這兩天，我們的高淨值種子選手又頻頻諮詢了：
年底壓倉大紅包，4中選1當選誰？尤其是龍光天健 vs 天健悅桂府，2個只能打一個，該選誰？
也不知道網絡的消息是咋來的，網友們七拼八湊各方面消息，認為1月份4大樓盤會集中認籌，都在i深圳APP上進行預售登記，因此只能選一個傾情參與，導致4選1、重點該押誰？
我找了2天資料，把i深圳APP也下載了，還查了下自己的房產記錄，又看了下「購房意向登記」功能，發現系統還沒有樓盤可供登記、申請。
但是，焦慮總是容易產生的，畢竟至少2大前海住宅一起擺出來，誰都想每個都去搖一把。如果只能擇一而搖，顯然打新成功率就要低一點了。
那這一次機會，自然就得抓準了！
其實，選擇邏輯不外乎是：
天健悅桂府 or 海岸城 >= 龍光天健 >> 深鐵懿府
1，
身家劃分，千萬前海 vs 600萬沙井
雖然這些個盤可能都在年底集體趕集，但是並不都是一個檔次。
說熱度，海岸城最熱。按5塊7毛5的傳說，及沙井集體奔7的狂歡，大概有1塊多的空間。一套約莫子1、2百的套利，未來成長到10-12字頭？也就是3、5百的機會。是盤中產的菜，而不是土豪的點心。
前海非常好，但是前海盤的追風度卻沒華潤城、海岸城高。前海這2個住宅戶型都是100-160平米，1、2千萬一套，每套估摸著千萬級的套利，比海岸城高了1、2個梯隊。前海是有錢人的金絲雀。買前海的跟買沙井的，不是一種人。
深鐵懿府，安了安託山的板塊的名字，提起來似乎跟香蜜湖有所關係，其實關係並不大。本質上是西麗的盤，但是可以算僑城北板塊。邊上深雲村放盤價13萬。深鐵懿府的打新價格落差肯定沒前海兩大王牌大。
@天健悅桂府
假設真的只能4選1，4大盤裡只能報名一個，選哪個？
芳姐的建議是：
1、買不起千萬豪宅的，當然只能去海岸城打新。雖然海岸城打新中籤率可能比潤4還低。
2、買得起千萬豪宅的，優先參與前海新盤，其次去報名深鐵懿府。前海的市場價格落差大一些，套均回報會高一點。
3、深鐵懿府的中籤率會高很多，如果非首房首套或社保月份優勢不強，打新深鐵懿府的中籤率會高一點。
4、前海2大新盤，魚與熊掌之選，顯得更艱難。論品牌，天健、龍光都很好。論產品，龍光優勢足。論板塊，前海自貿區要飛大家一起飛。但是，如果非只能選1個，我建議資質好的優選天健悅桂府。
優選天健悅桂府的理由是：桂灣是前海最成熟的地方，也最容易聯袂寶安中心區，規模優勢足。而且，可能總價門檻比龍光略少一點點。
桂灣目前土地出讓了6、70%，出讓率為前海之首。建成率也大一些，無論是前海時代的住區板塊，還是靠海的商業板塊，還是地鐵樞紐，建成的東西多一些。而且，與寶安中心區的橋也都通了。
至少，在眼前的居住性來說，桂灣的配套會好一些，去寶中的壹方城shopping也方便些。
龍光天境的優勢是，地鐵口&離海近&戶型棒。我們都知道，前海的海是給寫字樓和公寓的。前海的住宅離海都差那麼點意思。但是，龍光天境的「海距離」，會是很不錯的「稀缺資源性」。
2，
非處資格&社保，分流次級梯隊
我覺得在打新面前，深圳人不需要集體亢奮。
很多的熱鬧，其實可能都是湊不上的。就象10年社保，都夠不上沙井新世界松風明月的認購登記資格，人家最少的社保是11.25年，最長社保是42.5年。
許多網友來諮詢時，總是一副天下王牌任我挑的糾結：到底是娶冰冰呢，還是迅哥呢？搞得自己跟發明小目標的首富一樣。
其實，很多選擇跟大眾無關。現在打新，其實是社保權重優先。名下無房，社保nn年，才容易入圍。只要有房，打新跟自己關係就越遠。
在一個單邊上漲的市場裡，重點不是「打新」，而是「建倉」。買到房，才是王道。上漲行情裡，今天的房價就是未來的筍盤價。
怎麼買成房，比打新網紅盤，更重要。
避開鋒芒，略走側位，找關注度弱一點的新盤，找板塊補漲區的新盤，買跳樓價二手筍盤，買一二線優質學區房... ... 這些策略都能讓人贏。
有著最純淨的資格，就去買熱門的新盤，打打新、熱熱身。如果不離婚，就去買沒那麼熱的新盤，但是能賺到的未必就更少。比如翠竹深中學區房德弘天下，就是一個買到就賺到的新盤。
個盤投資分析：4大名盤深解構
我們也來分析點評下這幾個樓盤的詳情。
