來自：環球旅訊（ID：Traveldaily）
原創：鄒育敏 本文已獲得授權
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線上線下同時洗牌：線下房源要有合法ID才能上線平臺，線上平臺要有合法資質才能銷售。
【環球旅訊】日本民宿新法實施在即。日本這個在中國出境遊市場佔有相當份量的目的地，它的一舉一動都牽動著中國旅遊從業者的神經。
早前《朝日新聞》報導，在日本全國實施的《住宅宿泊事業法》（簡稱民宿新法）將於6月15日正式生效，日本觀光廳從3月15日起正式開始受理經營民宿的房東等從業者和中介企業的登記備案。
「從一些公開報導上來看，截至6月初應該是有800左右的民宿老闆或簡易宿所的老闆獲得了資質，一個老闆名下可能會有幾間房源，所以現在合法的房源應該是有兩三千間。」途家日本商業負責人唐亞傑告訴環球旅訊。
自在客創始人兼CEO張志傑表示，事實上，位於居民樓的、公寓型的短租或民宿只有幾百間房獲得了合法資質，「而且日本相關部門批覆合法民宿的速度很慢，五月下旬時我們看到的就只批了一百多個合法牌照」。
據日本觀光廳數據，截至5月11日，僅724個房東提交了相關資質申請，而觀光廳批准授予許可的僅152個。
民宿從業者，不管是線下運營方還是平臺方，將在6月15日當天自主下線未獲得合法資質的房源。按監管當局當前的批覆速度，屆時各短租平臺可預訂民宿房源銳減，是情理之中的事情。
環球旅訊於6月11日在Airbnb平臺上搜索日本這一目的地，顯示房源僅有600餘間。據日本媒體Nikkei報導，截止今年春季，Airbnb在日本的房源約6.2萬個。
房源數據斷崖式下滑的不止Airbnb。途家此前宣稱在日本擁有超過2萬家房源，如今唐亞傑表示希望平臺的合法房源數量在6月底能超過2000家；張志傑稱自在客此前在日本開拓了1萬多家房源，截至6月底平臺合法房源可以達到2500家。
當地政策的變化是共享經濟最大的不可抗力。而民宿新法的實施，在房源從非法向合法的過渡階段，中國民宿創業者將如何度過這個混沌時期？
三種合法民宿
日本民宿新法預熱已久，從2016年特區民宿開始就進入了討論期。也是從2016年開始，中國民宿創業者開始進入日本這一目的地掘金，線上平臺如途家、自在客、大魚等均開始進入日本當地獲取房源，椰子住宿也從當地嚮導服務漸漸轉型為線下民宿運營商。
2017年6月，據《日本經濟新聞》網站報導，日本「民宿」解禁法案在眾議院表決通過。在這前後，加上2020年東京奧運會的大背景，相比看空日本民宿產業，更多的是利好民宿發展的事件發生，途家第一個海外子公司落地日本，原窮遊網COO韓哲創立短住科技並推出民宿品牌在川，等等。
包括椰子住宿、短住科技旗下的房源，雖與Airbnb、途家等平臺上的房源統稱為「民宿」，但均不在這一次新法民宿所規定的範疇。
合法民宿房源認證的牌照
據悉，日本合法民宿分為三種，簡易宿所、特區民宿和新法民宿。
簡易宿所沒有營業日數、住宿日數的限制，但是不可以在居住專用地域開設，而且受消防法、建築法的嚴格規範，在三種民宿中審查最為嚴格。椰子住宿和短住科技旗下的房源大多是獨棟的樓房，早在去年11月接受環球旅訊採訪時，雙方均表示已按照當地政府規定申請合法資質，但坦言申請資質並非易事。
特區民宿是指安倍政府制定國家戰略特區內經營的民宿，目前僅開放東京大田區和大阪兩處，其民宿特徵為最少入住6夜，設施面積至少在25㎡以上。大阪市自2017年1月1日起將最低滯留天數修改為3天2晚。
新法民宿可以在居住專用地域經營，但有幾個新規定：必須通過正式申請，一年不得超過180天、必須製作住房者名冊、如果屋主沒有一起居住必須要通過第三方的管理公司進行管理。此外，地方自治體也可以在不超過中央立法的範圍內進行強化的管制立法。
韓哲向環球旅訊透露，事實上民宿只是一個面向用戶的詞，而日本市場利用旅館牌照或簡易宿所牌照經營民宿的並不少，「只是統計口徑不一，現在日本市場的合法的民宿應該有2萬間左右」。
