剛剛過去的2019年，「房住不炒」是全年度的整體趨勢。但到了年末，部分城市或者區域，為爭搶人才，實行「因城施策」「因區施策」在購房、落戶方面，逐漸向人才定向放開。
其中，廣州花都、黃埔、南沙相繼拋出「橄欖枝」，優化人才購房政策。對於南沙和黃埔這2個限購區來說，重點項目建設平分秋色，黃埔有中新廣州知識城、科學城加持，南沙有靈山島尖、自貿區政策光環加身。在新房房價方面，黃埔區門檻更高。而花都雖遠離城中心，但房價處於低位、也成為部分剛需者「曲線救國」、落腳廣州之地......
每個購房者心中都有一把秤，選擇南沙、黃埔還是花都，三區的區域購房前景如何？從限購政策、交通、經濟、土地、樓市情況等購房要素來PK，或許可以給你答案~
最新房價 數據來源：鏈家
最新樓市政策
廣州三大區域為搶人才放大招
從12月黃埔、花都和南沙公布的人才優化政策來看，黃埔連續工作半年的各類人才可限購一套房。持有廣州綠卡人才者其父母、配偶父母、成年子女等均可在黃埔區限購一套。
南沙符合條件的本科學歷者，可不受戶籍、社保、個稅限制，在南沙購買首套房。
花都，申領「人才綠卡」後，在花都購房可不受戶籍、社保限制。其中一項就規定了具有碩士學位、或具有「985工程」或「211工程」普通高等教育本科學歷並有學士學位的人才，可申請「人才綠卡」。
如此看來，非廣州戶籍購房者想在南沙置業，至少需要有一個本科學歷。而花都對本科學歷的要求更為嚴苛，如果是大專學歷則需要花都企業單位擔任中高層或骨幹技術人員，可見花都新政還是主要從引進人才、發展產業的角度考慮。
黃埔新政要求連續工作半年以上，而且是認定的人才。作為廣州中心六區之一，黃埔庫存量並不算高，去化周期全市最短，此次優化人才購房政策最主要還是佔領大灣區的發展先機，而不僅僅是為了賣地賣房。
限購政策難易度對比：
南沙：★★★
黃埔：★★★★★
花都：★★★★
新房交易＆庫存
黃埔新房成交最多 南沙漲幅最大
新房網籤量往往能反應一個區域的樓市熱度。從12月三區優化人才限購政策後，首周新房網籤數據來看，黃埔區限購優化後首周一口氣成交592套，在優化限購的三個區域中居於首位，漲幅31%。南沙在人才政策優化後首周成交342套，環比前一周漲幅達72%，在三區中漲幅最大。而花都人才政策較為嚴苛，限購政策優化後，成交套數沒有受到太大影響。
再從12月三區優化人才限購政策後半個月（2019年12月23日-2020年1月5日）的新房網籤數據來看，黃埔成交了757套遙遙領先，南沙成交406套，而花都僅僅成交269套。
從近期公布的廣州各區庫存和去化周期數據來看，黃埔庫存僅43.5萬㎡，去化速度最快，僅僅5.2個月。南沙庫存充足，達117萬㎡，去化周期需要10.6個月。花都去化周期最長，超過14個月。綜合來看，黃埔區新房樓市更受購房者青睞，樓市熱度高，而花都較為平靜。
新房交易熱度＆去化速度對比：
黃埔：★★★★★
南沙：★★★★
花都：★★★
經濟
南沙GDP增速蟬聯第一 黃埔緊隨其後
從政府公開數據來看，廣州11區前三季度GDP增幅最大的為南沙，達10.3%，這也是它今年連續第三個季度增速領跑；而黃埔也不甘落後排名第三，增速為8.3%，暫時落後於南沙。花都GDP增幅為6.2%。
數據來源：政府公開數據
在一般公共預算收入方面，今年4月廣州市11個行政區公開的區級財政預算中，黃埔區以325.11億元「霸榜」。南沙的一般公共預算收入為234.3億元，排在全市第二，花都則未破200億元。
數據來源：政府公開數據
值得一提的是，2019年1月25日，廣州市發改委公布廣州2019年重點項目計劃，592個項目總投資30877111萬元。按數量來排序的話，分為四大梯隊：
一、南沙（67）、番禺（58）、黃埔（54）；
二、海珠（47）、花都（47）、增城（41）；
三、天河（39）、白雲（38）；
四、荔灣（26）、從化（24）、越秀（11）。
從2019年重點項目計劃分布來看，黃埔和南沙都處於第一梯隊，重點建設項目分布為67個和54個，花都則處於第二梯隊，重點建設項目47個。綜合來看，黃埔和南沙區的吸金能力平分秋色。
吸金能力對比：
南沙：★★★★
黃埔：★★★★
花都：★★★
軌道交通
黃埔軌道交通規劃佔上風
業界有言，地鐵一通，黃金萬兩。對於一個區域來說，地鐵、高鐵等軌道交通，在方便居民出行的同時，對區域經濟、人口流入以及樓市發展都有不可估量的影響。
在三個區域中，黃埔軌道交通佔據上風，建成通車及規劃的地鐵數量多。
