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導讀：新政正讓燕郊這座小城鎮逐漸恢復冷靜。
來源丨21世紀經濟報導（jjbd21）
記者丨王營、周圓北京報導
一個周末的上午，燕郊福城上上城五期項目內，一家中介門店的員工照常在門前集訓喊著口號。「好，很好，非常好！」這個高密度的龐大小區內，進駐了多家大小型二手房中介。西裝革履的中介員工時常穿梭在小區內，電梯內也貼著各種二手房廣告。
在鏈家官網，可以看到這個小區1040套房源的成交數據。最新一套房源的成交日期是4月13日，成交單價為28410元/平方米。鏈家網數據顯示，福城上上城五期小區在去年4月份平均成交價格為15702元/平方米。
3月21日，廊坊市發布新的限購政策，將廊坊市主城區、三河、大廠、香河、固安和永清列入限購範圍，非本地戶籍購房首付提高至50%，且只能購買一套住宅，並要求繳納一年的社保或個稅，而且實施認購認貸雙重限購。
4月5日，三河市出臺限購實施細則，對二手房交易要求：實際成交價高於指導價按照實際成交價網籤，實際成交價低於指導價，按照指導價網籤；而且對計稅價格進行明確，進一步提高二手房交易成本。
從高溫到冷靜
鏈家銷售人員李文明顯感受到燕郊樓市的降溫。
「三月份是市場的一個高點，成交量和價格都很高。3月21日，政策調整，將非本地戶籍購房首付從30%提高到50%後，很多客戶拿不出這麼多首付，我們就只能協商違約、退換中介費等。」
李文清晰地記得，3月份，不少業主二手房源掛牌價非常高，福城上上城五期中的一些房源報價超過了30000元/平方米。新政出臺後，4月基本回落到市場價，掛出來的價格在28000元/平方米。
「在4月初，價格開始平穩一些，成交價格下降了一點。最近這段時間，燕郊這邊二手房價格有一些鬆動，部分的房價可以談。但和北京不同，由於燕郊二手房總房款相對較低，能談下來的幅度也有限，議價空間大概在5-10萬。不過，還是得根據實際情況來決定。現在出售的業主，都很靠譜，都是急著換房或者急用錢才賣房的。」他這樣說道。
除了價格，李文也感受到成交量在降溫。他向21世紀經濟報導記者提供了燕郊地區292名中介的內部聊天記錄。
4月23日（周日）至今，群內顯示每天只有一單籤約交易。分別是：23日，憶江南小區，面積為46.65平方米，成交價格137萬元；24日，福城上上城五期，86平方米的兩居室，成交價格230萬元；25日，東方夏威夷南岸，126.95平方米的三居室，成交價格為399.5萬元。「3月份，僅我們店面每天都能至少成交幾套，現在與那時候沒法比。」李文感慨稱：「現在賣房的客戶中有一部分是投資業主，也有自住的業主，總的來說是一些低價出售房子的業主，都是急著用錢。」
中介人員郭良也明顯感到市場觀望氣氛濃厚。「4月份，受政策影響，價格開始回落。整體價格有一些降，一些著急出售的業主降幅比較大。平均來看，每平方米降幅在1000-2000元左右。我了解到很多客戶都還處於觀望狀態。」
進入盤整期
燕郊鎮，隸屬於河北省三河市西市區，北臨三河市高樓鎮，距市政府所在地三河市泃陽鎮25千米，距北京市區30千米。西部與北京市通州區潞城鎮、西集鎮、宋莊鎮隔潮白河相望。面積105.2平方千米，人口120多萬人。轄55個行政村。
受地緣因素影響，不少北漂剛需人群將燕郊定為首次置業起點。同時，寬鬆的購房政策也吸引了不少投資客。根據搜房評估網統計，燕郊二手房均價已從2016年2月的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右，並在3月調控前房價達到歷史最高點；據安居客網提供的數據，燕郊3月二手房均價28059元/平方米，環比上漲1.96%，比去年同期上漲66.86%。
如前所述，緊接著廊坊市和三河市相繼出臺限購細則。雖燕郊調控嚴厲程度不及北京，但新政也對當地樓市產生了一定衝擊。