但短租平臺如Airbnb、途家、自在客等，平臺上原有房源以新法民宿所限制的房源為主，這也是新法實施前後，平臺可預訂房源量極速下降的原因。
合法平臺加速尋找替代房源
目前業界集中於討論中小房源運營商的生死，卻忽略了平臺也存在被新法革命的風險。暫不論可預訂房源減少的影響，途家和自在客向環球旅訊表示，6月15日之後，理論上是合法的房源只能在合法的平臺預訂。
據唐亞傑透露，短租平臺合法資質申請，以監管當局邀請為主，「至於有無準入門檻我們並不清楚，實際上被邀請的平臺都是日本非標住宿領域比較知名的，或者是說市場份額已經到了一定程度的，我的理解是，監管當局想先抓住頭部公司」。
自在客也收到了這一邀請。和唐亞傑一樣，張志傑也未能講清楚平臺資質申請門檻，只是表示申請材料和申請流程特別複雜，從開始申請至今已經超過3個月，目前仍未看到合法平臺將以怎樣的形式呈現在預訂用戶眼前。
「有一套申請流程，平臺要提供相應的資料，由監管當局來決定要不要發牌照。如果你要在日本做業務，平臺牌照還是需要申請的，特別是在當地有運營公司的。我理解的是，民宿新法管的是當地經營民宿的，包括提供服務的人和銷售的平臺，那只要你有日本民宿業務，要在當地做好服務，未來都需要按照法律法規操作。」張志傑表示。
由此來看，民宿新法之後，短租平臺想要進入日本當地開發房源，必須持證將會是一大準入門檻，而現階段當合法房源開始流向合法的頭部平臺，加上新法之後輿論宣傳效應的帶動，後來者想要彎道超車將是一個高難度技術活。
但韓哲向環球旅訊表示，目前民宿新法限制的更多是線下房源運營商，「就像Uber的業務在日本不合法，但是Uber在當地的運營公司是備案的合法的，大大小小的平臺終究會合法的，只要不賣非法房源」。
不過當務之急，短租平臺要做的，是儘可能上線更多的合法民宿，以及開展合法房源的展示及預訂工作。
過去自在客和Airbnb一樣，只專注於城市公寓民宿產品的開發。「現在這一品類少了，那必須有其他替代產品進行補充。」張志傑表示，「我們要馬上去開發新的品類，比如旅館、簡易宿所等，當前階段的房源開發壓力非常大。」
途家平臺上的房源種類相對而言會更豐富一些，除了城市公寓類房源，早在途家進入日本市場時，就與Rakuten、Relux等建立合作關係，以更快速、更多元地發展房源。
據唐亞傑介紹，途家在日本市場早有一套上線房源的標準，而這套標準和民宿新法的標準有一些重合之處，「我們很重視客服和售後在地服務，也參考了途家在中國市場的拓展經驗，雖然現在合法房源有限，但是從後期來看，隨著合法房源資質審批速度的加快，途家有機會在房源上領先競爭對手」。
但是合法房源供不應求至少是一個中短期常態。此前環球旅訊採訪過多位海外房源運營商，相比短租平臺，他們更願意把房源放在攜程、Booking等OTA平臺。椰子住宿創始人李昂曾表示：「誰能把房子賣出去，就把房源給誰，但各大短租平臺還處於燒錢做流量的階段。」
調整平臺展示策略和後臺技術
目前各大短租平臺均在為儘快增加房源努力，包括協助個人房東申請合法資質，調整平臺產品策略等等。催促平臺方儘快做出策略調整的，是即將到來的中國出境遊高峰，在新法實施之前預訂的民宿若受到新法影響未能入住，用戶、平臺、房源三方應該如何協調？
「是有房東、用戶在問暑期房源預訂的問題。」唐亞傑說，途家早前就已經通知房源運營方儘快合法上線，目前後臺顯示接單多的房源多是合法房源，「後續如果真的出現非法房源下架導致用戶到了目的地無法入住的情況，或者行前訂單被取消，途家會第一時間做出相應的補償」。
針對同樣的情況，自在客也做了相應的準備。張志傑表示：「我們推出了客人保障計劃，首先是幫忙找到相似區域相同等級的替代住宿，但是現在來說酒店也好、合法民宿也好，普遍漲價了，這個差價由自在客承擔；如果用戶不接受替代住宿要求退款，我們也會全額退款，並為住客提供一張首夜房價等級的禮金券。」
此外，日本民宿新法實施之後，各地對於管轄區域內民宿運營時間並非統一的180天以下。例如澀谷區規定民宿經營只適用在寒暑假期間，其他時段全區禁止；東京都新宿區、中野區、杉並區、板橋區、練馬區、足立區等則規定住宅區只能在周末和休息日經營；京都市的規定每年只有1月15日至3月15日可以經營。
