北京樓市現狀:有錢人住朝陽改善盤,沒錢人住房山

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問：房姐您好，新人首問：計劃在立水橋南購買二套落戶朝陽，自住+投資。現金100+借款70萬，兩個選擇猶豫中：1旭輝奧都商住180萬一居58平米，但需要再借30萬還清一套貸款，共借100萬。2北苑家園340萬一居66平，不滿五唯一首付234萬，我們要再借款60萬，共借130，還有房貸130~。家庭年收入35，每年可積攢20+萬。我們居住一年後可出租，以租養貸。我們這種情況是否有必要硬上車？哪一個更適合呢？另外聽您說北苑屬於溢價區

回答：投資別買商住，你看的這幾個位置都不太好公房上車盤主要看 團結湖、甘露園、勁松這些板塊，不要買一居以緊湊兩居為主

 

提問：房姐你好，我目前在回龍觀有一套小兩居，有一輛京牌汽車，想考慮住房改善。目前看上順義高麗營的萬科望溪四居洋房（限競房，據說黃城根小學分校和北京四中分校的學區），計劃於2023-2028年用來自住。【1】不知道是否值得買？未來70%可能在朝陽區工作，30%可能在中關村附近工作。如果值得買確定買，需要付80%首付（約缺180w），【2】那麼現在這套小兩居是否現在就賣掉，似乎目前二手房存量高難賣，還是想辦法貸出錢來交二套的首付更好？【3】如何用還有房貸的房子再貸出錢來呢？我沒找到你的抵押貸操作手冊文章呢

回答：自住改善沒問題現階段建議抵押出來抵押可以看精華文章，有流程說明並不複雜，關鍵是要找到靠譜的中介

 

提問：房姐，您好，目前我的情況是有北京工作居住證，為了孩子上學辦了天津戶口，現在孩子準備上小學1年級。 19年9月剛上車了北京朝陽的房子，因為老家有房貸，所以當時買的北京第一套房子算二套房。因為有工作居住證，中介說在北京的話還可以再買一套。 我未來3個月內應該能再湊大概160萬的子彈，那麼問題來了，因為孩子上學落戶遲早要在天津買，那麼這些錢我是先去天津買一套小的學區房，還是貸款再在北京買一套，等以後漲了賣掉再去天津買？160萬子彈純投資的話買北京哪裡比較好？

回答：如果3年內不需要在天津買，就優先北京二套可以全款再抵押的方式做4成首付淘團結湖、勁松、石佛營等公房為主

 

提問：房姐女神節快樂！買房自住，幾年後也許會賣，工作建國門\/將臺，sfsd。預算1500以內，特別好2000，無學區要求。請問：1、結合需求，您是否同意優選雙井區域？2、結合需求推薦哪個樓盤呢？樂成？首城？3、現在多少錢\/平買比較好？4、如可全款，是否仍建議貸款？貸款多少合適（把公積金貸款都用了？最低網籤價60%？）？5、考慮到疫情，今年何時買房合適？盼覆，謝謝！

回答：謝謝，1000+的標的選擇雙井是正確的首城 8，樂成 8.5，珠江 6sfsd建議使用，不需要過高的貸款 就網籤做低省稅有合適的即入

 

提問：房姐，在辦理第一張信用卡的時候，怎麼操作才能達到最大額度？

回答：如何辦下更多額度的信用卡？信用卡的申請情形，類似於過紅綠燈。一上來遇到紅燈，接下來大概率都是紅燈；第一張卡是菜卡，如果沒有幹預，後面很容易接連不斷地菜卡。用任何你可以辦得到的方式，來博一次開門紅。你的社保 \/公積金基數是否高到可以匹配一張10w+白金？你的公司是否有團辦加成？你的工資行是否對應下卡率批額高的銀行？有沒有放水期，匹配你的條件，額度給到不錯的卡種？如果都沒有，你可以考慮適當搬磚，先下一張10-15萬。以上是縱向的維度，戰略下的戰術。在戰略上，首先可以做出方向性的選擇。高額度*多張中等額度*多張*N人5萬額度*多張*N人*借卡申卡人的條件和資源是什麼情況？更適合哪種？我們的目標是最終的額度最大化，任何一張卡的絕對額度和某個人的開發，都不是最終的目標。想要追求更好的結果，首要考慮的是如何對精力進行分配，以及邊際效益。#信用卡

