-這是深晚一兵的第302篇原創-
序言
自深圳龍華「二線拓展區」十年前喊響「宇宙中心」名號，將福田CBD劃為「龍華南」，整個粵港澳大灣區始終未出現得力接棒者。不過，這個情況或許正在改變！
2019年11月1日，東莞金地斥資22億元斬獲寮步城軌站地塊，此後把拿地目標鎖定TOD。
深晚一兵時評（公眾號ID：swyb1201）在與東莞金地某位高層聊到此話題時，詢問金地緣何對TOD和軌道情有獨鍾，是否已將TOD模式作為主攻方向？對方未做正面回應，只是提醒關注一下寮步地塊近況，那裡可找到答案。
金地寮步地塊結果
筆者揣測，雖然TOD可能不會成為金地唯一選項，2019年11月5日南城CBD巨無霸地塊競拍曾出現金地身影，但最近幾次成功拿地，2次TOD，1次近軌道站點，已經非常清晰地表露出其戰略取向！
01
灣區戰略，基於TOD的想像
2019年2月18日，《粵港澳大灣區規劃發展綱要》印發，城市融合大勢所趨，要素流動至關重要。人，作為其中最為核心的要素，流動起來靠什麼？
軌道促要素高效流通
2月5日，東莞市人民政府網發布《東莞市交通發展白皮書》，給出了明確答案。
打造國際一流大灣區，40年前從深圳蛇口叫響的「時間就是金錢」，仍然具有現實意義。控制和壓縮通勤成本，是加強人這個要素流動的強大動力。
《白皮書》將總體發展目標確立為「到2030年建成現代化綜合交通體系，打造粵港澳大灣區品質交通城市」，表明推進人員、物資等要素的高效流通是關鍵，交通基礎設施的互聯互通成為重要前提。
東莞位於大灣區幾何核心，目前擁有廣深港高鐵、廣深鐵路(601333,股吧)和京九鐵路等3鐵總裡程108公裡；莞惠城際運營總裡程103公裡，其中東莞段67.7公裡；穗深城際鐵路正線總裡程74.0公裡；城市軌道2號線運營總裡程37.8公裡，建成高鐵樞紐一座、普鐵樞紐三座、城際樞紐多座。
建設外聯內暢的大交通格局，促進各類要素在灣區內部便捷流動和優化配置，推動跨區域產業鏈合作，東莞提出交通發展5項目標，包括市核心區通過快速軌道到達灣區核心城市中心區不超過60分鐘；中心城區內部85%的全方式通勤時耗不超過30分鐘、機動化通勤時耗不超過45分鐘；軌道交通站800米半徑覆蓋人口崗位不低於5萬等。
《白皮書》明確了未來十年交通發展目標、戰略，提出了眾多行動，促進東莞由鐵路通道型向樞紐型轉變，優先建設具有始發功能、靠近中心城區的高鐵樞紐，廣深第二高鐵、廣深磁浮高速、贛深、深茂高鐵、佛莞城際、中南虎城際、深惠城際等一系列重大軌道交通工程隨之而來。
加上《東莞市軌道交通網絡規劃（2035）》「到2035年，東莞將形成軌道交通線路12條，共473公裡」規劃目標，東莞軌道時代已款款而至。
催生TOD模式
軌道工程催生出眾多軌道站點，有利於東莞全面推行TOD模式。《白皮書》中提及TOD共計5處，包括「有序開展軌道交通網絡規劃、近期建設規劃、軌道及樞紐詳細規劃（TOD規劃）」、「基於TOD規劃設計原則，合理規劃利用土地，促進人口和就業崗位合理分布，引導人口向城市中心和大中運量公交走廊適度聚集」、「加快TOD綜合開發建設，充分利用軌道站場優勢、籌集軌道建設資金，實現軌道交通事業長遠可持續發展」，及「建立TOD綜合開發『多層實施、利益平衡、社會共贏』機制，推動『軌道+物業』『軌道+社區』示範項目建設」等。
TOD模式，系以公共運輸為導向的開發（transit-oriented development，TOD），是規劃一個居民或者商業區時，使公共運輸的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。