天健9毛9，悅桂府越中央
天健悅桂府，傳說9毛9，願意要裝修的話可能10毛3。位置在桂灣西區，即靠近前海交通樞紐、企鵝大廈，又離寶中核心區聯袂。區塊的成熟度，是天健悅桂府本質的優勢，核心的價值。而天健的豪宅打造力也是靠譜的。看天健悅桂府的外立面，就是經典豪宅範兒。
戶型120㎡-162㎡，3、4房，2梯3戶，估計套數2、3百套。估計總價約1200萬-1600萬。戶型特點是正方形設計，大陽臺連通客廳、次臥，原生116-118平3房。或者162大4房，還是經典布局，長陽臺。
小區為4棟圍合，2棟板型長條樓宇是住宅。116-118平的3房套數多些，少數為端頭戶型。162主要為端頭戶型。估計端頭戶型單價會略高。
項目共2棟約150米住宅+1棟九班幼兒園，有裙樓和底商mall。小區規模不算大。但是地鐵樞紐會有商業，1站地鐵之外就有華潤前海mall，生活範兒是不愁的。
咚咚找房上網友爆料，銷售方面預計下周開放展廳，1月15日備案並提並資料，凍資200萬，24日開盤。
龍光天境，海景級住宅
龍光天境，深圳開盤速度最快的樓盤之一？2020年5月15號拿地，當天拿地當天進場，8個月工期後就可能入市（僅為可能）。這個項目的特點是離海比較近。小區規模也比天健悅桂府大一些。
給個圖看下，看看跟海的關係。
@咚咚找房
位置在媽灣北區，周邊醫院、教育配套什麼還是充足的。小區規模也比較大，8棟樓，共7棟住宅，住宅蝶板為主，看得出通透性很好。小區園林、綠地，小區外公共場所都是很多的。
項目土地出讓時，限價10.7萬/㎡(毛坯價，不含裝修)，有人認為裝修值個幾千塊。估計為107-110-145平的3-4房，則3房總價可能為1200-1300萬，4房總價可能為1600萬。
@咚咚找房
目前沒有項目的官方戶型圖。有網友在@咚咚找房 論壇上分享所謂的戶型，我挑了2個戶型圖，僅供布局的參考。B戶型是120左右的3房，A戶型是144平左右的4房，整體約為107-110-145平的3-4房。
因為充分利用了蝶板的優勢，戶型通透、雙面採光。也是大陽臺，連通客廳和次臥。戶型是相當棒的了，比之前前海招商、深業的戶型都好，也比天健的好。
僑城北-安託山，深鐵懿府也是個豪宅盤
深鐵懿府屬於南山區沙河街道，所以學位上跟香蜜湖是沒毛關係了。位置屬於僑城北，邊上就是深雲村，但是也算臨近竹子林、香蜜湖。
項目更多的應該當僑城北-西麗的板塊對待，房價可以比西麗高，往華僑城靠齊。但是不能直接跟香蜜湖對標，因為學位完全不同。
所以在打新係數上，我們的排序是前海住宅熱度比僑城北-西麗要高。但是深鐵懿府會比深鐵閱山境花園更值錢些。深鐵閱山境房價8萬多，深鐵懿府11萬、還是貴不少，而深鐵懿府其實也不能完全和新天3及深業鶴塘嶺住宅比。
1500買南山更近市區的4房，這是項目最大的優勢。另一大優勢是，熱度沒有前海盤大，中籤率高一點。
優點是小區規模大，背靠安託山，安託山會改造為大型市政公園，緊挨深雲村、生活配套夠了，也有地鐵。基本條件是ok的。
@咚咚找房也有網友爆料了戶型圖，轉過來僅供參考，一切以官方為準。戶型方正，中規中矩，沒什麼大毛病。蝶板+山景，居住舒適度是很好的。
海岸城這個老網紅
海岸城的資料已經足夠多了，剛需+微改善，西部門戶綜合體，深外學位大盤，一堆人侯著。目前網上傳說可能5塊7毛5，但是還是比周邊奔8的二手房要便宜。對於南山小碼農、西部主中產來說，確實是5、6百萬上車好盤。
我覺得這個盤真沒什麼好說的，有機會能買到，大多數人都會買。關鍵是中籤率肯定是逼近潤4那種緊俏度。所以參與起來就像是玩遊戲，為了好玩。
首房首貸+12年以上社保+有娃家庭，可能概率高一點。其他人保持吃瓜姿態就好了。
主力戶型以建面約95㎡產品為主力，整體面向剛需需求，搭配120-140㎡面積段改善型產品，部分75㎡小戶型，實用率都很高。
愛住家投資理念
粵港澳大灣區時代，科技是最大突破力。
先佔位深圳核心，進階優質學位，再跟著軌道交通進駐大臨深！
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圖片來源：愛住家、百度、
咚咚找房等等