企業的最高值。以此計算，恆大物業的預估市值則將達到918億至1053億港元，在目前已上市的物管起企業中排名第二，僅次於碧桂園服務。
對於募資後的用途，管理層給出了詳解，「計劃將募資的65%用於戰略性的收購和投資，15%用在增值服務的擴張，8%用於信息化技術的優化及設備設施的升級，2%用於人才招聘與發展，10%用於運營資金和一般用途」。
高增長可否持續？
開場的介紹中，管理層將恆大物業定性為目前中國規模最大、增長最快、地域覆蓋最為廣泛的物業服務龍頭企業之一。
為了讓這一定性更具說服力，胡亮給出了近幾年來的數據支撐：恆大物業總收入從2017年的43.99億元增長至2019年的73.3億元，年複合增長率達到29.1%。今年上半年，該公司的總收入為45.6億元，同比增長31.7%。同時，3年間毛利潤複合增長率達到101.4%，淨利潤複合增長率則為195.5%。
截至2020年上半年，恆大物業已經布局覆蓋國內超過280個城市，已經籤約並且服務項目1354個，總在管面積約為2.54億平方米，籤約面積為5.13億平方米。
安麗紅將恆大物業過往的高增速歸功於業務持續增長帶來的規模效應、標準化的管控體系、科技賦能手段管控項目實現降本增效以及優化業務布局，力推社區增值服務的業務發展等幾個方面。對於這一增速是否可持續性，她給出了肯定的答覆。
65%募資用於收併購
2017年至2020年6月30日，恆大物業來自於恆大集團的在管面積分別為1.38億平方米、1.83億平方米、2.34億平方米以及2.51億平方米。而來自於獨立第三方物業開發商的在管面積僅有20萬平方米、40.1萬平方米、82.2萬平方米以及102.4萬平方米。
依託於母公司恆大集團的高速發展，恆大物業體量增速顯著，但高度的依賴也讓市場擔心恆大物業自身的造血能力。
面對《國際金融報》記者的提問，胡亮坦言，雖然項目多數源自於母公司所開發，但實際交付後，服務對象則是千家萬戶小業主。他給出一組數據，以整體收入來統計，2017年來自於獨立第三方的業務佔比為55.8%，2020年上半年增長至64.1%，獨立第三方的收入佔比不斷持續在提升，母公司的關聯收入逐年降低，整體收入結構不斷在優化。
至於收併購方面的動作，胡亮對《國際金融報》記者表示，公司2019年就開始關注對外拓展和收併購市場，今年6月份正式成立了投資拓展團隊，6-9月完成了對5家區域型獨立第三方物業公司收併購的動作，總計將帶來772萬平方米左右的在管面積。他說：「上市後將加大力度在對外拓展和收併購方面。65%的上市募資也將用於此處。」