在全球主要國際大都市中，TOD模式非常盛行。比如我們非常熟悉的香港西九龍，包括ICC、圓方所在的區域，因為廣深港高鐵西九龍站，成為典型的成功TOD模式，誕生了擎天半島、君臨天下、凱旋門、天璽等超級豪宅，成為全球貴重資產高地。
香港西九龍
而日本東京的二子玉川站則開創了田園TOD成功範例，片區開發遵循「城市與自然」理念，注重生態環境保護，催生了東京著名的富人區世田谷區。
在深圳，TOD模式也大行其道，最經典莫過深圳北站，叫響「宇宙中心」名號的地方。廈深高鐵+廣深港高鐵+地鐵4號線、5號線，奠定交通樞紐地位，因此規劃出的北站商務區引發周邊片區開發提速，房地產火爆一時，房價升勢迅猛，出現10萬+新盤。百年老站平湖站，也因為增加地鐵10號線的接駁，而已規劃為超大規模的TOD，建設工作已拉開帷幕。
深圳北站商務區TOD規模
城市進化，人城和諧共融
TOD模式的興起源於軌道交通，沿軌道在城市形成一個個新中心。這已經改變以往城區高度聚集、資源高度集中的弊端，包括城區擁擠、搶佔資源所衍生的城市病，及城市運轉效率降低等。
新型TOD社區，將會圍繞一個或多個核心優勢展開，對豐富城市居民生活方式功效極大。以寮步城軌站TOD為例，不僅僅只是軌道站上蓋，還規劃有旅遊、文化、商業等設施，規劃區域內擁有自然水系，有利於居民的生態健康。
寮步站TOD規劃
如上所述，軌道站點成為TOD模式核心載體，圍繞之的社區、商業開發，自然成為房地產開發必須緊盯的下一個「風口」，成為主導大灣區房企戰略的不二法門，也將成為粵港澳大灣區未來人居的主流方式。
02
雙心走廊，都峰薈萃
金地在寮步地塊的開發上，對TOD模式進行了全新探索。該塊用地已確定案名為【保利金地領峰】，計劃打造為「TOD立體城市」。寮步站TOD具備成為「宇宙中心」的潛力！
區位：雙心走廊！
該項目所依託的寮步輕軌站，並不在「二主六輔」軌道樞紐之列，但卓越的區域位置，難掩其打造TOD典範鋒芒。對於城區片區和松山湖片區產業人口來說，其重要性等同於城市中心。這與當年龍華和福田的關係極其類似，而且兩者距離更近。
這裡在東莞「三心六區」城市格局中，屬於城區片區寮步鎮，介於城區片區和松山湖片區「雙心」之間，城市黃金幹道松山湖大道旁，距離南城CBD、松山湖CBD均近在咫尺，很容易就樹立起「雙心」走廊封面形象，成為松山湖大道上的人居新名片。
在《東莞市寮步鎮近期建設規劃（2017-2020年）》「一心四軸多組團」空間格局和九大功能片區劃分中，佔有松山湖大道發展軸和寮步TOD站點周邊綜合發展片區區域發展利好。
同時，寮步鎮「十三五」規劃也明確提出「大力推進松山湖大道城市創新軸建設」，推進松山湖大道兩側片區開發，加速莞惠城軌寮步站TOD項目、市籃球中心周邊、蟠龍路等重要城市節點規劃建設，著力打造這條具有重大引領意義的城市經濟發展軸。
松山湖
軌道：雙城際、雙地鐵
莞惠城際軌道在此設有寮步站，目前1站東城，2站南城，1站松山湖，併疊加廣惠城際鐵路運力，規劃有地鐵7號線、8號線換乘，「雙心」高端產業人口匯聚。四軌匯聚，進行TOD規劃設計水到渠成。
2018年，市府工作報告提出，抓好穗莞深軌道銜接工作，適時啟動寮步高鐵始發主站規劃，寮步站有望迎來廣深第二高鐵，未來或將成為東莞市體量最大、影響最廣、地位最高的交通中心。
規劃：TOD引領
目前，寮步專門針對寮步站及其周邊，推出TOD綜合發展規劃。