 

提問：為孩子在北京買房，敬愛的房姐建議賣掉天津河東區路勁太陽城的房子，保留西安雁塔區吉祥村房子，現在糾結的是：天津房子是2017年初以2.92萬高點買的，現在出手是2.6萬左右，而且原來買房是考慮退休後去天津居住，離北京近些，這個可以變化，比如70歲後去北京居住，我現在河北邯鄲居住，也可以不去北京。請教房姐，要賠著賣掉嗎？另外，西安房子還有多大的上漲空間?謝謝！

回答：從城市角度看 天津天花板高於西安，西安有過一波漲幅，近期會趨於橫盤，會緊線漲幅，只是天津你的地段樓盤選的不好，等待價格回歸後再出也可以，有資金需求選擇抵押盤活現金也是一種選擇

 

提問：房姐好，看了昨天學區房購買人群畫像我也有個疑問希望得到解答，我資金有限購買學區房只能買到老破小這級別的，60-70平總價也要800萬了，戶型很差。我有個疑問，這種房子未來真的有人接盤嗎？下一批購買主力就是90後，這批孩子和上一代人明顯的不同，寧願背幾百萬負債，住進60平老破小嗎？

回答：所以沒推薦你買老破小學區房。如果你有5000萬，用500萬博一把，即是沒賺錢或者虧了，也不會太心疼，大不了當教育消費了。如果你還沒有太多房子，底倉薄弱，先賺錢。賺了錢，你可以再花錢；沒有錢，花了就沒錢賺錢。

 

提問：房姐好，剛接觸到咱們資料，感覺很有收穫，還望得到您的指導買房目的，投資，可長期持有，長遠可打算在北四環偏西（裡外都可）改善。海澱富潤家園90，昌平富泉花園160，還有一套北沙灘經濟房自用，貸款已還清。曾經lp名義買房申請過公積金貸款，本人也用該合同提取過公積金。目前lp名下2套，我名下1套，手頭300，年入50，2人都北京戶口，父母已辦理完投靠落戶。我看主推東三四和望京，也建議全款抵押。我這種情況有什麼投資建議？如用抵押是買一套大還是二套小？具體買哪裡的，多少合適？我沒有公司，是經營貸還是消費貸？整個買房流程下來涉及到哪些步驟和成本，如何計算？助手不回信，還有啥辦法對接？

回答：抵押後推薦一套大面積，脫離競爭紅海是關鍵7000-1000 投資 推薦 望京和雙井板塊以老破大和次新的兩居為主房產抵押都走經營貸，找相關機構幫助辦理，可以精華帖或圈內搜索下，有過詳細介紹。有時信息過多回復會慢一點，耐心等待下

 

提問：房姐，我最近把後現代城的開間賣了，然後準備貸款180萬加上家裡的320萬現金，買一套雙井的89平米首城國際B區的小三居（住在雙井大望路附近習慣了，也不想離開這邊了，生活很方便），目前看到首城國際滿五唯一的中間樓層的小三居是795W，您看這個可以買麼？因為我去年末已結婚，後續考慮生子問題，得要換套小三居的房子了，然後又不想二套全款貸（利息高壓力大），因為我現在在股票二級市場上了部分融資融券，基本能承受每個月房貸上的商業貸款1.3W本息是沒問題，想聽聽您的意見，謝謝！

回答：首城國際屬於次新盤，自住沒有問題，自身帶學區溢價 價格一直偏高，後市無法跑贏大盤。標的總價鎖定在750內，能符合你的還款預期另外推薦蘋果社區或華騰園能看的標的更多 投資屬性也更好點，如果能接受老破大 九龍花園也是個不錯選擇

 