這對於平臺而言，如何實現實時預訂、有序控制房態與設計展示規則，也將是一個全新挑戰。
對此，唐亞傑表示，途家後臺目前已支持房態控制和庫存同步，房東和平臺均有權利控制房態。「我們希望房東能夠自覺按照法律法規來辦事，如果確實有房東違反當地監管規定的情況出現，平臺也有權利進行管控。但前期我們肯定會跟房東進行友好磋商，我們也希望能夠合法做生意，能夠幫助房東在法律的範圍之內會獲得更多訂單。」
至於在合法房源展示上，途家及自在客均表示，日本觀光廳十分在意這項工作的開展。唐亞傑表示，「目前平臺正在盤點所有商戶，同時更新後臺操作，要求儘快上線合法ID編號。」
途家PC端合法民宿編號展示
據環球旅訊了解，截至6月11日，途家平臺上僅有少量日本民宿在房源頁面直觀地標誌合法運營編號，而自在客平臺上的房源合法編號仍在緊急上線中，與途家展示規則不一樣的是，必須進入預訂頁面才可以看到合法民宿編號。
自在客PC端合法民宿編號展示
混沌時期
理論上而言，日本民宿新法使行業規範化，合法房源在合法渠道上接受預訂，民宿的環境質量將會大大提升。但前景與現實之間，總是隔著一層混沌。
日本民宿牽涉的，不僅有相對複雜敏感的政策環境，從整個產業鏈條來看，也有玩家林立的複雜競合。據日本民宿情報網站「民泊大學」公布的產業畫像，代運營、代清掃、產業配套（家電、布草等）、PMS、OTA及民宿平臺等等涉及20餘種分類、數百家企業。
在這個產業畫像之外，個人房東，以及代運營層面的小玩家仍大量存在。同時，酒店及酒店協會等競爭者的介入，利益相關的多方博弈也將使得日本民宿市場在新法實施後依然面臨著很多未知變局。
日本民宿情報網站「民泊大學」公布的產業畫像
目前來看，日本民宿市場短期內仍然是大量符合新法條件但仍在走申請流程的民宿、無法符合新法的民宿以及已獲得合法資質的民宿共存的狀態，平臺只能上線合法房源，無疑民宿預訂的價格將被抬高。
同時，一位不願具名的行業人士向環球旅訊透露，儘管日本監管當局會定期給短租平臺更新合法房源ID，但是各地合法民宿的ID有不同的類別和格式，平臺方目前難以形成一套機制去反向追蹤ID的真實性，各大平臺事實上也擔心，如果有房東套用ID被監管當局排查出來，相關責任應該如何界定。
此外，在供需失衡的刺激下，社交網絡渠道仍然有可能成為非法民宿存活的溫床。韓哲表示：「我們之前就遇過這樣的情況，客人是從一些微信公眾號來的，我們是合法房源，但我們並沒有授權這些公眾號銷售，也無法去追蹤。」
「但前景肯定是看好的。」儘管目前自在客面臨著巨大的房源空缺及平臺規則調整壓力，但張志傑對日本民宿未來的發展仍然保持樂觀。
在張志傑看來，未來大概半年到一年之內大多數平臺的房源可能會變少，房價也可能伴隨房源減少產生調整和波動，「現在的日本市場，民宿房源大概是五萬套，另外還有500萬套閒置房屋待發掘，從長期來看，屆時更多新法民宿、簡易住宿包括精品酒店，都會進入這個市場，產品會逐漸豐富和多樣化，價格也會隨著市場競爭逐步回落到正常水平。」
椰子住宿日本事務的負責人史喆也表示：「對於個人房東、二房東而言，目的是能賺一點是一點，一年只能經營180天條件對於他們來說也不算苛刻，但他們的房源能達到新法規定條件並且取得牌照的少之又少。而對於大型的運營商而言，靠著收傭模式生存，單單是一年只能運營180天這個條件就將他們拒之門外了，回報率太低。投機者生存空間在減少，就會有人自動退出。」
小玩家的退出，或許恰恰給了大玩家進入的機會。近日凱撒旅遊子品牌「凱撒名宿」亮相，與其同名的民宿頻道同步上線凱撒旅遊官網。據官方介紹，凱撒旅遊通過專業人員實地考察，精選歐洲、美國、日本及東南亞地區的幾十處民宿資源，深挖其文化內涵，將民宿轉化成文化旅遊資本。
這或許也意味著，只要在日本有間房就能開民宿賺錢的時代徹底結束了，合法、高質的民宿，以及目的地資源的挖潛，或許是日本民宿市場下一個競爭點。