本報實習記者 黃瓊 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者袁曉瀾 深圳報導
畢業季效應從每年年初就開始蔓延。體現在全國租金水平上，是從2、3月開始的全國房屋租金逐月攀升。從今年3月起，深圳市各區的租金也輪番上演了一波漲租金大賽。至目前來看，全國租金均價上漲幅度縮小，上漲趨勢仍保持。
教育部數據顯示，2019年全國高校應屆畢業生約834萬人。其中相當一部分人選擇在一線和新一線城市就業。以北京為例，根據統計，北京從業人員從2004年的850多萬增長至2017年的近1250萬，年均增長就業規模約30萬。30萬就業的主體人群為新畢業的大學生，可以說他們是北京經濟增長和產業轉型的新鮮血液與基礎力量。
每年新增的畢業生除工作問題外，居住也是一個值得關注的問題。近期《華夏時報》聯合諸葛找房獨家發布了《2019年畢業季租房大數據報告》（後簡稱「《報告》」），詳細解讀了2019年畢業生的租房選擇。
在《華夏時報》與諸葛找房聯合發布的關於畢業生租房的調查顯示，隨著品質服務受追捧，長租公寓正在成為越來越多的畢業生們的新選擇。《報告》顯示，在畢業生群體中，四分之一的畢業生傾向於選擇選擇長租公寓或酒店式公寓。但是受實際情況的約束，長租公寓供應體量相對較小，租金相對較高等原因成為阻擋部分畢業生的門檻，在畢業生實際租房行為中，僅1成租住長租公寓，且在選擇長租公寓的群體中，大部分為分散式公寓住戶。
樂乎公寓創始人&CEO羅意向《華夏時報》記者表示，從產品上來說的話，長租公寓運營商運營的產品可能是好於整個普租的。但是，從性價比的吸引力來說，對畢業人群的這個租房預期來看的話，還有一定的空間。
畢業季帶動全國租金升溫
租賃市場方面，據《報告》數據，2019年6月，全國大中城市租金掛牌均價為44.24元/平方米/月，環比上漲0.20%，與上月相比租金繼續上漲，漲幅收窄。6月隨著畢業季的帶來，畢業生租房需求集中釋放，帶動6月租賃市場價格整體走高。一線城市的價格上漲表現更為明顯。
監測的20個重點城市2019年上半年租金均價累計上漲1.67%。其中累計上漲城市15個，累計下跌城市5個，上半年租金均價一線城市上漲更加明顯，半年累計上漲達3.41%，重點二線城市半年累計上漲0.67%。
5、6月份隨著畢業季的到來，各城市畢業生租賃需求陸續釋放，供需兩旺的市場局面，拉動了租賃成交量的回暖。但由於整體租金均價已處相對高位，漲幅有所收窄，各城市變化各異。總體來看，推動租金上漲的因素有季節性租賃小高峰，歸根仍然是人口流入導致租房需求增加。近年來熱點城市人才引進力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進一步增強，人口流入導致租房需求增加。
《報告》數據顯示，深圳3、4月份租房小高峰緩解大量租賃需求，5、6月份租金均價小幅回落。北京、上海租金均價均呈現連續上漲趨勢，與二線城市相比，一線城市租賃市場熱度持續時間較長。部分二線城市例如成都、鄭州、南京等城市畢業季行情先行，5月租呈上漲態勢，6月漲幅收窄。而西安等城市租賃市場升溫相對滯後。北京、上海則保持較強的人口吸附能力，需求的持續釋放帶動租金價格穩定上浮。總體而言，大部分城市6月租金均價上漲，畢業季需求釋放帶熱租賃市場，但漲幅收窄，畢業季行情持續時間較短。
諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖對《華夏時報》記者表示，隨著6月份畢業季的臨近，一線城市有較強人才吸附能力，租房市場需求端釋放，租金有一定上漲。
楊雅靖介紹道，上半年春節過後傳統租賃小高峰，5月末開始租賃季。租金價格上漲多是因為傳統租賃旺季帶動，這類租賃旺季往往流動人口多的城市表現更加明顯，一線及新一線人口吸附能力更強，租賃需求旺盛。但半年趨勢來看漲幅已經趨緩，上漲動力略顯不足。與去年相比，非理性因素剝除，市場供給增加，租賃市場整體穩定。
「大城市的一張床，還是老家的一套房」是很多畢業生在現階段最糾結的問題。他們憧憬著在大城市收穫一份高薪的工作，期待著與這座城市來段永不謝幕的演出，但租房，成為他們要面臨的第一道門檻。選擇在哪個城市開始工作生活，租在什麼地段，周圍是否有地鐵和公交車站，距離公司有多遠，都是租客們在租房子是要考慮的重要因素。尤其是在一線、新一線這種城市工作生活，生活成本高、工作節奏快、機遇與挑戰並存的城市，去與留的選擇雖說是個人意願主導，越來越多的畢業生們也意識到，這也與現實情況有密切關係。
僅一成畢業生租住長租公寓
在長租公寓興起的這兩年，定位品質青年社區的集中式公寓收到畢業生的青睞，公區健身休閒、Wi-Fi、飄窗、進入式衣櫃等房間設計精準的戳中年輕人需求點。《報告》數據顯示，在畢業生群體中，四分之一的畢業生傾向於選擇選擇長租公寓或酒店式公寓。
但值得一提的是，大部分選擇長租公寓的租房群體，對品牌並沒有過多忠誠度，甚至很多畢業生對長租公寓的品牌區別並不了解或抱持無所謂的態度。