按照規劃，寮步站TOD打造集文化、體育、商業、旅遊、居住等多功能於一體的軌道站點綜合體，並加快商業、居住等城市服務功能培育，依託周邊優質的旅遊、文體、生態資源打造城鎮優質宜居示範地區，最大限度提升站點周邊土地價值。
2019年11月1日，寮步站TOD片區同時掛出2塊用地，金地和保利各獲得其中一塊的開發權，意味著寮步站TOD建設大幕已經開啟，金地領峰作為其中的一塊，將以「TOD立體城市」形象率先入市。
眾所周知，東莞城區發展用地已到捉襟見肘地步，可開發用地不多，核心區域則多為產業發展用地，主要是滿足產業、商務需求，軌道站點附近更是存在土地供應和居住空間兩難兼顧局面。所以，寮步站TOD之於居住需求的滿足，示範效應非常明顯。高鐵始發主站地位，會強化這個效應，與當年龍華「宇宙中心」何其相像。
寮步TOD整體區域規劃
配套：交通+公園+商業+教育
不過，當年龍華「宇宙中心」崛起之時，配套條件可相對較弱。寮步站TOD片區除了形成東莞CBD和松山湖CBD左擁右抱之勢，目前近享配套之優也值得大舉進入。
從莞深高速(600548,股吧)上屯出口進入寮步的朋友，或許對東莞銀行籃球中心印象深刻。
東莞銀行籃球中心
這只是其優越配套之一，東莞三大高等院校之一的東莞理工城市學院也選址松山湖大道旁，為這條城市幹道增添文化氣息，中國沉香文化博物館已開館，另有香市公園、寮步溼地公園、佛靈湖公園、同沙森林公園可提供城市綠肺級生態供氧。至於城市生活所需的商業、教育和醫療，及寮步TOD片區規劃興建的配套設施，可用豐富齊全高端概括之。其中多數配套都在2公裡範圍之內。
金地擇址打造TOD立體城市，正是看中了這裡軌道交通遠景和豐富的城市生活配套。寮步也因此吸引了除金地、保利之外的萬科、華僑城同期搶進，共同打造東莞CBD和松山湖CBD人居生活高地。
豐厚配套咫尺間
03
TOD立體城市，金地踐行
自2019年11月1日拿地，金地樹立「TOD立體城市」目標，引入保利作為戰略合作夥伴。兩大品牌房企聯袂開發，「TOD立體城市」代表了兩家開發商對該項目的全部寄託，意味著不僅僅是一個單純的TOD項目，而且是一個依託豐富配套，具有獨立形象和特彆氣質的項目。
金地和保利都是深耕東莞樓市十餘載的一線房企品牌。這次聯手，集結了兩家深耕東莞樓市積澱下來的精華，於松山湖大道經濟帶上打造「領峰」都會社區。
據了解，項目旁有一座面積約17000㎡的市政公園由金地建設，自身規劃有中央泳池、架空層泛會所等業主尊享配套。主力產品為約96-125㎡的三-四房，城區和松山湖優質人群可選。三房的南北雙陽臺設計，四房雙套房設計，成為吸睛法寶。
作為都會社區，必然要有網紅地標點綴。金地領峰引入國內第一個「高線公園」，另建設了時光隧道、時光盒子主題營銷中心，讓體驗區成為網紅打卡地，也展示了打造TOD立體城市的態度。
與城市與自然的關係
粵港澳大灣區已經啟航，潮湧TOD，金地領峰力塑「TOD立體城市」，不僅成為片區人居標杆，更有定義TOD社區開發主流標準之意！這是金地的選項，更可能成為東莞優質人群的共同期盼，純純的居住區是不是感受到孤獨感帶來的寒意？
據悉，該項目計劃於6月底對外開放。囿於篇幅所限，該項目更多亮點無法一一展現，大家可持續關注。
——END——
出品：深晚一兵文化傳播
統籌︱撰寫：深晚一兵
主編：譚惠心
編輯：於雯
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（責任編輯：何一華 HN110）