整體來看，樓市開始高位盤整，購房者關注度也在下降。據安居客統計，該網站燕郊二手房瀏覽量自4月5日後出現明顯下降，截至4月13日瀏覽量跌至近一個月來最低點，較4月5日瀏覽量下降近四成。據安居客房產研究院統計，燕郊熱門小區天洋城4代的安居客瀏覽量在4月7日達到小高峰後開始下滑；房價也從一個月前高位一路下震，截至4月13日環比下降超兩成。
一些投資客甚至開始轉移目的地。燕郊首爾甜城中介人員告訴21世紀經濟報導記者，「我這邊有一個業主想賣了首爾甜城去海南投資買房。因為需要周轉資金，他將房源單價從原來的35000元/平方米，降到了33000元/平方米。」
偉業我愛我家副總裁胡景暉分析道，2015-2016年包括北京在內的一線城市房地產市場的火熱，刺激了一線城市周邊縣市房地產市場量價齊漲，受益於北京大量外溢的購房需求，三河、大廠、香河、固安等熱門區域的樓市持續火熱。2016年9月30日北京出臺「京八條」收緊樓市調控後至今年3月初，為了抑制北京外溢購房需求和投資投機需求對環京樓市交易量價的助漲，包括廊北三縣、涿州、淶水、武清、懷來等多個環京縣市均出臺了限購政策；3月17日北京進一步加碼樓市調控，堪稱史上最嚴，受此影響，將會有更多外溢購房需求和投資投機需求湧向環京的熱門縣市，為了遏制北京外溢購房需求對環京樓市的炒作助漲，3月21日廊坊加碼樓市調控。
胡景暉認為，此前過熱的環京樓市也將迎來降溫潮。
中原地產首席分析師張大偉認為，燕郊是一個特殊的房地產市場，作為一個行政級別連城市都不算的小鎮，人口數量已經超過少數省會城市。此前房價地價高漲，將會透支北京溢出產業落地燕郊的可能性。未來交通等利好變現對燕郊來說，有助於緩解其交通壓力，也有助市場平穩。但整體看，本輪嚴格調控政策將使燕郊樓市進入盤整期，預計房價會有10%左右調整可能性。
延伸：北京法拍房也被納入限購範圍
北京市對調控的決心絲毫不減，能撿漏的法拍房也被納入調控範圍。
北京市半官方自媒體【京房字】發布消息稱，近日，與「法拍房」有關的幾個部門，包括北京市住建委、北京市高級人民法院、北京市規劃國土委召開會議，就「法拍房」的購房資格問題進行了研究，明確了「法拍房」納入限購的相關事項。三部門明確，將住建部門對競拍人購房資格審查納入北京市司法競拍流程。法院競拍房產為納入北京市限購政策範圍內、且競拍方為自然人的（個體工商戶、個人獨資企業視同自然人），要求競拍家庭或個人符合本市限購政策。
主要有以下幾個主要的點：
1、法院在公開發布的拍賣公告中應明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則將不予辦理產權登記手續。
2、拍賣成交後，買受人應向住建部門申請審核其購房資格，審核通過後法院方可向其出具《協助執行通知書》（以下簡稱《通知書》），各區不動產登記部門依據《通知書》按規定辦理產權登記手續。在法定期限內，買受人未能完成資格核驗的，法院應在《通知書》中載明「買受人須通過購房資格核驗後，方可辦理產權登記手續」的相關內容，各區不動產登記部門依據《通知書》及資格核驗查詢結果通知單按規定辦理產權登記手續。
也就是說，將來「法拍房」的競得人，先要和一般購房一樣，向提交購房資格審核，審核通過了之後，才能拿到法院的相關通知，才能去不動產登記大廳辦理產權登記。
3、競拍房產不在限購範圍內的，由住建部門為買受人出具房屋未納入限購範圍告知單。
所謂「法拍房」，是指遭法院強制執行的房產。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。拍賣前，法院相關的網站上會公布拍賣公告，一般法院是將房產委託給拍賣公司，拍賣公司再公開競買。在實際操作中，對於司法拍賣的房屋，不受限購的限制。雖然「法拍房」的數量不多，但也成為了一些「房蟲」鑽空子的工具。他們可以通過參與司法拍賣，不受限制地獲得房產，再通過正常二手房渠道賣出來牟利。
21君
你又認為燕郊的房價會有多大幅度的調整呢？
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本期編輯黎雨桐