提問：我在北京北清路上生命科學園上班，首房首貸，手裡130w首付,本人女性外地人，想給娘家家人來京自住和投資用，附近周邊哪些房子更有價值？謝謝

回答：你好，沙河是農村鄉鎮地段，只適合北清路上班族居住，如果不是新房癌，投資不建議買這麼遠，自住和投資都不合適。 林萃橋和清河板塊也是學區+高戰+碼農溢價板塊，溢價130%左右，我們通常迴避。 自住兼顧投資可以考慮沒有溢價的回龍觀板塊，也可以在清河淘淘老破小。 今年是北京的底部行情，自住很適合建倉，你有非常大的砍價空間，年底會有更多降價甩賣盤，除夕之前入手。逢筍入。 建議把子彈擴充到150左右，選擇空間更大。感謝付費！

 

提問：房姐你好！想向您詢問一下甜水園東裡的房子，目前看中一套東西向的65平兩居（低樓層二層），精裝修，滿五唯一，實地看房後覺得裝修風格還有戶型都很滿意，目前報價409w，合63000一平。目前感覺到房子缺點就是東西向，樓齡老（87年），您看如果談的話多少錢算是比較合適的呢？您對甜水園東裡這邊如何評價呢？如果剛需自住兼保值划算嗎？謝謝您

回答：你好，這套房精裝修溢價嚴重在售的有單價5.5左右的加上房齡偏老，性價比並不高自住建議再重新淘一淘，賣家的精裝修不值錢，用拆骨法還原房子的基本價值。

 

提問：請教一下，榮豐2008小戶型由於可以西城落戶，沒有太大使用價值。是不是可以近似理解為西城學票的價格是300萬

回答：每個學區的月票價格不一樣。榮豐最小戶型20多平也要300多萬，居住價值很小，廣外學票300萬差不多。

 

提問：您好房姐 一直關注您，沒以前文章都仔細看過，現在想要買房，問題有點多 想要諮詢您 1.2020年8月份老公才有五年社保資質 擔心明年房價變動 有沒有辦法提前在北京買二手房？2.目前手裡現金90萬左右，石家莊有一套房子150萬 有30萬貸款 賣房子加現金總共210左右 計劃月供在1.5以內 我們找多少價位的房子合適？您建議石家莊房子是還清貸款抵押 還是直接賣掉置換北京？3.我工作是國企 在金臺路 老公外企 看您推東三到東五環老公房 想問房姐附近有沒有價位比較契合的小區推薦 ？考慮工作生活方便 4.新房 亦莊金隅學府4.4萬一平 您覺得怎麼樣？5.二套全款抵押 需要具有什麼資質嗎？怎麼操作？

回答：可以考慮拖延流，提前看房鎖定房源，然後按揭的時間點定到符合社保資質之後，這個就看你們的拖延功力了500萬以內石家莊不值得長持，建議賣掉金隅學府4.4可以考慮抵押主要看你流水是否充足

 

提問：看到直播裡的截圖 酒仙橋地區280萬的南北次新公房，精裝修可以直接入住，這樣的房源可以幫我買到嗎？首付90萬夠嗎？

回答：這個直播是2018年的內容，酒仙橋彼時還有5萬的不錯公房標的。現在同類房源基本在5.5萬-6萬，並且出房極少。當前酒仙橋能買的老公房基本起步在340萬以上，首付120以上。280萬南北次新，正常情況首付也要100萬。

 

提問：老師您好！新人報到，幸會！剛賣了東四環大望路房的子彈1000，單身有一女成年未婚，在北三環有一居室學區房出租狀態，目前想用孩子SFSd買一套三居室新房,自住兼顧投資（孩子結婚後不喜歡可以出手很快的標的）。問題：1、是用孩子sfsd名義買還是我的二套房票買，哪個成本可以降低？2、哪個區域買新房最有升值潛力？3、通縣的金茂悅和萬科的城市之光.東望這2個項目老師看看如何？萬望回復！

回答：建議用你的名額保留孩子的sfsd，以後可操作空間更大目前新盤不適合投資，特別是兩限房，純自住可以買投資+自住 建議淘 二手次新盤，集中在 朝陽公園 雙井

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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