已通地鐵線路：地鐵5號線、6號線、13號線、14號線支線以及21號線
在建地鐵線路：地鐵7號線二期以及13號線二期
地鐵7號線二期主要經過番禺區、黃埔區，共有11座車站。地鐵13號線二期從西到東經過白雲、荔灣、越秀、天河和黃埔5個區，沿途設23個站點。
規劃+在建有軌電車：黃埔有軌電車1號線已於2017年在長平地塊動工。黃埔有軌電車2號線北起地鐵香雪站，南至地鐵13號線南崗站。黃埔有軌電車3號線，南起港前路與烏湧交匯處，北至香雪大道北。
黃埔還規劃新增有軌電車2號線、3號線、4號線、7號線、8號線、9號線，以及臨江大道—魚珠線，與黃埔共用一條線路，是目前公布的唯一一條「跨區」有軌電車線路。
南沙目前正在建設的地鐵線路有地鐵18、22號線。截至到11月，地鐵18號線土建工程累計完成44%；地鐵22號線土建工程累計完成32%。
除了兩條地鐵線，南沙此前發布的《南沙慶盛樞紐區塊控規深化及城市設計》顯示，慶盛樞紐片區將是粵港澳大灣區重要的科技創新節點，項目具備「四線交匯」的優勢，可連接已開通的廣深港高鐵慶盛站和廣州地鐵4號線慶盛站。規劃中的地鐵22號線和知南線也會在該處設站。
花都目前通車地鐵線路較少，已通地鐵僅有9號線，但在出行方面，可通過高增站換乘地鐵3號線前往天河區、白雲區。
根據花都區政府通過的花都中軸線CBD控規方案，花都CBD將興建HD1和HD4兩條有軌電車線路，並與公交站首末站或停靠站進行銜接。
值得一提的是，基於「40分鐘廣清兩地中心城區軌道直聯」、「構建廣清1小時生活圈」等目標，9月發布《廣清軌道交通銜接概念規劃》涉及的草案示意圖顯示，花都將規劃地鐵18號線、24號線、29號線。
軌道交通對比：
黃埔：★★★★★
南沙：★★★★
花都：★★
土地市場
南沙土地成交金額破300億元
春江水暖鴨先知。從開發商的拿地喜好，可以一窺未來樓市發展的風向標。
據樂居統計廣州公共資源交易中心數據顯示，2019年度南沙商住、商業用地出讓總面積達106萬平方米，攬金336.72億元，出讓的17宗土地中宅地佔據11席。吸引了綠城、美的置業、粵海、金茂等房企布局。
在黃埔區成交的18宗商業、商住用地中，入帳212.3億元。僅有3宗宅地，其他均為商地，吸引了合景泰富、雪松控股、萬達、廣州日報、時代中國、廣州地鐵等企業入駐。
2019年花都出讓宅地4宗，總出讓面積247870㎡，總成交金額64.43億元。流拍或終止出讓三宗。
在廣州出人才買房優化政策的三大區域中，花都或因新房庫存充足，推地熱情不高而土拍較為冷淡，南沙和黃埔的土地市場則較受房企青睞。
土地金額對比：
南沙：★★★★★
黃埔：★★★★
花都：★★
新房市場
南沙新盤多 黃埔價格高 花都有筍盤
黃埔
目前黃埔區在售新盤大約20個左右，在售均價在2-4.5萬元/㎡不等。其中知識城附近坐落時代印記、保利拾光年、萬科幸福譽、時代天韻、招商雍景灣、龍湖·雙瓏原著等6個新盤，均價在2.1-2.5萬元/㎡左右，戶型涵蓋建面約62-140㎡二至四房。
知識城在售新盤一覽
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南沙
南沙目前在售新盤超過40個（如有遺漏，歡迎補充），在三個區域中排名首位，房源選擇更為豐富，均價在1.8-2.5萬元/㎡左右，仍有部分新房價格處於「1字頭」。
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花都
在售新房方面，花都目前有超過32個在售住宅新盤（如有遺漏，歡迎補充），均價普遍在2-2.5萬元/㎡，如裡城樾公館、路勁天雋峰、陽光城蘭園·翡瀾花園等盤，僅有個別新盤均價超過3萬元/㎡，如靠近區府板塊的奧園譽湖灣。
由於距離廣州市中心較遠，花都有不少新房均價仍為「1字頭」，如碧桂園·泊岸、雅寶新城、雅寶新城、新鴻基御華園等盤。
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寫在最後
由於擁有利好政策以及灣區機遇加持，黃埔和南沙的吸金能力不相上下。但由於黃埔屬於中心六區之一，軌道交通規劃、與珠江新城的距離都更佔上風，但新房均價破3萬元/㎡，購房門檻更高，而南沙新房均價仍在「2字頭」左右。
而花都雖遠離城中心，各個購房要素排名較後，但優勢是其房價處於低位，在花都附近工作、購房資金不夠充裕的置業者不妨考慮。
廣州樂居
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