與此同時，理想與現實的差距也體現在，由於長租公寓供應體量相對較小，租金相對較高等原因，在畢業生實際租房行為中，僅1成租住長租公寓，且在選擇長租公寓的群體中，大部分為分散式公寓住戶。而作為長租公寓的運營商的一員，羅意對《華夏時報》記者表示，畢業生是十分重要的客源，很多品牌商都會傾向對整個的租賃青年人群，包括大學生畢業生，去做相應的營銷政策，同時也需要增加更多的供給。從產品上來說的話，長租公寓運營商運營的產品可能是好於整個普租的。但是，從性價比的吸引力來說，對畢業人群的這個租房預期來看的話，我覺得還有一定的空間。
和普通住宅租賃相比，長租公寓的確具備裝修更好、配套更齊全、服務品質更高等優勢，租金價格相對高也是合理的。但對於畢業生來說，經濟尚未完全獨立，很多人在選擇的時候不得不退而求其次。
《報告》顯示，畢業生租房的租金水平相對較低，大部分人關注價格區間集中在5000元以下。月租金在2000元以下的佔比達到7成以上。出於經濟因素的考量，亦有38%的畢業生選擇合租，在合租房型中，近半的用戶為三戶合租，其次為兩戶合租，佔比達26%。這與租賃市場二居室、三居室戶型供應較多有關。合租群體在房間類型選擇方面，超4成畢業生選擇普通次臥，26%的畢業生選擇帶陽臺或獨立衛生間的主臥，另有16%的畢業生選擇價格較低的隔斷間。
事實如此，戴德梁行調查發現，五大品牌公寓（魔方公寓、龍湖冠寓、萬科泊寓、城家公寓、世聯紅璞集中式公寓）在調研城市中的租金範圍為23.3元/平方米/月-659.3元/平方米/月。分城市來看，僅北京、上海的平均租金高於150元/平方米/月；深圳、杭州、南京介於100-150元/平方米/月；其餘城市大部分處於50元-100元/平方米/月的範圍內。
以廣州為例。五大長租公寓品牌商在廣州的平均租金為95元/平方米/月。而根據廣州市房地產中介協會數據，2018年廣州住宅平均租金為53元/平方米/月，兩者相差幾乎一倍。即使與廣州中高端商品住宅對標，長租公寓租金每平米也要高出10元左右。
針對此類現象，楊雅靖對《華夏時報》記者表示，報告針對全國調研，一部分原因是長租公寓多在熱門租賃城市布局，而畢業生，尤其外地高校流入到一二線城市的畢業生可能對長租公寓這一行業認知不足；但其主要原因仍是租金與收入水平的錯配。畢業生是重要的目標客源。長租公寓的一站式服務更貼合初入社會學生的需求。長租企業可以探索較低價位的多元化產品，同時針對畢業生提供一些支付方式方面的優惠或者折扣。
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對《華夏時報》記者表示，這兩年的長租公寓發展確實把畢業生作為一個重要的目標客戶來。長租公寓本身是經過整體改造，其裝修、環境都符合大學生的居住要求，但是最大的問題是租金價格上漲。大學生剛畢業，無法承受這麼高的租金，就會出現這個矛盾。
宋丁認為，要解決這個問題，首先是要認真研究市場，把整個長租公寓的環境改造地更加適合畢業生的需要。其次在這個基礎之上，儘量控制成本，將租金的有所降低，以此迎合畢業生的實際情況，這也更符合這個長租公寓的整體的發展趨勢。
專家：中介租賃模式是未來的趨勢
《報告》顯示，從找房途徑來看，畢業生最常使用網際網路工具，通過58、趕集、百姓網等綜合信息平臺來獲取租賃房源信息，其次是尋找鏈家、自如、我愛我家、安居客、諸葛找房、房天下等專業中介和垂直房產類APP。路邊小廣告佔比最少，多集中在老小區，普遍房源價格相對較低且大多房東直租免中介費，也有一些畢業生通過此途徑找到了符合自己預期的房源。
隨著網際網路平臺的搭建，房東和租客之間的接觸機會實際上在逐漸減少，房東直租的機會也在減少。一方面是各大中介機構收房力度逐漸加大，另一方面房東與租客直接交流的平臺較少，再加上「二房東」冒充房東的現象隨處可見，導致了租客找不到房東，房東等不到租客。租賃市場逐漸被第三方中介機構「承包」。
與此同時，隨著長租公寓、中介平臺的建構，租賃市場的亂象也層出不窮。每年來到陌生城市工作租房的畢業生中，都有慘遭「黑中介」毒手的案例發生。「二房東攜款潛逃」、「中介押金不退」、「房屋居住質量差」、「無形背上租賃貸」、「中介哄抬租金」等等問題一直圍繞著租賃市場的發展。
楊雅靖認為，現今確實需要依靠中介這個紐帶。隨著政策介入中介行業，行業發展逐步規範。同時，政府房屋租賃平臺建設被提上日程，信息不對稱局面有望改善。市場規範依賴政策法規限制。5月11日國務院印發2019年立法工作計劃，擬制定住房租賃條例相關法規，隨著租賃市場亂象入法，對於規範市場將有長足影響。
楊雅靖表示，長租市場及潛在需求都巨大，但短期盈利難，盈利模式不破題難長足發展，目前尚需要政府政策資金支持。
宋丁認為，中介大規模的出現體現了未來的一個趨勢。中介大規模的發展趨勢使得房源在環境和管理上有一定的保障。市場也要逐步適應中介存在的一個現實。全國租賃市場出現的各種問題，是由過去的散租轉向中介出租必須經歷的一個過程。期間出現的問題，是由於目前國內租賃市場的政策從偏弱導致的，在面對租賃市場大規模地發展，租賃市場的相關政策跟進速度還不夠快，目前的當務之急就是要儘快的完善租賃市場的相關政策管理政策，在中介機構啟動階段就使其形成一個高壓態勢，避免租賃亂象問題蔓延，就這方面需要做很多的工作。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