眼下，燕郊的房價進沒進入最低點不好說，不過，10月份，東方夏威夷一套360平米的別墅，1440萬成交了，單價39955元/平米，打破了該小區成交總價960萬的記錄，且成交周期僅48天。
近期，燕郊二手房成交量漲價跌。據貝殼網數據統計，10月份燕郊二手房成交276套，其中住宅247套，公寓29套，環比9月份252套（住宅227套，公寓24套，地下室成交1套）上漲8.7%，成交均價環比9月（16983.13元/平）下降1.90%。
貝殼網10月份燕郊各小區成交量排名前三的，分別是天洋城、燕京航城和上上城5期，成交量分別為23、20和12套，成交均價環比9月分別下降了2.85%、0.80%和0.45%。
10月份成交單價排名中，東方夏威夷那套360平的別墅毫無懸念地搶佔了第1名、星河185一套2室1廳，以24695元/平米的單價位居第二，還有一套美林君渡的4室2廳，單價23007元/平米排名第三。
燕郊的樓市，本質上是一支股票。因為地域小，很容易受到政策、規劃、人口變化的影響，所以燕郊的價格，這幾年間，幾次大起大落。 現在的市場更需要點耐心。
在環京區域中，燕郊無疑是最熱門的，核心價值在於北京人口外溢。近年來，燕郊本身的建設和成長，外部環境的改變，限購政策的鬆綁，都會帶來新的機會。今後5年，對燕郊影響最大的將是通州。
通州作為北京「一核兩翼」中的重要」一翼「，副中心崛起已經近在眼前，環球影城、運河商務區等千億級產業集群，以及北京城市副中心站、安貞醫院、北京兒研所等等資源，都在向副中心聚攏。未來五年，是副中心超速發展的關鍵期。
北京市十四五規劃裡，通州與北三縣聯動發展，在交通的串連、就業崗位的輻射、醫療資源的輻射、居住功能外延、人口流入等方面的影響，五年後將肉眼可見。
燕郊最大的發展痛點是交通。每到重大節點，進京通道就會堵塞，每每看到排隊進京的擁擠隊伍，想在環京安家的人就會打退堂鼓，這也是已經在燕郊購房安家的人心裡的痛。
2025年前後，平谷線開通，京唐城際已經通車，市域郊鐵路應該也已經連通，燕郊與副中心之間的交通往來更加密切通暢，軌道交通的便利也能大大減輕檢查站帶給燕郊人的難以言說的傷痛，大大提升燕郊的居住品質。
屆時，通州還將成為北京另一個醫療資源集聚高地，北京兒研所、友誼醫院通州院區、東直門醫院通州院區、安貞醫院通州院區、北京大學人民醫院通州院區、潞河醫院、通州區中醫醫院、新華醫院、通州區中西醫結合醫院等將齊聚通州，全面輻射並服務於北三縣人，間接提升北三縣人的就醫條件。
當下的燕郊，居住在此的北漂，主要受國貿CBD的帶動；2025年左右，伴隨副中心產業群的崛起，通州將成為為北漂工作的另一個聚集地，其中必然會有相當一部分就業者，將居住地選在距離近、房價相對較低、交通又最便利的燕郊，補充燕郊樓市的剛需人群。
再者，在承接北京非首都功能疏解過程中，越來越多的北京企業在燕郊落腳，極大提升了燕郊的就業環境。
燕郊的樓市，早已告別「短平快」的獲利期，今後比的是大家的耐性，誰能長線持有，誰就能笑到最後。